La alcaldesa Breed incluye en la boleta electoral de marzo una medida para crear incentivos fiscales para la conversión de oficinas en viviendas

San Francisco, CA – Hoy, la alcaldesa London N. Breed propuso una medida de votación para fomentar la inversión en el centro de la ciudad mediante la exención del impuesto de transferencia de la ciudad sobre los edificios que han pasado de tener un uso no residencial a tener un uso residencial. El objetivo de esta medida de votación es incentivar que más edificios de oficinas infrautilizados se conviertan en viviendas, lo que crearía un centro de la ciudad más sostenible y vibrante.    

El alcalde firmará esta medida en la boleta electoral de marzo de 2024, donde necesitaría una mayoría simple para convertirse en ley.   

Esta propuesta es parte de la Hoja de Ruta de la Alcaldesa Breed para el Futuro de San Francisco, un plan de nueve estrategias para posicionar al centro de San Francisco para su próximo capítulo. Una estrategia es facilitar nuevos usos y flexibilidad en los edificios. Como parte de esta estrategia, la Alcaldesa Breed redactó una legislación que entró en vigencia en agosto de 2023 y que modifica los códigos de la ciudad para garantizar una zonificación flexible que dé cabida a la gama más amplia posible de actividades y usos en el centro. Esa legislación estableció un Programa de Reutilización Adaptativa para simplificar el proceso de aprobación y agilizar los requisitos para convertir edificios de oficinas infrautilizados en viviendas.   

Durante el verano, la ciudad también emitió una solicitud de interés (RFI) para conocer más sobre los desafíos financieros y regulatorios que enfrentan los proyectos específicos de conversión residencial. Eliminar el impuesto de transferencia es el siguiente paso en este trabajo para crear un centro urbano más diverso y próspero.  

“Estamos trabajando para hacer todo lo posible para apoyar un futuro más diverso y dinámico para el centro de San Francisco”, dijo la alcaldesa London Breed . “Al eliminar las barreras para convertir oficinas en viviendas, podemos tomar espacios vacíos, convertirlos en hogares y atraer a más personas al centro, lo que es bueno para nuestros vecindarios y nuestras pequeñas empresas”.   

“Para que el centro sea un verdadero vecindario de 24 horas, se necesitan más que solo trabajadores de oficina”, dijo Sarah Dennis Phillips , directora ejecutiva de la Oficina de Desarrollo Económico y Laboral. “La medida nos dará otra herramienta para incentivar las inversiones de capital en nuestro centro y permitirá que la ciudad diversifique la economía local al aumentar las oportunidades para crear un vecindario dinámico de 24 horas donde la gente pueda vivir, aprender, trabajar y divertirse”.  

El impuesto de transferencia de la ciudad (que es de hasta un 6 % de tasa impositiva sobre transacciones superiores a $25 millones) se eximiría después de una conversión de no residencial a residencial que cumpla con los requisitos. La exención impositiva se limitaría a cinco millones de pies cuadrados de espacio convertido y requeriría que la aprobación de planificación se complete antes del 31 de diciembre de 2029. Los proyectos también tendrían que obtener la aprobación de construcción dentro de los tres años posteriores a la aprobación de la planificación, para garantizar que las conversiones avancen. Si no se convierte todo un edificio, la transacción se prorratearía según los pies cuadrados convertidos. El impuesto de transferencia seguiría debiéndose pagar por el espacio no convertido.  

“La suspensión temporal de los impuestos de transferencia para permitir la conversión de torres de oficinas anticuadas en edificios residenciales vibrantes es una parte esencial del esfuerzo por restaurar el centro de San Francisco, llenándolo de nuevos residentes cuya presencia ayudará a los restaurantes y minoristas en dificultades”, dijo Oz Erickson de Emerald Fund, quien convirtió con éxito la torre de oficinas de 100 Van Ness Avenue en viviendas.   

“Definitivamente apoyamos cualquier iniciativa que genere más tráfico en el centro de la ciudad. Entendemos que hay una crisis de vivienda aquí en la ciudad y tiene sentido que parte del espacio vacío del centro de la ciudad se pueda convertir para aumentar el tráfico peatonal y crear más lugares para que la gente viva. Esperamos que esta iniciativa sea un paso importante hacia la revitalización del centro de la ciudad”, dijo Andrew Chun, fundador del grupo Sidecar Hospitality y propietario del histórico restaurante Schroeder's en el centro de la ciudad.  

“Transformar oficinas obsoletas en viviendas es una estrategia esencial para diversificar y revitalizar el centro de San Francisco, convirtiéndolo en un distrito más dinámico y apoyando a las pequeñas empresas en dificultades”, dijo Sujata Srivastava, directora de Planificación y Vivienda de SPUR . “Sin embargo, los impuestos y las tasas de la ciudad siguen siendo barreras para la viabilidad de tales proyectos. Aplaudimos a la alcaldesa Breed por impulsar esta legislación necesaria para reducir el impuesto a la transferencia de bienes raíces. Esto nos acerca un paso más a la creación de miles de nuevas viviendas y a sumar vitalidad al centro de la ciudad”.

En San Francisco, la tasa de desocupación de oficinas es alta, con más de 30 millones de pies cuadrados (que representan el 34 % del mercado de oficinas) actualmente vacantes. Al permitir que los propietarios reutilicen creativamente los edificios para convertirlos en viviendas, podemos reducir simultáneamente la tasa de desocupación de oficinas y estimular nuevas inversiones significativas en el centro de la ciudad, lo que ayudará a estabilizar y hacer crecer la base impositiva local.   

En la actualidad, esta inversión necesaria se ve desalentada por el alto impuesto de transferencia de la ciudad, que llega al 6% para transacciones superiores a 25 millones de dólares. Las conversiones, como todos los proyectos de desarrollo en San Francisco hoy en día, ya enfrentan dificultades financieras debido a las tasas de interés y los costos de construcción persistentemente altos. Para los proyectos que están al borde de la viabilidad financiera, un impuesto del 6% que se debe pagar por la venta de un edificio convertido y alquilado es simplemente demasiado caro para este mercado y está desalentando a los propietarios y desarrolladores a emprender estas conversiones en primer lugar.   

La creación de viviendas en el centro de la ciudad contribuirá a diversificar la economía local, lo que hará que dependa menos de los trabajadores de oficina y que el barrio sea más vibrante las 24 horas del día. Cuando las reformas son factibles, también representan un proceso de construcción más sostenible y menos disruptivo que la construcción desde cero, debido a la reutilización de cimientos, estructuras y otros elementos del edificio.   

Esta medida actualizará el proceso de asignación de oficinas de la Ciudad para adaptarse a una nueva realidad en la que las propiedades de oficinas infrautilizadas y obsoletas se pueden reconstruir según los estándares de seguridad actuales o convertirse en viviendas al poner a disposición los metros cuadrados de los edificios de oficinas reconvertidos o demolidos para nuevos proyectos de oficinas en el futuro. De esta manera, cuando haya demanda de nuevos espacios de oficina, la Ciudad puede aprobar rápidamente proyectos que proporcionarán edificios de oficinas nuevos, de alta calidad y seguros contra los sismos.   

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