Hệ thống cảnh báo trục xuất

Vào năm 2015, 24 gia đình khác nhau sống tại 2 Emery Lane ở San Francisco đã nhận được thông báo trục xuất. May mắn thay, những cư dân này không chỉ là hàng xóm - họ là một phần của cộng đồng. Vì vậy, họ đã có thể tổ chức một cuộc biểu tình với sự hỗ trợ của các tổ chức cộng đồng địa phương.

Sau khi nghe cuộc biểu tình của người thuê nhà, Thị trưởng Lee đã vào cuộc để yêu cầu chủ nhà rút lại lệnh trục xuất. Chủ nhà đã đồng ý rút lại hầu hết các lệnh trục xuất.

Trải nghiệm ở Emery Lane khiến chúng tôi tự hỏi: Liệu có thể có những Emery Lane khác không? Và nếu có, làm sao chúng ta biết được?

Bối cảnh: Thành phố quản lý tiền thuê nhà và việc trục xuất đối với một số đơn vị nhà ở nhất định

Tại San Francisco, chúng tôi có Sắc lệnh về Tiền thuê nhà áp dụng cho nhà ở được xây dựng trước ngày 14 tháng 6 năm 1979, trong đó:

• Bảo vệ người thuê nhà khỏi việc tăng tiền thuê quá mức và
• Yêu cầu chủ nhà phải có lý do “chính đáng” làm động cơ chính khi theo đuổi việc trục xuất

Chính sách này có các quy tắc về thời điểm chủ nhà có thể hợp pháp trục xuất người thuê nhà. Các quy tắc này được chia thành hai loại: trục xuất "không có lỗi" và trục xuất "có lỗi", khi người thuê nhà đã thực hiện hành vi được coi là lý do chính đáng để trục xuất.

Ví dụ, trục xuất không lỗi có thể liên quan đến việc chủ nhà chuyển đến hoặc trục xuất cải thiện vốn. Trục xuất lỗi có thể liên quan đến vi phạm hợp đồng thuê, không trả tiền thuê, gây phiền nhiễu, v.v.

Câu hỏi về dịch vụ: Việc xem xét kịp thời hồ sơ thông báo trục xuất có thể phát hiện ra những vụ trục xuất có khả năng gây ra vấn đề không?

Sắc lệnh Thuê nhà của chúng tôi yêu cầu chủ nhà phải nộp một bản sao thông báo trục xuất cho Hội đồng Thuê nhà đối với một số loại trục xuất nhất định. Điều này cung cấp một tập hợp dữ liệu về các thông báo trục xuất có từ năm 1989.

Lưu ý về thông báo trục xuất : Mặc dù những thông báo trục xuất này là dấu hiệu của một số vụ trục xuất, nhưng chúng có thể không dẫn đến việc trục xuất thực sự, cũng không ghi lại tất cả các vụ trục xuất dân cư. Người thuê nhà có thể phản hồi thông báo và giải quyết thành công vấn đề trục xuất. Ngoài ra, không phải tất cả các tài sản hoặc loại trục xuất đều phải đối mặt với yêu cầu nộp hồ sơ này. Thêm vào đó, mức độ trục xuất thông qua các phương tiện không chính thức và bất hợp pháp vẫn chưa được biết (ví dụ: chủ nhà đe dọa, hành động trục xuất không đúng cách dẫn đến việc người thuê nhà không thực hiện các quyền của người thuê nhà, v.v.).

Dữ liệu thông báo trục xuất của chúng tôi cho thấy khối lượng thông báo có mối tương quan với sự bùng nổ và suy thoái kinh tế. Trong khi phần lớn chủ nhà làm việc theo cách có đạo đức và hợp pháp, những chủ nhà vô đạo đức và những kẻ đầu cơ bất động sản có thể sử dụng nhiều chiến thuật để di dời những người thuê nhà dài hạn nhằm thiết lập lại giá thuê theo giá thị trường hoặc chuyển đổi đơn vị cho thuê thành chung cư.

Các thông báo trục xuất “không lỗi” và “có lỗi” phản ánh xu hướng kinh tế.

Việc người thuê nhà phải di dời do bị trục xuất góp phần gây ra tình trạng vô gia cư, giá nhà quá đắt và các vấn đề kinh tế xã hội phức tạp khác trong Thành phố.

Trong khi hầu hết chủ nhà không trục xuất vì lợi ích tài chính, chúng tôi muốn xem liệu chúng tôi có thể sử dụng dữ liệu để xác định các kiểu trục xuất nằm ngoài chuẩn mực hay không nhằm xác định những kẻ xấu tiềm ẩn.

Phân tích: Hai số liệu cho thấy một tỷ lệ nhỏ chủ sở hữu và tòa nhà có mẫu thông báo trục xuất bất thường

DataScienceSF đã phát triển hai phương pháp mới để xác định các mô hình trục xuất bất thường:

• Lặp lại việc trục xuất. Điều này đánh dấu những chủ sở hữu nộp thông báo trục xuất nhiều lần theo thời gian. Cụ thể, nó đánh dấu những chủ sở hữu trục xuất trung bình hàng năm 15% hoặc nhiều hơn số đơn vị nhà ở của họ bất kể vị trí. Số liệu này giúp xác định những chủ sở hữu có thể liên tục trục xuất các đơn vị trong nhiều năm và nhiều bất động sản.
• Trục xuất hàng loạt. Đánh dấu các tòa nhà nơi nhiều người thuê nhà bị trục xuất trong một khoảng thời gian ngắn. Cụ thể, đánh dấu các tòa nhà nơi ít nhất 11% số căn hộ trong tòa nhà bị trục xuất trong khoảng thời gian 180 ngày. Số liệu này giúp xác định các tòa nhà khác như 2 Emery Lane.

Hai phương pháp này cho thấy cùng một mô hình: số lượng nhỏ chủ sở hữu và các tòa nhà có tỷ lệ trục xuất nhiều lần và hàng loạt cao.

Mẫu hình trục xuất lặp lại nhìn lại trong nhiều năm để xác định những chủ nhà nộp thông báo trục xuất theo định kỳ trên tất cả các đơn vị của họ. Mẫu hình này cho thấy một tỷ lệ nhỏ chủ sở hữu hiện tại đã nộp thông báo trục xuất có tỷ lệ trục xuất cao.

Mẫu trục xuất hàng loạt xem xét trong một tòa nhà trong một khoảng thời gian ngắn để xác định các tòa nhà có một phần lớn thông báo trục xuất được nộp. Mẫu này cho thấy một tỷ lệ nhỏ các tòa nhà ban hành một số lượng lớn thông báo trục xuất trong một khoảng thời gian ngắn.

Triển khai: Hệ thống cảnh báo đánh dấu các điểm ngoại lệ hàng tuần

Hệ thống cảnh báo của chúng tôi chạy mô hình và đánh dấu các trường hợp ngoại lệ hàng tuần bằng dữ liệu mới. Văn phòng Nhà ở và Phát triển Cộng đồng của Thị trưởng , thông qua một cố vấn phi lợi nhuận, sẽ tiếp nhận các thông báo được đánh dấu và xem xét thủ công các tệp giấy của họ tại Ban Thuê nhà. Họ sử dụng thang điểm để xác định các trường hợp dương tính giả và những kẻ xấu tiềm ẩn.

MOHCD sau đó triển khai các tổ chức cộng đồng cung cấp tư vấn cho người thuê nhà, giáo dục và tiếp cận người thuê nhà, và tổ chức người thuê nhà đến các bất động sản này để thu hút những người thuê nhà khác trong tòa nhà có thể gặp rủi ro. MOHCD cũng đang sử dụng mô hình để theo dõi và xác thực các mô hình hành vi sai trái lâu dài để có các biện pháp can thiệp có hệ thống hơn.

Dịch vụ này bổ sung cho các dịch vụ phòng ngừa trục xuất hiện tại của Thành phố bằng cách thêm hoạt động tiếp cận chủ động vào dịch vụ vốn dựa trên sự tự giới thiệu.

Chi tiết khách hàng:

Đội ngũ khách hàng

• Brian Cheu, Ban Phát triển Cộng đồng, MOHCD
• Hugo Ramirez, Chuyên gia cao cấp về Chương trình Phát triển Cộng đồng, MOHCD