Ang Mayor Breed Places ay Nagsukat na Gumawa ng Tax Incentive para sa Office to Residential Conversion sa March Ballot

San Francisco, CA – Ngayon, iminungkahi ni Mayor London N. Breed ang isang panukala sa balota upang hikayatin ang pamumuhunan sa Downtown sa pamamagitan ng pagwawaksi ng buwis sa paglilipat ng Lungsod sa mga gusaling na-convert mula sa hindi-residential patungo sa residential na paggamit. Ang layunin ng panukalang ito sa balota ay magbigay ng insentibo sa mas hindi gaanong ginagamit na mga gusali ng opisina na gawing pabahay, na lilikha ng isang mas napapanatiling, makulay na Downtown.    

Pipirmahan ng Alkalde ang panukalang ito sa balota ng Marso 2024 kung saan mangangailangan ito ng simpleng mayorya upang maipasa ang batas.   

Ang panukalang ito ay bahagi ng Roadmap ni Mayor Breed sa Kinabukasan ng San Francisco, isang siyam na planong diskarte upang iposisyon ang Downtown San Francisco para sa susunod na kabanata nito. Ang isang diskarte ay upang mapadali ang mga bagong gamit at flexibility sa mga gusali. Bilang bahagi ng diskarteng ito, si Mayor Breed ay nag-akda ng batas na naging epektibo noong Agosto 2023 na nagsususog sa mga code ng Lungsod upang matiyak ang flexible na zoning upang matugunan ang pinakamalawak na posibleng hanay ng mga aktibidad at paggamit ng Downtown. Ang batas na iyon ay nagtatag ng isang Adaptive Reuse Program upang pasimplehin ang proseso ng pag-apruba at i-streamline ang mga kinakailangan para sa pag-convert ng hindi gaanong ginagamit na mga gusali ng opisina sa pabahay.   

Sa tag-araw, naglabas din ang Lungsod ng Request for Interest (RFI) upang matuto nang higit pa tungkol sa mga hamon sa pananalapi at regulasyon na kinakaharap ng mga partikular na proyekto ng conversion ng tirahan. Ang pag-aalis ng buwis sa paglilipat ay ang susunod na hakbang sa gawaing ito upang lumikha ng mas magkakaibang, umuunlad na Downtown.  

"Kami ay nagsisikap na gawin ang lahat ng aming makakaya upang suportahan ang isang mas magkakaibang at dynamic na hinaharap para sa Downtown San Francisco," sabi ni Mayor London Breed . "Sa pamamagitan ng pag-alis ng mga hadlang sa pagpapalit ng opisina sa pabahay, maaari tayong kumuha ng bakanteng espasyo, gawin itong mga tahanan, at magdala ng mas maraming tao sa Downtown, na mabuti para sa ating mga kapitbahayan at sa ating maliliit na negosyo."   

"Para maging totoo, 24 na oras na kapitbahayan ang Downtown, kailangan nito ng higit pa sa mga manggagawa sa opisina," sabi ni Sarah Dennis Phillips , Executive Director ng Office of Economic and Workforce Development. "Ang panukala ay magbibigay sa amin ng isa pang tool upang magbigay ng insentibo sa mga pamumuhunan sa kapital sa aming downtown at payagan ang Lungsod na pag-iba-ibahin ang lokal na ekonomiya sa pamamagitan ng pagpaparami ng mga pagkakataon upang lumikha ng isang 24-oras na dynamic na kapitbahayan kung saan ang mga tao ay maaaring manirahan, matuto, magtrabaho at maglaro."  

Ang Buwis sa Paglipat ng Lungsod -- na hanggang sa 6% na rate ng buwis sa mga transaksyon na higit sa $25 milyon - ay tatanggalin pagkatapos ng isang kuwalipikadong non-residential sa residential conversion. Ang tax waiver ay magiging limitado sa limang milyong square feet ng space na na-convert, at nangangailangan na ang pag-apruba sa pagpaplano ay makumpleto sa Disyembre 31, 2029. Ang mga proyekto ay kailangan ding makakuha ng pag-apruba sa pagtatayo sa loob ng tatlong taon ng pag-apruba sa pagpaplano, upang matiyak na ang mga conversion ay sumusulong. Kung hindi lahat ng gusali ay na-convert, ang transaksyon ay prorated sa pamamagitan ng na-convert na square footage. Magbabayad pa rin ng buwis sa paglilipat sa hindi na-convert na espasyo.  

"Ang pansamantalang pagsususpinde ng mga buwis sa paglilipat upang paganahin ang conversion ng mga lumang office tower sa makulay na mga gusali ng tirahan ay isang mahalagang bahagi ng pagsisikap na maibalik ang downtown ng San Francisco, na pinupuno ito ng mga bagong residente na ang presensya ay makakatulong sa mga naghihirap na restaurant at retailer", s aid Emerald Oz Erickson ng Fund na matagumpay na ginawang pabahay ang 100 Van Ness Avenue office tower.   

"Tiyak na sinusuportahan namin ang anumang inisyatiba na lumilikha ng mas maraming trapiko sa downtown. Nauunawaan namin na mayroong krisis sa pabahay dito sa Lungsod at makatuwiran na ang ilan sa mga bakanteng espasyo sa downtown ay maaaring i-convert upang mapataas ang trapiko ng mga tao at lumikha ng mas maraming lugar para sa mga tao. Umaasa kami na ang inisyatiba na ito ay magiging isang mahalagang hakbang tungo sa muling pagpapasigla sa downtown”, sabi ni Andrew Chun, tagapagtatag ng Sidecar Hospitality group , at may-ari ng makasaysayang downtown restaurant na Schroeder's.  

“Ang pagpapalit ng mga hindi na ginagamit na opisina sa pabahay ay isang mahalagang diskarte upang pag-iba-ibahin at pasiglahin ang downtown ng San Francisco, na ginagawa itong isang mas dynamic na distrito habang sinusuportahan ang mga naghihirap na maliliit na negosyo," sabi ni Sujata Srivastava, Planning and Housing Director sa SPUR . “Gayunpaman, ang mga buwis at bayarin ng lungsod ay nananatiling hadlang sa pagiging posible ng mga naturang proyekto. Pinupuri namin si Mayor Breed sa pagsusulong nitong kinakailangang batas para bawasan ang buwis sa paglilipat ng real estate. Ito ay nagdadala sa amin ng isang hakbang na mas malapit sa paglikha ng libu-libong mga bagong tahanan at pagdaragdag ng sigla sa downtown.

Ang San Francisco ay nakakaranas ng mataas na bakante sa opisina na may higit sa 30 milyong square feet (kumakatawan sa 34% ng merkado ng opisina) na kasalukuyang bakante. Sa pamamagitan ng pagpayag sa mga may-ari na malikhaing gawing pabahay ang mga gusali, maaari nating bawasan ang rate ng bakante sa opisina at mag-udyok ng malaking bagong pamumuhunan sa Downtown, na tutulong na patatagin at palaguin ang lokal na base ng buwis.   

Sa kasalukuyan, ang kinakailangang pamumuhunan na ito ay pinanghihinaan ng loob ng mataas na buwis sa paglilipat ng Lungsod, na kasing taas ng 6% para sa mga transaksyong higit sa $25 milyon. Ang mga conversion, tulad ng lahat ng pag-unlad sa San Francisco ngayon, ay hinamon na sa pananalapi dahil sa matigas na mataas na rate ng interes at mga gastos sa konstruksiyon. Para sa mga proyektong nasa gilid ng pagiging posible sa pananalapi, ang 6% na buwis na dapat bayaran sa pagbebenta ng isang na-convert at na-arkilahang gusali ay sadyang masyadong mahal para sa market na ito at hindi hinihikayat ang mga may-ari at developer na gawin ang mga conversion na ito sa unang lugar.   

Ang paglikha ng pabahay sa downtown ay makakatulong sa pag-iba-ibahin ang lokal na ekonomiya, na ginagawa itong hindi gaanong umaasa sa mga manggagawa sa opisina at isang mas masiglang kapitbahayan 24 na oras sa isang araw. Kung saan posible ang mga conversion, kinakatawan din ng mga ito ang isang mas sustainable at hindi gaanong nakakagambalang proseso ng konstruksiyon kaysa sa ground up construction, dahil sa muling paggamit ng mga pundasyon, istruktura, at iba pang elemento ng gusali.   

Ang panukalang ito ay mag-a-update sa proseso ng paglalaan ng opisina ng Lungsod upang matugunan ang isang bagong realidad kung saan ang hindi nagamit at hindi na ginagamit na mga ari-arian ng opisina ay maaaring muling itayo sa kasalukuyang mga pamantayan sa kaligtasan o i-convert sa residential sa pamamagitan ng paggawang available ang square footage ng mga na-convert o na-demolish na mga gusali ng opisina para sa mga bagong proyekto ng opisina sa hinaharap . Sa ganitong paraan, kapag may pangangailangan para sa bagong espasyo ng opisina, mabilis na maaaprubahan ng Lungsod ang mga proyektong magbibigay ng bago, mataas na kalidad, ligtas sa seismically na mga gusali ng opisina.   

###