Thị trưởng Breed đưa ra biện pháp tạo ưu đãi thuế cho việc chuyển đổi văn phòng thành nhà ở vào lá phiếu tháng 3

San Francisco, CA – Hôm nay, Thị trưởng London N. Breed đã đề xuất một biện pháp bỏ phiếu để khuyến khích đầu tư vào Trung tâm thành phố bằng cách miễn thuế chuyển nhượng của Thành phố đối với các tòa nhà đã chuyển đổi từ mục đích sử dụng phi dân cư sang mục đích sử dụng dân cư. Mục tiêu của biện pháp bỏ phiếu này là khuyến khích nhiều tòa nhà văn phòng ít được sử dụng chuyển đổi thành nhà ở, điều này sẽ tạo ra một Trung tâm thành phố bền vững và sôi động hơn.    

Thị trưởng sẽ ký biện pháp này vào cuộc bỏ phiếu vào tháng 3 năm 2024, nơi cần có đa số phiếu ủng hộ để thông qua thành luật.   

Đề xuất này là một phần trong Lộ trình hướng đến Tương lai của San Francisco của Thị trưởng Breed, một kế hoạch gồm chín chiến lược nhằm định vị Trung tâm thành phố San Francisco cho chương tiếp theo. Một chiến lược là tạo điều kiện cho các mục đích sử dụng mới và tính linh hoạt trong các tòa nhà. Là một phần của chiến lược này, Thị trưởng Breed đã soạn thảo luật có hiệu lực vào tháng 8 năm 2023, sửa đổi các quy tắc của Thành phố để đảm bảo phân vùng linh hoạt nhằm đáp ứng phạm vi hoạt động và mục đích sử dụng rộng nhất có thể tại Trung tâm thành phố. Luật đó đã thiết lập Chương trình Tái sử dụng Thích ứng để đơn giản hóa quy trình phê duyệt và hợp lý hóa các yêu cầu chuyển đổi các tòa nhà văn phòng chưa được sử dụng hết công suất thành nhà ở.   

Vào mùa hè, Thành phố cũng đã ban hành Yêu cầu quan tâm (RFI) để tìm hiểu thêm về những thách thức về tài chính và quy định mà các dự án chuyển đổi nhà ở cụ thể phải đối mặt. Việc xóa bỏ thuế chuyển nhượng là bước tiếp theo trong công việc này nhằm tạo ra một Khu trung tâm đa dạng và thịnh vượng hơn.  

“Chúng tôi đang nỗ lực làm mọi thứ có thể để hỗ trợ một tương lai đa dạng và năng động hơn cho Trung tâm thành phố San Francisco,” Thị trưởng London Breed cho biết. “Bằng cách xóa bỏ rào cản chuyển đổi văn phòng thành nhà ở, chúng tôi có thể tận dụng không gian trống, biến chúng thành nhà ở và đưa nhiều người hơn vào Trung tâm thành phố, điều này tốt cho các khu phố và doanh nghiệp nhỏ của chúng tôi.”   

“Để Downtown trở thành một khu phố thực sự hoạt động 24 giờ, cần nhiều hơn là chỉ những nhân viên văn phòng”, Sarah Dennis Phillips , Giám đốc điều hành Văn phòng Phát triển Kinh tế và Lực lượng lao động cho biết . “Biện pháp này sẽ cung cấp cho chúng tôi một công cụ khác để khuyến khích đầu tư vốn vào trung tâm thành phố và cho phép Thành phố đa dạng hóa nền kinh tế địa phương bằng cách tăng cơ hội tạo ra một khu phố năng động 24 giờ, nơi mọi người có thể sống, học tập, làm việc và vui chơi”.  

Thuế chuyển nhượng của Thành phố -- lên tới mức thuế 6% đối với các giao dịch trên 25 triệu đô la -- sẽ được miễn sau khi chuyển đổi từ nhà ở phi dân cư thành nhà ở đủ điều kiện. Việc miễn thuế sẽ được giới hạn ở năm triệu feet vuông không gian được chuyển đổi và yêu cầu phê duyệt quy hoạch phải hoàn tất trước ngày 31 tháng 12 năm 2029. Các dự án cũng sẽ phải được phê duyệt xây dựng trong vòng ba năm kể từ ngày phê duyệt quy hoạch để đảm bảo việc chuyển đổi đang được tiến hành. Nếu không phải toàn bộ tòa nhà được chuyển đổi, giao dịch sẽ được phân bổ theo feet vuông đã chuyển đổi. Thuế chuyển nhượng vẫn phải nộp đối với không gian không được chuyển đổi.  

“Việc tạm hoãn thuế chuyển nhượng để có thể chuyển đổi các tòa nhà văn phòng lỗi thời thành các tòa nhà dân cư sôi động là một phần thiết yếu trong nỗ lực khôi phục trung tâm thành phố San Francisco, thu hút thêm cư dân mới, những người sẽ giúp ích cho các nhà hàng và nhà bán lẻ đang gặp khó khăn”, Oz Erickson của Quỹ Emerald, người đã chuyển đổi thành công tòa nhà văn phòng số 100 Van Ness Avenue thành nhà ở, cho biết .   

“Chúng tôi chắc chắn ủng hộ bất kỳ sáng kiến nào tạo ra nhiều giao thông hơn ở trung tâm thành phố. Chúng tôi hiểu rằng có một cuộc khủng hoảng nhà ở tại Thành phố này và việc một số không gian trống ở trung tâm thành phố có thể được chuyển đổi để tăng lưu lượng đi bộ và tạo ra nhiều nơi hơn cho mọi người sinh sống là điều hợp lý. Chúng tôi hy vọng sáng kiến này sẽ là một bước quan trọng hướng tới việc phục hồi trung tâm thành phố”, Andrew Chun, người sáng lập nhóm Sidecar Hospitality và là chủ sở hữu của nhà hàng lịch sử ở trung tâm thành phố Schroeder's cho biết .  

“Việc chuyển đổi các văn phòng lỗi thời thành nhà ở là một chiến lược thiết yếu để đa dạng hóa và phục hồi khu trung tâm thành phố San Francisco, biến nơi này thành một khu vực năng động hơn đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp nhỏ đang gặp khó khăn”, Sujata Srivastava, Giám đốc Kế hoạch và Nhà ở tại SPUR cho biết. “Tuy nhiên, thuế và phí của thành phố vẫn là rào cản đối với tính khả thi của các dự án như vậy. Chúng tôi hoan nghênh Thị trưởng Breed đã thúc đẩy luật cần thiết này để giảm thuế chuyển nhượng bất động sản. Điều này đưa chúng ta tiến thêm một bước nữa đến mục tiêu tạo ra hàng nghìn ngôi nhà mới và tăng thêm sức sống cho khu trung tâm thành phố”.

San Francisco đang trải qua tình trạng văn phòng bỏ trống cao với hơn 30 triệu feet vuông (chiếm 34% thị trường văn phòng) hiện đang bỏ trống. Bằng cách cho phép chủ sở hữu sáng tạo tái sử dụng các tòa nhà thành nhà ở, chúng ta có thể đồng thời giảm tỷ lệ văn phòng bỏ trống và thúc đẩy đầu tư mới đáng kể vào Trung tâm thành phố, điều này sẽ giúp ổn định và tăng cơ sở thuế địa phương.   

Hiện tại, khoản đầu tư cần thiết này đang bị ngăn cản bởi thuế chuyển nhượng cao của Thành phố, lên tới 6% cho các giao dịch trên 25 triệu đô la. Việc chuyển đổi, giống như mọi sự phát triển ở San Francisco ngày nay, đã gặp khó khăn về tài chính do lãi suất và chi phí xây dựng cao một cách cố hữu. Đối với các dự án đang trên bờ vực khả thi về mặt tài chính, mức thuế 6% phải nộp khi bán một tòa nhà đã chuyển đổi và cho thuê là quá đắt đối với thị trường này và đang ngăn cản chủ sở hữu và nhà phát triển thực hiện những lần chuyển đổi này ngay từ đầu.   

Việc xây dựng nhà ở tại trung tâm thành phố sẽ giúp đa dạng hóa nền kinh tế địa phương, giúp nền kinh tế ít phụ thuộc hơn vào nhân viên văn phòng và trở thành khu phố sôi động hơn 24 giờ một ngày. Khi việc chuyển đổi khả thi, chúng cũng đại diện cho một quá trình xây dựng bền vững hơn và ít gây gián đoạn hơn so với xây dựng từ đầu, do việc tái sử dụng nền móng, kết cấu và các yếu tố khác của tòa nhà.   

Biện pháp này sẽ cập nhật quy trình phân bổ văn phòng của Thành phố để thích ứng với thực tế mới, trong đó các bất động sản văn phòng chưa được sử dụng hết công suất và lỗi thời có thể được xây dựng lại theo các tiêu chuẩn an toàn hiện tại hoặc chuyển đổi thành nhà ở bằng cách cung cấp diện tích vuông của các tòa nhà văn phòng đã được chuyển đổi hoặc phá dỡ cho các dự án văn phòng mới trong tương lai. Theo cách này, khi có nhu cầu về không gian văn phòng mới, Thành phố có thể nhanh chóng phê duyệt các dự án sẽ cung cấp các tòa nhà văn phòng mới, chất lượng cao và an toàn về mặt địa chấn.   

###