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改造場地許可
這是簡化和改進專案開發和施工許可流程的關鍵舉措。
工地許可證改革簡介
市政府認為場地許可證審查程序是房屋生產和市政經濟復甦的障礙。 2022 年8 月15 日，許可證中心、規劃部（規劃）和建築檢查部(DBI) 啟動了一個項目，審查該市的場地許可證審核流程，以確定縮短處理時間的方法，同時確保滿足市政府的要求，包括生命安全。許可中心完成了加州其他主要司法管轄區的案例研究分析，審查了這些司法管轄區如何進行權利和權利後許可。正在進行外展活動，以徵求有關潛在改進和已提議的具體舉措的反饋。
2023 年 5 月 11 日星期四，與舊金山建築檢查和規劃委員會舉行了聯合聽證會，以了解場地許可證改革項目。
觀看特別聯合聽證會
問題
完成場地許可證審查流程耗時過長，會對公眾上訴造成混亂，並且不會為城市創造正確的價值。
許可過程漫長且不確定。場地許可證審查是基於高級圖紙的初步審查，但機構評論通常與審查不一致（「範圍蔓延」）。
上訴時間表不一致。若要對規劃委員會的酌情審查決定提出上訴，您可以對建築許可證的頒發提出上訴。無法規劃這個時期何時開始。
規劃委員會對建築許可證的審查發生在其他機構審查許可證之前，因此在不了解其他法規是否有問題的情況下做出權利決定。
尋找解決方案
為了確定改善場地許可證流程的方法，許可證中心研究了過去的許可證審查表現，並審查了州內同行管轄區如何審查土地使用許可證。沒有其他大型司法管轄區透過建築許可證流程來處理權利許可證。
- 薩克拉門托擁有由規劃部門管理的場地規劃和設計審查流程，作為申請建築許可證的先決條件。這些可能會在工作人員層級進行審查或需要舉行聽證會。
- 奧克蘭有多個規劃部門申請，可作為建築許可證的先決條件，例如分區工作表 (ZW)、設計審查例外 (DRX)、小型專案設計審查 (DS) 和常規設計審查 (DR)。每個都有不同的批准要求。
- 聖荷西擁有場地開發許可證，作為規劃部申請建築許可證的先行許可證。單戶住宅許可證可用於某些小型項目（例如，兩層或以下的加建項目，容積率不超過 0.45）。
- 洛杉磯大部分項目都採用部長許可（「當然」）。大型專案在申請建築許可證之前必須獲得規劃部門的場地規劃審查批准（例如，50 多個單元建築）。
- 長灘也對更多項目使用部級許可，並要求較大項目獲得場地規劃審查批准，但要求場地規劃審查批准的門檻較低（例如，5 個以上單元建築）。
- 聖地亞哥要求某些項目和項目場地獲得“酌情許可證”。對於其他項目，審查可以是部長級的。當需要規劃許可證時，城市有多種流程類型可以應用這些流程類型來滿足設定的要求，而無需多種許可證類型。較小的項目可以在流程#1（工作人員決定）中獲得批准，而其他項目則需要更高的流程（例如委員會批准）。
擬議的變更
變更#1：將場地許可流程重新建立為規劃部門流程。
當我們審查我們的同儕司法管轄區時，這被認為是最佳實踐。接管處理這些許可證的規劃部門也允許指定的規劃人員充當總體許可證協調員，將其他審查機構的意見合併到一份規劃檢查信中。透過一名市政府工作人員協調審查，我們可以在出現問題和不一致之處時發現問題，並提供更協調一致的回應。將此流程重新設計為規劃部門的許可也將有助於對在許可的這一階段需要審查的內容設定更明確的期望。
變更#2：在專案授權之前進行完全並行的計畫檢查。
如果所有城市機構同時審查許可證，則可以縮短整體許可時間。申請人也可以立即全面了解市府的意見，因此可以及早發現各機構之間的衝突。同時進行規劃審查也意味著這些機構提供的資訊將在規劃委員會審查專案時可供考慮。 如果設計有建築或消防規範問題，我們可以在授權批准之前解決這些問題（減少所需的授權修改量）。
變更#3：制定明確的指導方針，規定哪些內容需要在場地許可證下進行審查（哪些內容不需要審查）。
現有的場地許可證和附錄模型旨在允許專案首先經過高層審查和批准，然後在附錄提交中提供更詳細的圖紙。在實踐中，這並不總是適用於許可證審查。現場許可證和完整許可證之間的許可證沒有明確區分，因此計劃檢查人員經常提供應保留給施工級別許可證的註釋。這延長了審查的總體時間，錯位了上訴期限，並且與建築物設計的一般流程不一致。對審核內容設定明確的期望將使申請人和工作人員能夠更有效率地完成工作。
變更#4：作為場地許可證批准的一部分，為申請人提供權利後許可證要求的路線圖。
建設項目可能需要獲得多個許可證的批准，但如果申請人錯過了申請後授權許可證（例如建築許可證、街道改善許可證或侵占許可證）的適當時機，他們可能會延遲開工。為了幫助申請人應對複雜的許可系統，我們希望利用完全並行的計畫審查階段來製定關於需要哪些授權後許可和提交的路線圖。這將確保不會遺漏任何內容並避免不必要的延誤。
變更#5：對這些許可證進行全面的數位化審查。
該市目前正在努力建立電子計劃審查流程。對於這個項目，我們希望更深入地利用規劃部門現有的 Accela 實施來建立一個完全數位化的流程。申請人將使用網路表格進行申請，並將使用 Accela 審核任務協調審核，所有審核文件將根據陽光條例進行儲存。這提高了審查效率並提高了許可流程對公眾的透明度。
常見問題解答
這會增加更多的流程或官僚機構嗎？
不。不再有兩個單獨的攝取過程，而是一個。計劃檢查不再分為兩個階段，而是一個階段，規劃師將所有城市意見合併到一封計畫檢查信中。
許可證審核速度會更快嗎？
是的。該專案將透過規劃將重複的許可證受理流程合併為一個受理流程。每個城市機構將同時而不是依次審查許可證。申請人將收到市政府發出的完整的計畫檢查函，並且無需對不同審核小組的多個週期的審核做出回應。最後，市政府將定義場地許可證下哪些內容需要審核，哪些內容不需審核，以便申請人知道他們需要解決哪些問題才能獲得許可證，市審核人員也了解他們真正需要審核的內容。
透過這些變化，我們預計該項目將顯著減少獲得許可的總體時間。
市府的審查是否變得不那麼嚴格？
不會。然而，對於場地許可證，我們將確保對申請人的評論與專案所處的設計階段一致。這是當今場地許可證的目的，但並不是實踐中處理它們的方式。
這會改變上訴的處理方式嗎？
不會。如今，某人可以對場地許可證的頒發提出上訴，但不能對該場地許可證的任何附錄提出上訴。這不會改變。
費用會改變嗎？
費用將保持不變，但您在申請許可證時需要預先支付規劃部門的審查費。影響費不會發生任何變化，當您獲得施工許可證時仍然需要支付該費用。
我們可以在沒有立法的情況下做到這一點嗎？
市政府工作人員審查了改善場地許可流程的多種方法，包括無需任何立法即可實現的目標。我們希望指定的規劃人員管理專案審查並回答申請人和公眾的問題。如果不轉移這些應用程式的處理，實現這一點的成功率就會低得多。
從我們對同行司法管轄區的案例研究中，我們發現只有舊金山使用建築許可證進行此類審查（這會導致您獲得不允許建造任何東西的許可證）。在所有其他司法管轄區，規劃部門主導處理初步概念開發審查。
如果施工許可和融資問題無法解決，這如何解決問題？
該專案的重點是場地許可流程。建築許可證審查流程將單獨進行審查和改進。如今，發展界面臨許多問題，包括融資問題。如果場地許可流程的任何內容影響這些因素，我們歡迎您提出改進意見。