Reforma de los permisos de obra

Introducción a la reforma de los permisos de obras

La Ciudad identificó el proceso de revisión de permisos de sitio como un impedimento para la producción de viviendas y la recuperación económica de la Ciudad. El 15 de agosto de 2022, el Centro de Permisos, el Departamento de Planificación (Planificación) y el Departamento de Inspección de Edificios (DBI) comenzaron un proyecto para revisar el proceso de revisión de la Ciudad para los Permisos de Sitio con el fin de identificar formas de reducir los plazos de procesamiento y, al mismo tiempo, garantizar que se cumplan los mandatos de la Ciudad, incluida la seguridad de la vida. El Centro de Permisos completó un análisis de estudio de caso de otras jurisdicciones importantes en California, revisando cómo esas jurisdicciones llevan a cabo los permisos de habilitación y post habilitación. Se está realizando una divulgación para solicitar comentarios sobre posibles mejoras y las iniciativas específicas que se han propuesto. 

El jueves 11 de mayo de 2023 se llevó a cabo una audiencia conjunta con las Comisiones de Inspección de Edificios y Planificación de San Francisco para conocer más sobre el Proyecto de Reforma de Permisos del Sitio.

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El problema

Completar el proceso de revisión del Permiso del Sitio toma demasiado tiempo, genera confusión al público para las apelaciones y no crea el valor adecuado para la Ciudad.

El proceso de obtención de permisos es largo y no está definido. La revisión de un permiso de obra es una revisión preliminar basada en planos generales, pero los comentarios de las agencias a menudo no están alineados con la revisión (“exceso de alcance”).

Los plazos de apelación no están alineados. Para apelar una decisión de revisión discrecional de la Comisión de Planificación, puede apelar la emisión del permiso de construcción. Es imposible planificar cuándo comenzará este período.

La revisión de los permisos de construcción por parte de la Comisión de Planificación ocurre antes de que otras agencias revisen el permiso, por lo que las decisiones sobre derechos se toman sin el beneficio de saber si existen problemas con otros códigos.

Buscando soluciones

Para identificar formas de mejorar el proceso de permisos de sitio, el Centro de Permisos estudió el desempeño de las revisiones de permisos anteriores y revisó cómo las jurisdicciones similares en el estado revisan los permisos de uso de la tierra. Ninguna otra jurisdicción grande procesa los permisos de titularidad a través de un proceso de Permiso de Construcción.

• Sacramento cuenta con el proceso de Revisión del Diseño y del Plano del Sitio administrado por el Departamento de Planificación como paso previo a la solicitud del Permiso de Construcción. Estos pueden ser revisados por el personal o requerir una audiencia.
• Oakland tiene distintos niveles de solicitudes del Departamento de Planificación que sirven como precursores del Permiso de Construcción, como la Hoja de Trabajo de Zonificación (ZW), la Excepción de Revisión de Diseño (DRX), la Revisión de Diseño de Proyectos Pequeños (DS) y la Revisión de Diseño Regular (DR). Cada una tiene diferentes requisitos de aprobación.
• San José cuenta con el Permiso de Desarrollo del Sitio como permiso previo del Departamento de Planificación para solicitar un Permiso de Construcción. Un permiso para una casa unifamiliar se puede utilizar para ciertos proyectos pequeños (por ejemplo, ampliaciones de dos pisos o menos con una relación de área del piso de 0,45 o menos).
• Los Ángeles utiliza permisos ministeriales (“por derecho propio”) para una proporción mucho mayor de proyectos. Los proyectos grandes deben obtener la aprobación de la Revisión del Plano del Sitio por parte de Planificación antes de solicitar un Permiso de Construcción (por ejemplo, edificios de más de 50 unidades).
• Long Beach también utiliza permisos ministeriales para más proyectos y requiere la aprobación de la Revisión del Plano del Sitio para los más grandes, pero tiene umbrales más bajos para requerir la aprobación de la Revisión del Plano del Sitio (por ejemplo, edificios de 5 o más unidades).
• San Diego requiere un “Permiso Discrecional” para ciertos proyectos y sitios de proyectos. Para otros proyectos, la revisión puede ser ministerial. Cuando se requiere un Permiso de Planificación, la Ciudad tiene múltiples tipos de procesos que se aplican y que establecen requisitos sin necesidad de múltiples tipos de permisos. Los proyectos más pequeños se pueden aprobar en el Proceso n.° 1 (decisión del personal), mientras que otros requieren procesos más avanzados (como la aprobación de la Comisión).
   

Cambios propuestos

Cambio n.° 1: Recrear el proceso de Permiso de Sitio como un proceso del Departamento de Planificación.
Cuando analizamos las jurisdicciones de nuestros pares, se identificó que esta era una buena práctica. El hecho de que el Departamento de Planificación se haga cargo del procesamiento de estos permisos también permite que el planificador asignado actúe como coordinador general de permisos, consolidando los comentarios de otras agencias revisoras en una sola Carta de verificación del plan. Con un miembro del personal de la ciudad que coordina la revisión, podemos identificar problemas e inconsistencias a medida que surgen y brindar una respuesta más coordinada. Reformular este proceso como un permiso del Departamento de Planificación también ayudará a establecer expectativas más claras de lo que se debe revisar en esta etapa de la obtención de permisos.

Cambio n.° 2: Realizar una verificación del plan totalmente simultánea antes de otorgarle derecho al proyecto.
Si todas las agencias de la ciudad revisan los permisos al mismo tiempo, se puede reducir el tiempo total de obtención de permisos. Los solicitantes también obtendrían un panorama completo de los comentarios de la ciudad de una sola vez, por lo que los conflictos entre agencias se pueden identificar con anticipación. Realizar la revisión del plan al mismo tiempo también significa que la información proporcionada por estas agencias estará disponible para su consideración cuando la Comisión de Planificación esté revisando el proyecto. Si hay problemas con el Código de construcción o de incendios con un diseño, podemos solucionarlos antes de la aprobación de la autorización (lo que reduce la cantidad de modificaciones necesarias para la autorización).

Cambio n.° 3: Establecer pautas claras sobre lo que se revisa (y lo que no) en virtud de un permiso de sitio.
El modelo actual de permisos de obra y adendas tiene por objeto permitir que un proyecto se revise y apruebe en un nivel alto primero, y luego se haga un seguimiento con dibujos más detallados en las presentaciones de adendas. En la práctica, esto no se aplica de manera uniforme a la revisión de permisos. Los permisos no se distinguen claramente entre permisos de obra y permisos completos, por lo que los verificadores de planos a menudo brindan comentarios que deberían reservarse para los permisos a nivel de construcción. Esto extiende el cronograma general de revisión, desalinea los períodos de apelación y es incoherente con el proceso general de diseño de edificios. Establecer expectativas claras sobre lo que se revisa permitirá que los solicitantes y el personal hagan su trabajo de manera más eficiente y eficaz.

Cambio n.° 4: Proporcionar a los solicitantes una hoja de ruta de los requisitos del permiso posterior a la obtención del título como parte de la aprobación del permiso del sitio.
La construcción de un proyecto puede requerir la aprobación de múltiples permisos, pero si un solicitante no consigue el momento adecuado para solicitar un permiso posterior a la obtención de la habilitación (como un permiso de construcción, un permiso de mejora de calles o un permiso de invasión), es posible que se retrase el inicio de la construcción. Para ayudar a los solicitantes a navegar por un sistema de permisos complicado, queremos utilizar la etapa de revisión del plan totalmente simultánea para establecer una hoja de ruta sobre qué permisos y presentaciones posteriores a la obtención de la habilitación serán necesarios. Esto garantizará que no se pase por alto nada y que se eviten demoras innecesarias.

Cambio #5: Realizar una revisión totalmente digital de estos permisos.
Actualmente, la ciudad está trabajando para establecer un proceso electrónico de revisión de planes. Para este proyecto, queremos profundizar un poco más para establecer un proceso totalmente digital utilizando la implementación existente de Accela del Departamento de Planificación. El solicitante presentaría su solicitud mediante un formulario web, la coordinación de la revisión se realizaría mediante las tareas de revisión de Accela y todos los documentos de revisión se almacenarían de acuerdo con la Ordenanza Sunshine. Esto mejora la eficiencia de la revisión y mejora la transparencia del proceso de permisos para el público.
 

Preguntas frecuentes

¿Esto agregará aún más proceso o burocracia?
No. Este proyecto propone reducir y consolidar procesos, no agregar nuevos. En lugar de tener dos procesos de admisión separados, habrá uno solo. En lugar de tener dos fases de verificación del plan, habrá una, con un planificador que consolidará todos los comentarios de la ciudad en una sola carta de verificación del plan.

¿Se revisarán más rápidamente los permisos?
Sí. El proyecto consolidará los procesos de admisión de permisos duplicados en un solo proceso con Planificación. Los permisos serán revisados por cada agencia de la Ciudad simultáneamente en lugar de secuencialmente. Los solicitantes recibirán una Carta de Verificación de Plano completa de la Ciudad y no necesitarán responder a múltiples ciclos de revisión con diferentes grupos de revisores. Finalmente, la Ciudad definirá qué se revisa y qué no en virtud de un Permiso de Sitio, de modo que los solicitantes sepan qué deben abordar para obtener su permiso y los revisores de la Ciudad comprendan qué es lo que realmente deben revisar.

Con estos cambios, esperamos que el proyecto reduzca significativamente el tiempo total para obtener un permiso.
¿Se está volviendo menos estricta la revisión de la Ciudad?
No. Se mantendrá el proceso de revisión general de la ciudad. Sin embargo, en el caso de los permisos de obra, nos aseguraremos de que los comentarios de los solicitantes estén en línea con la etapa de diseño en la que se encuentran los proyectos. Los detalles muy específicos, como los planos de plomería o electricidad, se revisarán cuando estén listos los planos de construcción completamente detallados. Esta es la intención de los permisos de obra en la actualidad, pero no es la forma en que se han procesado en la práctica.

¿Esto cambiará el modo en que se manejan las apelaciones?
No. Las opciones de apelación seguirán siendo las mismas. Hoy en día, una persona puede apelar la emisión de un permiso de sitio, pero no puede apelar ninguna adenda a ese permiso de sitio. Esto no cambiará.

¿Van a cambiar las tarifas?
Las tarifas seguirán siendo las mismas, pero deberá pagar las tarifas de revisión del Departamento de Planificación por adelantado cuando solicite un permiso. No cambiará nada con respecto a las tarifas de impacto, que seguirían debiéndose pagar cuando obtenga un permiso de construcción.

¿Podríamos hacer esto sin legislación?
El personal de la ciudad revisó varios enfoques para mejorar el proceso de permisos de sitio, incluido lo que se podría lograr sin ninguna legislación. Queremos que el planificador asignado gestione la revisión del proyecto y responda las preguntas tanto del solicitante como del público. Sin transferir el procesamiento de estas solicitudes, la implementación de esto tendría mucho menos éxito. 

A partir de nuestro estudio de casos de jurisdicciones similares, descubrimos que solo San Francisco utiliza permisos de construcción para este tipo de revisiones (que dan como resultado un permiso que no le permite construir nada). En todas las demás jurisdicciones, los departamentos de planificación lideran el procesamiento de la revisión preliminar y conceptual del desarrollo.

¿Cómo se puede solucionar algo si no se solucionan los problemas de permisos de construcción y financiación?
Este proyecto se centra en el proceso de permisos de obra. Los procesos de revisión de permisos de construcción se revisarán y mejorarán en un esfuerzo independiente. Hay muchos problemas que enfrenta la comunidad de desarrollo en la actualidad, incluido el financiamiento. Si hay algo en el proceso de permisos de obra que afecte estos factores, agradecemos sus ideas para mejorarlos.