Pagbabago sa Site Permitting

Panimula sa Reporma sa Site Permit

Tinukoy ng Lungsod ang proseso ng pagsusuri ng permiso sa lugar bilang isang hadlang sa paggawa ng pabahay at pagbangon ng ekonomiya ng Lungsod. Noong Agosto 15, 2022, sinimulan ng Permit Center, Planning Department (Planning), at Department of Building Inspection (DBI) ang isang proyekto para suriin ang proseso ng pagsusuri ng Lungsod para sa Site Permits para matukoy ang mga paraan upang bawasan ang mga timeline ng pagproseso habang tinitiyak na natutugunan ang mga mandato ng Lungsod. , kabilang ang kaligtasan ng buhay. Kinumpleto ng Permit Center ang isang case study analysis ng iba pang pangunahing hurisdiksyon sa California, sinusuri kung paano nagsasagawa ng entitlement at post-entitlement permit ang mga hurisdiksyon na iyon. Ang outreach ay isinasagawa upang makahingi ng feedback sa mga potensyal na pagpapabuti at ang mga partikular na hakbangin na iminungkahi. 

Isang magkasanib na pagdinig ang ginanap noong Huwebes, Mayo 11, 2023, kasama ang San Francisco Building Inspection and Planning Commissions para malaman ang tungkol sa Site Permit Reform Project.

Suriin ang Joint Hearing Presentation Slides

Basahin ang Ulat ng Joint Hearing Staff

Panoorin ang Espesyal na Pinagsamang Pagdinig

Ang Problema

Ang pagkumpleto sa proseso ng pagsusuri sa Site Permit ay masyadong mahaba, nagdudulot ng kalituhan sa publiko para sa mga apela, at hindi lumilikha ng tamang halaga para sa Lungsod.

Ang proseso ng pagpapahintulot ay mahaba at hindi natukoy. Ang pagsusuri sa Site Permit ay isang paunang pagsusuri batay sa mataas na antas na mga guhit, ngunit ang mga komento ng ahensya ay kadalasang hindi nakaayon sa pagsusuri ("scope-creep").

Mali ang pagkakatugma ng mga timeline ng apela. Upang mag-apela sa desisyon ng Discretionary Review ng Planning Commission, maaari kang mag-apela sa pagbibigay ng Building Permit. Imposibleng magplano kung kailan magsisimula ang panahong ito.

Ang pagsusuri sa Planning Commission ng Mga Building Permit ay nangyayari bago ang ibang mga ahensya ay nagre-review ng permit, kaya ang mga desisyon sa karapatan ay ginawa nang walang pakinabang ng pag-alam kung may mga isyu sa ibang mga code.

Naghahanap ng Mga Solusyon

Upang matukoy ang mga paraan upang mapabuti ang proseso ng Site Permit, pinag-aralan ng Sentro ng Permit ang nakaraang pagganap ng pagrepaso ng permiso at sinuri kung paano sinusuri ng mga kapantay na hurisdiksyon sa Estado ang mga permit sa paggamit ng lupa. Walang ibang malalaking hurisdiksyon na proseso ang pinahihintulutan ng karapatan sa pamamagitan ng proseso ng Building Permit.

• Ang Sacramento ay may proseso ng Site Plan at Pagsusuri sa Disenyo na pinangangasiwaan ng Planning bilang pasimula sa pag-aaplay para sa Building Permit. Maaaring suriin ang mga ito sa antas ng kawani o nangangailangan ng pagdinig.
• Ang Oakland ay may mga tier ng mga aplikasyon ng Planning Department na nagsisilbing precursors sa Building Permit, tulad ng Zoning Worksheet (ZW), Design Review Exception (DRX), Small Project Design Review (DS), at Regular Design Review (DR). Ang bawat isa ay may iba't ibang mga kinakailangan sa pag-apruba.
• Ang San Jose ay mayroong Site Development Permit bilang isang Precursor permit ng Departamento ng Pagpaplano sa pag-aplay para sa isang Building Permit. Ang isang permiso para sa isang pamilyang bahay ay maaaring gamitin para sa ilang maliliit na proyekto (hal., mga karagdagan na dalawang palapag o mas kaunti na may Floor Area Ratio na 0.45 o mas mababa).
• Gumagamit ang Los Angeles ng ministeryal na pagpapahintulot ("as of right") para sa mas mataas na bahagi ng mga proyekto. Ang malalaking proyekto ay kinakailangan upang makakuha ng pag-apruba sa Pagsusuri ng Site Plan sa pamamagitan ng Pagpaplano bago mag-aplay para sa isang Building Permit (hal., 50+ unit na gusali).
• Gumagamit din ang Long Beach ng ministerial permit para sa higit pang mga proyekto at nangangailangan ng pag-apruba sa Pagsusuri ng Site Plan para sa mas malalaking proyekto ngunit may mas mababang mga limitasyon para sa pag-aatas ng pag-apruba sa Pagsusuri ng Site Plan (hal., 5+ unit na gusali).
• Nangangailangan ang San Diego ng "Discretionary Permit" para sa ilang partikular na proyekto at lugar ng proyekto. Para sa iba pang mga proyekto, ang pagsusuri ay maaaring maging ministeryal. Kapag kailangan ang Planning Permit, ang Lungsod ay may maraming uri ng proseso na nalalapat na nagtatakda ng mga kinakailangan nang hindi nangangailangan ng maraming uri ng permit. Maaaring maaprubahan ang mas maliliit na proyekto sa Proseso #1 (pagpasya ng kawani), habang ang iba ay nangangailangan ng mas matataas na proseso (tulad ng pag-apruba ng Komisyon).
   

Mga Iminungkahing Pagbabago

Baguhin #1: Muling paggawa ng proseso ng Site Permit bilang proseso ng Planning Department.
Noong sinuri namin ang mga hurisdiksyon ng mga kasamahan namin, natukoy ito bilang pinakamahusay na kasanayan. Ang Planning Department na kumukuha sa pagproseso ng mga permit na ito ay nagpapahintulot din sa nakatalagang planner na kumilos bilang isang pangkalahatang permit coordinator, pagsasama-sama ng mga komento mula sa iba pang mga ahensya ng pagsusuri sa isang Plan Check Letter. Sa isang kawani ng lungsod na nag-uugnay sa pagsusuri, matutukoy namin ang mga isyu at hindi pagkakapare-pareho habang lumalabas ang mga ito at makapagbigay ng mas maayos na tugon. Ang muling pag-frame sa prosesong ito bilang permit ng Planning Department ay makakatulong din upang magtakda ng mas malinaw na mga inaasahan sa kung ano ang kailangang suriin sa yugtong ito ng pagpapahintulot.

Pagbabago #2: Pagsasagawa ng ganap na kasabay na pagsusuri sa plano bago ang karapatan sa proyekto.
Kung ang mga permit ay susuriin ng lahat ng mga ahensya ng Lungsod nang sabay-sabay, ang kabuuang timeline ng pagpapahintulot ay maaaring bawasan. Makakakuha din ang mga aplikante ng kumpletong larawan ng mga komento ng Lungsod nang sabay-sabay, kaya maagang matutukoy ang mga salungatan sa pagitan ng mga ahensya. Ang pagsasagawa ng pagrepaso sa plano nang sabay-sabay ay nangangahulugan din na ang impormasyong ibinigay ng mga ahensyang ito ay magagamit para sa pagsasaalang-alang kapag sinusuri ng Komisyon sa Pagpaplano ang proyekto. Kung may mga isyu sa Building o Fire Code sa isang disenyo, maaari naming lutasin ang mga isyung iyon bago ang pag-apruba ng entitlement (pagbabawas sa halaga ng mga pagbabago sa entitlement na kailangan).

Pagbabago #3: Pagtatakda ng malinaw na mga alituntunin kung ano ang (at hindi) sinusuri sa ilalim ng isang Site Permit.
Ang umiiral na modelo ng Site Permit at Addenda ay inilaan upang payagan ang isang proyekto na masuri at maaprubahan muna sa isang mataas na antas, pagkatapos ay mag-follow up ng mas detalyadong mga guhit sa mga isinumiteng Addenda. Sa pagsasagawa, hindi ito palagiang inilalapat sa pagsusuri ng mga permit. Ang mga permit ay hindi malinaw na nakikilala sa pagitan ng Site at Full Permit, kaya ang mga plan checker ay kadalasang nagbibigay ng mga komento na dapat na nakalaan para sa pagpapahintulot sa antas ng konstruksiyon. Pinapalawak nito ang pangkalahatang timeline ng pagsusuri, hindi pagkakatugma sa mga panahon ng apela, at hindi naaayon sa pangkalahatang proseso ng disenyo ng mga gusali. Ang pagtatakda ng malinaw na mga inaasahan para sa kung ano ang sinusuri ay magbibigay-daan sa mga aplikante at kawani na gawin ang kanilang trabaho nang mas mahusay at epektibo.

Pagbabago #4: Pagbibigay sa mga aplikante ng roadmap ng mga kinakailangan sa post-entitlement permit bilang bahagi ng pag-apruba ng Site Permit.
Ang pagtatayo ng isang proyekto ay maaaring mangailangan ng pag-apruba ng maraming permit, ngunit kung ang isang aplikante ay makaligtaan ang tamang sandali upang mag-aplay para sa isang post-entitlement permit (tulad ng isang Building Permit, Street Improvement Permit, o Encroachment Permit), maaari silang maantala sa pagsisimula ng konstruksiyon. Upang matulungan ang mga aplikante na mag-navigate sa isang kumplikadong sistema ng pagpapahintulot, gusto naming gamitin ang ganap na kasabay na yugto ng pagsusuri ng plano upang magtakda ng roadmap sa kung anong mga post-entitlement permit at mga pagsusumite ang kakailanganin. Titiyakin nito na walang napalampas at maiiwasan ang mga hindi kinakailangang pagkaantala.

Pagbabago #5: Pagsasagawa ng ganap na digital na pagsusuri ng mga permit na ito.
Ang Lungsod ay kasalukuyang nagtatrabaho upang magtatag ng isang elektronikong proseso ng pagsusuri ng plano. Para sa proyektong ito, gusto naming dalhin ito sa isang antas nang mas malalim upang magtatag ng isang ganap na digital na proseso gamit ang kasalukuyang pagpapatupad ng Departamento ng Pagpaplano ng Accela. Ang isang aplikante ay mag-a-apply gamit ang isang web form, ang koordinasyon ng pagsusuri ay magaganap gamit ang mga gawain sa pagsusuri ng Accela, at lahat ng mga dokumento sa pagsusuri ay itatabi alinsunod sa Sunshine Ordinance. Pinapabuti nito ang kahusayan ng pagsusuri at pinapabuti ang transparency ng proseso ng pagpapahintulot sa publiko.
 

Mga Madalas Itanong

Magdaragdag pa ba ito ng mas maraming proseso o burukrasya?
Hindi. Ang proyektong ito ay nagmumungkahi na bawasan at pagsamahin ang proseso, hindi magdagdag ng anumang mga bago. Sa halip na magkaroon ng dalawang magkahiwalay na proseso ng paggamit, magkakaroon ng isa. Sa halip na magkaroon ng dalawang yugto ng pagsusuri sa plano, magkakaroon ng isa, na may isang tagaplano na pinagsasama-sama ang lahat ng komento ng Lungsod sa isang Liham ng Pagsusuri ng Plano.

Mas mabilis bang masusuri ang mga permit?
Oo. Pagsasama-samahin ng proyekto ang mga proseso ng pagdoble sa paggamit ng permit sa isang paggamit sa Planning. Ang mga permiso ay susuriin ng bawat ahensya ng Lungsod nang sabay-sabay sa halip na sunud-sunod. Makakakuha ang mga aplikante ng isang buong Liham ng Pagsusuri ng Plano mula sa Lungsod at hindi na kakailanganing tumugon sa maraming mga cycle ng pagsusuri kasama ang iba't ibang grupo ng mga tagasuri. Sa wakas, tutukuyin ng Lungsod kung ano ang at hindi susuriin sa ilalim ng Site Permit, para malaman ng mga aplikante kung ano ang kailangan nilang tugunan para makuha ang kanilang permit at maunawaan ng mga tagasuri ng Lungsod kung ano talaga ang kailangan nilang suriin.

Sa mga pagbabagong ito, inaasahan naming mababawasan ng proyekto ang kabuuang oras para makakuha ng permit nang malaki.
Nagiging hindi gaanong mahigpit ang pagsusuri ng Lungsod?
Hindi. Ang pangkalahatang proseso ng pagsusuri ng Lungsod ay pananatilihin. Gayunpaman, para sa Mga Site Permit, sisiguraduhin namin na ang mga komento sa mga aplikante ay naaayon sa yugto ng disenyo kung saan ang mga proyekto. Ito ang layunin ng Mga Site Permit ngayon ngunit hindi kung paano naproseso ang mga ito sa pagsasanay.

Mababago ba nito kung paano pinangangasiwaan ang mga apela?
Hindi. Ang mga opsyon sa apela ay mananatiling pareho. Ngayon, ang isang tao ay maaaring mag-apela sa pagpapalabas ng isang Site Permit ngunit hindi maaaring mag-apela ng anumang Addenda sa Site Permit na iyon. Hindi ito magbabago.

Magbabago ba ang mga bayarin?
Mananatiling pareho ang mga bayarin, ngunit babayaran mo nang maaga ang iyong mga bayarin sa pagsusuri sa Departamento ng Pagpaplano kapag nag-a-apply para sa isang permit. Walang magbabago tungkol sa mga bayarin sa epekto, na babayaran pa rin kapag nakakuha ka ng permit sa pagtatayo.

Magagawa ba natin ito nang walang batas?
Sinuri ng kawani ng lungsod ang maraming paraan sa pagpapabuti ng proseso ng Site Permit, kabilang ang maaaring makamit nang walang anumang batas. Gusto naming ipamahala sa nakatalagang tagaplano ang pagsusuri ng proyekto at tumugon sa mga tanong mula sa aplikante at sa publiko. Kung walang paglilipat ng pagproseso ng mga application na ito, ang pagpapatupad nito ay magiging mas kaunting tagumpay. 

Mula sa aming case study ng peer jurisdictions, nalaman namin na ang San Francisco lang ang gumagamit ng Building Permits para sa mga ganitong uri ng review (na nagreresulta sa isang permit na hindi nagpapahintulot sa iyo na bumuo ng kahit ano). Sa bawat iba pang hurisdiksyon, ang Mga Departamento ng Pagpaplano ay nangunguna sa pagpoproseso ng paunang pagsusuri sa pagbuo ng konsepto.

Paano nito maaayos ang anumang bagay kung ang mga isyu sa pagpapahintulot sa konstruksiyon at pagpopondo ay hindi naaayos?
Ang proyektong ito ay nakatuon sa proseso ng Site Permit. Ang mga proseso ng pagsusuri sa Building Permit ay susuriin at pagpapabuti sa isang hiwalay na pagsisikap. Maraming isyu ang kinakaharap ng development community ngayon, kabilang ang financing. Kung ang anumang bagay tungkol sa proseso ng Site Permit ay nakakaapekto sa mga salik na ito, malugod naming tinatanggap ang iyong mga ideya para sa pagpapabuti.