Cải cách cấp phép địa điểm

Giới thiệu về Cải cách Giấy phép Địa điểm

Thành phố xác định quy trình xem xét giấy phép xây dựng là một trở ngại đối với việc sản xuất nhà ở và phục hồi kinh tế của Thành phố. Vào ngày 15 tháng 8 năm 2022, Trung tâm cấp phép, Sở quy hoạch (Quy hoạch) và Sở thanh tra xây dựng (DBI) đã bắt đầu một dự án xem xét quy trình xem xét Giấy phép xây dựng của Thành phố để xác định các cách rút ngắn thời gian xử lý trong khi vẫn đảm bảo đáp ứng các yêu cầu của Thành phố, bao gồm cả an toàn tính mạng. Trung tâm cấp phép đã hoàn thành phân tích nghiên cứu trường hợp về các khu vực pháp lý lớn khác ở California, xem xét cách các khu vực pháp lý đó thực hiện cấp phép quyền và cấp phép sau khi cấp quyền. Hoạt động tiếp cận đang được tiến hành để thu thập phản hồi về các cải tiến tiềm năng và các sáng kiến cụ thể đã được đề xuất. 

Một phiên điều trần chung đã được tổ chức vào thứ năm, ngày 11 tháng 5 năm 2023, với Ủy ban Kiểm tra và Quy hoạch Xây dựng San Francisco để tìm hiểu về Dự án Cải cách Giấy phép Xây dựng.

Xem lại các Slide trình bày phiên điều trần chung

Đọc Báo cáo của Nhân viên Phiên điều trần chung

Xem Phiên điều trần chung đặc biệt

Vấn đề

Việc hoàn tất quy trình xem xét Giấy phép xây dựng mất quá nhiều thời gian, gây nhầm lẫn cho công chúng khi kháng cáo và không tạo ra giá trị phù hợp cho Thành phố.

Quá trình cấp phép kéo dài và không xác định. Đánh giá Giấy phép xây dựng là đánh giá sơ bộ dựa trên bản vẽ cấp cao, nhưng các bình luận của cơ quan thường không phù hợp với đánh giá (“phạm vi mở rộng”).

Thời hạn kháng cáo không khớp nhau. Để kháng cáo quyết định Xem xét theo Quyết định của Ủy ban Quy hoạch, bạn có thể kháng cáo việc cấp Giấy phép Xây dựng. Không thể lập kế hoạch khi nào giai đoạn này sẽ bắt đầu.

Ủy ban Kế hoạch sẽ xem xét Giấy phép Xây dựng trước khi các cơ quan khác xem xét giấy phép, do đó , các quyết định về quyền lợi được đưa ra mà không cần biết liệu có vấn đề gì với các quy định khác hay không.

Tìm kiếm giải pháp

Để xác định các cách cải thiện quy trình cấp phép cho công trình, Trung tâm cấp phép đã nghiên cứu hiệu suất xem xét giấy phép trước đây và xem xét cách các khu vực pháp lý ngang hàng trong Tiểu bang xem xét giấy phép sử dụng đất. Không có khu vực pháp lý lớn nào khác xử lý giấy phép quyền thông qua quy trình cấp phép xây dựng.

• Sacramento có quy trình Xem xét Thiết kế và Kế hoạch Địa điểm do Phòng Kế hoạch quản lý như một bước tiền đề để nộp đơn xin Giấy phép Xây dựng. Những quy trình này có thể được xem xét ở cấp nhân viên hoặc yêu cầu phải có phiên điều trần.
• Oakland có các cấp độ của đơn xin cấp phép của Sở Quy hoạch đóng vai trò là tiền thân của Giấy phép Xây dựng, chẳng hạn như Biểu mẫu Phân vùng (ZW), Ngoại lệ Xem xét Thiết kế (DRX), Xem xét Thiết kế Dự án Nhỏ (DS) và Xem xét Thiết kế Thường xuyên (DR). Mỗi cấp độ có các yêu cầu phê duyệt khác nhau.
• San Jose có Giấy phép phát triển địa điểm như một giấy phép tiền thân của Sở Quy hoạch để nộp đơn xin Giấy phép xây dựng. Giấy phép nhà ở gia đình đơn lẻ có thể được sử dụng cho một số dự án nhỏ (ví dụ: phần mở rộng có hai tầng trở xuống với Tỷ lệ diện tích sàn là 0,45 trở xuống).
• Los Angeles sử dụng giấy phép của bộ (“theo đúng nghĩa”) cho phần lớn các dự án. Các dự án lớn phải có được sự chấp thuận của Ban Quy hoạch về Đánh giá Kế hoạch Địa điểm trước khi nộp đơn xin Giấy phép Xây dựng (ví dụ: tòa nhà 50+ đơn vị).
• Long Beach cũng sử dụng giấy phép của bộ cho nhiều dự án hơn và yêu cầu phê duyệt Xem xét Kế hoạch Địa điểm cho các dự án lớn hơn nhưng có ngưỡng thấp hơn để yêu cầu phê duyệt Xem xét Kế hoạch Địa điểm (ví dụ: tòa nhà 5 đơn vị trở lên).
• San Diego yêu cầu "Giấy phép tùy ý" cho một số dự án và địa điểm dự án. Đối với các dự án khác, việc xem xét có thể mang tính bộ trưởng. Khi cần Giấy phép quy hoạch, Thành phố có nhiều loại quy trình áp dụng, đặt ra các yêu cầu mà không cần nhiều loại giấy phép. Các dự án nhỏ hơn có thể được chấp thuận trong Quy trình số 1 (quyết định của nhân viên), trong khi những dự án khác yêu cầu các quy trình cao hơn (chẳng hạn như phê duyệt của Ủy ban).
   

Những thay đổi được đề xuất

Thay đổi #1: Tạo lại quy trình cấp Giấy phép xây dựng theo quy trình của Sở Quy hoạch.
Khi chúng tôi xem xét các khu vực pháp lý ngang hàng của mình, điều này được xác định là một thông lệ tốt nhất. Bộ phận Quy hoạch tiếp quản việc xử lý các giấy phép này cũng cho phép người lập kế hoạch được chỉ định hoạt động như một điều phối viên cấp phép chung, hợp nhất các ý kiến từ các cơ quan đánh giá khác thành một Thư Kiểm tra Kế hoạch. Với một nhân viên thành phố điều phối việc đánh giá, chúng tôi có thể xác định các vấn đề và sự không nhất quán khi chúng phát sinh và đưa ra phản hồi được phối hợp hơn. Việc định hình lại quy trình này thành giấy phép của Bộ phận Quy hoạch cũng sẽ giúp thiết lập kỳ vọng rõ ràng hơn về những gì cần được xem xét ở giai đoạn cấp phép này.

Thay đổi #2: Thực hiện kiểm tra kế hoạch đồng thời hoàn toàn trước khi cấp quyền cho dự án.
Nếu tất cả các cơ quan của Thành phố cùng xem xét giấy phép, thì thời gian cấp phép chung có thể được rút ngắn. Người nộp đơn cũng sẽ có được bức tranh toàn cảnh về các bình luận của Thành phố cùng một lúc, do đó, có thể xác định sớm các xung đột giữa các cơ quan. Việc tiến hành xem xét kế hoạch cùng lúc cũng có nghĩa là thông tin do các cơ quan này cung cấp sẽ có sẵn để xem xét khi Ủy ban Kế hoạch xem xét dự án. Nếu có các vấn đề về Quy định về Xây dựng hoặc Phòng cháy chữa cháy với thiết kế, chúng tôi có thể khắc phục các vấn đề đó trước khi phê duyệt quyền (giảm số lượng sửa đổi quyền cần thiết).

Thay đổi #3: Đặt ra hướng dẫn rõ ràng về những gì được (và không được) xem xét theo Giấy phép trang web.
Mô hình Giấy phép công trường và Phụ lục hiện tại có mục đích cho phép một dự án được xem xét và phê duyệt ở cấp cao trước, sau đó theo dõi bằng các bản vẽ chi tiết hơn trong các bản đệ trình Phụ lục. Trên thực tế, điều này không được áp dụng nhất quán khi xem xét giấy phép. Giấy phép không được phân biệt rõ ràng giữa Giấy phép công trường và Giấy phép đầy đủ, vì vậy người kiểm tra kế hoạch thường đưa ra các nhận xét nên dành riêng cho cấp phép xây dựng. Điều này kéo dài thời gian xem xét chung, không phù hợp với thời gian kháng cáo và không nhất quán với quy trình thiết kế chung của các tòa nhà. Việc đặt ra kỳ vọng rõ ràng về những gì được xem xét sẽ cho phép người nộp đơn và nhân viên thực hiện công việc của họ hiệu quả và hiệu suất hơn.

Thay đổi số 4: Cung cấp cho người nộp đơn lộ trình về các yêu cầu cấp phép sau khi được cấp quyền như một phần của quá trình phê duyệt Giấy phép xây dựng.
Xây dựng một dự án có thể yêu cầu phê duyệt nhiều giấy phép, nhưng nếu người nộp đơn bỏ lỡ thời điểm thích hợp để nộp đơn xin giấy phép sau khi được cấp quyền (chẳng hạn như Giấy phép xây dựng, Giấy phép cải thiện đường phố hoặc Giấy phép lấn chiếm), họ có thể bị chậm trễ trong việc bắt đầu xây dựng. Để giúp người nộp đơn điều hướng hệ thống cấp phép phức tạp, chúng tôi muốn sử dụng giai đoạn xem xét kế hoạch đồng thời hoàn toàn để thiết lập lộ trình về những giấy phép và hồ sơ sau khi được cấp quyền sẽ cần thiết. Điều này sẽ đảm bảo rằng không có gì bị bỏ sót và tránh được sự chậm trễ không cần thiết.

Thay đổi số 5: Thực hiện đánh giá hoàn toàn bằng phương pháp số đối với các giấy phép này.
Thành phố hiện đang nỗ lực thiết lập quy trình xem xét kế hoạch điện tử. Đối với dự án này, chúng tôi muốn đưa nó đi sâu hơn một cấp độ để thiết lập quy trình hoàn toàn kỹ thuật số bằng cách sử dụng triển khai Accela hiện có của Sở Quy hoạch. Người nộp đơn sẽ nộp đơn bằng biểu mẫu web, việc phối hợp xem xét sẽ diễn ra bằng các nhiệm vụ xem xét Accela và tất cả các tài liệu xem xét sẽ được lưu trữ theo Sắc lệnh Sunshine. Điều này cải thiện hiệu quả xem xét và cải thiện tính minh bạch của quy trình cấp phép đối với công chúng.
 

Những câu hỏi thường gặp

Liệu điều này có làm tăng thêm thủ tục hoặc bộ máy quan liêu không?
Không. Dự án này đề xuất giảm và hợp nhất quy trình, không thêm bất kỳ quy trình mới nào. Thay vì có hai quy trình tiếp nhận riêng biệt, sẽ chỉ có một. Thay vì có hai giai đoạn kiểm tra kế hoạch, sẽ chỉ có một, với một nhà lập kế hoạch hợp nhất tất cả các ý kiến của Thành phố thành một Thư kiểm tra kế hoạch.

Giấy phép sẽ được xem xét nhanh hơn không?
Có. Dự án sẽ hợp nhất các quy trình tiếp nhận giấy phép trùng lặp thành một lần tiếp nhận với Kế hoạch. Giấy phép sẽ được mọi cơ quan của Thành phố xem xét đồng thời thay vì tuần tự. Người nộp đơn sẽ nhận được một Thư kiểm tra kế hoạch đầy đủ từ Thành phố và sẽ không cần phải trả lời nhiều chu kỳ xem xét với các nhóm người đánh giá khác nhau. Cuối cùng, Thành phố sẽ xác định những gì được và không được xem xét theo Giấy phép địa điểm, do đó, người nộp đơn biết họ cần giải quyết những gì để có được giấy phép và những người đánh giá của Thành phố hiểu những gì họ thực sự cần phải xem xét.

Với những thay đổi này, chúng tôi hy vọng dự án sẽ rút ngắn đáng kể thời gian xin giấy phép.
Liệu quá trình đánh giá của Thành phố có trở nên kém nghiêm ngặt hơn không?
Không. Quy trình đánh giá chung của Thành phố sẽ được duy trì. Tuy nhiên, đối với Giấy phép xây dựng, chúng tôi sẽ đảm bảo rằng các bình luận gửi đến người nộp đơn phù hợp với giai đoạn thiết kế của dự án. Các chi tiết rất cụ thể như hệ thống ống nước hoặc sơ đồ điện sẽ được xem xét khi các kế hoạch xây dựng chi tiết đầy đủ đã sẵn sàng. Đây là mục đích của Giấy phép xây dựng hiện nay nhưng không phải là cách chúng được xử lý trong thực tế.

Liệu điều này có thay đổi cách xử lý kháng cáo không?
Không. Các tùy chọn kháng cáo sẽ vẫn giữ nguyên. Ngày nay, một người có thể kháng cáo việc cấp Giấy phép xây dựng nhưng không thể kháng cáo bất kỳ Phụ lục nào đối với Giấy phép xây dựng đó. Điều này sẽ không thay đổi.

Học phí có thay đổi không?
Phí sẽ vẫn giữ nguyên, nhưng bạn sẽ trả trước phí xem xét của Sở Quy hoạch khi nộp đơn xin giấy phép. Không có gì thay đổi về phí tác động, phí này vẫn phải trả khi bạn nhận được giấy phép xây dựng.

Chúng ta có thể làm được điều này mà không cần luật pháp không?
Nhân viên thành phố đã xem xét nhiều cách tiếp cận để cải thiện quy trình cấp phép cho công trình, bao gồm cả những gì có thể đạt được mà không cần bất kỳ luật nào. Chúng tôi muốn người lập kế hoạch được giao quản lý việc xem xét dự án và trả lời các câu hỏi từ cả người nộp đơn và công chúng. Nếu không chuyển giao việc xử lý các đơn xin này, việc thực hiện điều này sẽ ít thành công hơn nhiều. 

Từ nghiên cứu trường hợp của chúng tôi về các khu vực pháp lý ngang hàng, chúng tôi thấy rằng chỉ có San Francisco sử dụng Giấy phép xây dựng cho các loại đánh giá này (dẫn đến giấy phép không cho phép bạn xây dựng bất cứ thứ gì). Ở mọi khu vực pháp lý khác, Sở Quy hoạch dẫn đầu trong việc xử lý đánh giá phát triển khái niệm sơ bộ.

Làm sao giải quyết được vấn đề này nếu các vấn đề về cấp phép xây dựng và tài chính không được giải quyết?
Dự án này tập trung vào quy trình cấp phép xây dựng. Quy trình xem xét cấp phép xây dựng sẽ được xem xét và cải thiện trong một nỗ lực riêng biệt. Có nhiều vấn đề mà cộng đồng phát triển đang phải đối mặt hiện nay, bao gồm cả tài chính. Nếu bất kỳ điều gì về quy trình cấp phép xây dựng tác động đến các yếu tố này, chúng tôi hoan nghênh ý tưởng cải thiện của bạn.