Điều 37.8 - Trọng tài điều chỉnh tăng tiền thuê.

Một phần của

Mục 37.8 Trọng tài điều chỉnh tăng tiền thuê.

(Một) Quyền hạn của Hội đồng và Thẩm phán Luật Hành chính. Theo các hướng dẫn mà Hội đồng thiết lập, Hội đồng và các Thẩm phán Luật Hành chính được chỉ định sẽ có thẩm quyền phân xử các điều chỉnh tăng tiền thuê và quản lý các thủ tục phản đối tăng tiền thuê đối với các đơn vị cho thuê RAP theo quy định tại Chương 32 của Bộ luật Hành chính San Francisco.

(b) Yêu cầu trọng tài.

(1) Chủ nhà. Chủ nhà muốn áp dụng mức tăng tiền thuê vượt quá giới hạn quy định tại Mục 37.3(a) ở trên phải yêu cầu phiên điều trần trọng tài theo quy định tại mục này. Gánh nặng chứng minh thuộc về chủ nhà. Mục 37.8(b)(1) này áp dụng, nhưng không giới hạn, cho các đơn xin tăng tiền thuê cơ bản về Chi phí vận hành và bảo trì.

(A) Trường hợp đơn xin tăng tiền thuê cơ bản do Chi phí vận hành và bảo trì của chủ nhà được chấp thuận, dựa trên đơn xin đang chờ xử lý hoặc được nộp vào hoặc sau ngày 28 tháng 10 năm 2003 đối với một bất động sản có sáu hoặc nhiều đơn vị nhà ở, thì chủ nhà đó sẽ không áp dụng mức tăng tiền thuê cơ bản quá bảy phần trăm (7%) đối với bất kỳ đơn vị nào trong bất kỳ giai đoạn năm (5) năm nào do chi phí vận hành và bảo trì tăng.

(2) Người thuê nhà.

(A) Bất chấp Mục 37.3, người thuê các đơn vị cho thuê không phải RAP và người thuê các đơn vị cho thuê RAP tại các khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977 có thể yêu cầu phiên điều trần trọng tài khi chủ nhà đã giảm đáng kể các dịch vụ mà không giảm tiền thuê tương ứng và/hoặc không thực hiện sửa chữa và bảo trì thông thường theo luật tiểu bang hoặc địa phương và/hoặc không cung cấp cho người thuê lời giải thích rõ ràng về các khoản phí hiện tại cho khí đốt và điện được chuyển cho người thuê và/hoặc áp dụng mức tăng tiền thuê không phù hợp và vô hiệu. Gánh nặng chứng minh thuộc về người thuê.

(B) Người thuê nhà của các đơn vị cho thuê RAP tại các khu vực được chỉ định trước ngày 1 tháng 7 năm 1977 có thể nộp đơn xin điều trần khi chủ nhà nhận thấy mức tăng vượt quá giới hạn quy định tại Mục 32.73 của Bộ luật Hành chính San Francisco. Sau khi có chỗ trống tại một đơn vị cho thuê RAP tại các khu vực nói trên, người thuê mới của đơn vị đó có thể nộp đơn xin điều trần khi chủ nhà đã yêu cầu và/hoặc nhận được tiền thuê cho đơn vị đó vượt quá giới hạn tăng tiền thuê được quy định tại Mục 32.73 của Bộ luật Hành chính San Francisco. Gánh nặng chứng minh thuộc về chủ nhà.

(1) Nộp hồ sơ. Yêu cầu trọng tài phải được nộp theo mẫu đơn do Hội đồng quy định và phải kèm theo các tài liệu hỗ trợ do Hội đồng quy định, bao gồm nhưng không giới hạn ở lý do chính đáng cho đề xuất tăng tiền thuê.

(2) Ngày nộp hồ sơ. Đơn thỉnh cầu phải được nộp trước khi gửi hoặc chuyển đến người thuê nhà hoặc thông báo pháp lý của những người thuê nhà về việc tăng tiền thuê vượt quá giới hạn theo định nghĩa tại Mục 37.3.

(3) Hiệu lực của việc nộp đơn đúng hạn. Với điều kiện đơn yêu cầu hoàn tất được nộp đúng hạn, phần tăng tiền thuê theo yêu cầu vượt quá giới hạn quy định tại Mục 37.3 và chưa được chứng nhận là mức tăng hợp lý theo Mục 37.7 sẽ không có hiệu lực cho đến khi Thẩm phán Luật hành chính đưa ra phán quyết về sự việc khi kết thúc phiên điều trần trọng tài.

(4) Thông báo cho các bên. Hội đồng sẽ lên lịch cho đơn thỉnh cầu được xét xử trước Thẩm phán Luật Hành chính được chỉ định và sẽ thông báo bằng văn bản về ngày xét xử cho các bên ít nhất mười (10) ngày trước phiên xét xử.

(ngày) Thủ tục cho người thuê nhà nộp đơn.

(1) Nộp hồ sơ; Hạn chế. Yêu cầu trọng tài phải được nộp theo mẫu đơn do Hội đồng quy định và phải kèm theo các tài liệu hỗ trợ mà Hội đồng quy định, bao gồm nhưng không giới hạn ở bản sao thông báo tăng tiền thuê nhà của chủ nhà. Nếu người thuê nhà nộp đơn đã nhận được kết quả chứng nhận liên quan đến đơn vị cho thuê của mình theo 37.7, thì những kết quả đó phải kèm theo đơn. Nếu người thuê nhà nộp đơn đã nhận được thông báo từ Giám đốc hành chính về tiền thuê cơ sở và khấu hao khoản vay RAP, thì thông báo đó phải kèm theo đơn. Đơn của người thuê nhà liên quan đến việc chuyển nhượng khí đốt và điện phải được nộp trong vòng một năm kể từ ngày có hiệu lực của việc chuyển nhượng hoặc trong vòng một năm kể từ ngày việc chuyển nhượng được yêu cầu tính toán lại theo các quy tắc và quy định do Hội đồng ban hành. Đơn của người thuê nhà liên quan đến việc chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước theo Mục 37.3(a)(5)(B) phải được nộp trong vòng một năm kể từ ngày có hiệu lực của việc chuyển nhượng. Đơn thỉnh cầu của người thuê nhà liên quan đến việc chuyển nhượng chi phí trái phiếu nghĩa vụ chung theo Mục 37.3(a)(6) phải được nộp trong vòng một năm kể từ ngày có hiệu lực của việc chuyển nhượng.

(2) Thông báo cho các bên. Hội đồng sẽ lên lịch cho đơn thỉnh cầu xét xử trước một Thẩm phán Luật Hành chính được chỉ định và sẽ thông báo bằng văn bản về ngày cho các bên ít nhất mười (10) ngày trước phiên điều trần. Phản hồi cho đơn thỉnh cầu xét xử có thể được nộp bằng văn bản.

(và) Phiên điều trần.

(1) Thời gian xét xử. Phiên điều trần phải được tổ chức trong vòng bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày nộp đơn thỉnh cầu. Mức độ dịch vụ nhà ở được cung cấp cho các đơn vị cho thuê của người thuê nhà không được giảm trong khoảng thời gian giữa ngày nộp đơn thỉnh cầu và ngày kết thúc phiên điều trần.

(2) Sự hợp nhất. Trong phạm vi lớn nhất có thể, các phiên điều trần liên quan đến một tòa nhà nhất định sẽ được hợp nhất.

(3) Tiến hành phiên điều trần. Phiên điều trần sẽ được tiến hành bởi một Thẩm phán Luật Hành chính do Hội đồng chỉ định. Cả hai bên có thể cung cấp các tài liệu, lời khai, tuyên bố bằng văn bản hoặc bằng chứng khác có liên quan đến quá trình tố tụng. Hồ sơ về quá trình tố tụng phải được lưu giữ cho mục đích kháng cáo.

(4) Quyết định của Thẩm phán hành chính: Đơn vị cho thuê. Dựa trên bằng chứng được trình bày tại phiên điều trần và các yếu tố liên quan mà Hội đồng xác định, Thẩm phán Luật Hành chính sẽ đưa ra các phán quyết về việc liệu việc tăng tiền thuê nhà do chủ nhà đề xuất vượt quá các giới hạn được nêu trong Mục 37.3 có hợp lý hay không hoặc liệu chủ nhà có thực hiện tăng tiền thuê nhà thông qua việc cắt giảm dịch vụ hay không hoặc đã không thực hiện sửa chữa và bảo trì thông thường theo yêu cầu của luật tiểu bang hoặc địa phương; và quy định thêm rằng, khi chủ nhà áp dụng biện pháp chuyển nhượng theo Chương 37 này, thì các chi phí tương tự sẽ không được đưa vào tính toán chi phí hoạt động và bảo trì tăng thêm theo tiểu mục này (4). Khi đưa ra các phán quyết như vậy, Thẩm phán Luật Hành chính sẽ xem xét các yếu tố sau:

(A) Tăng hoặc giảm chi phí vận hành và bảo trì, bao gồm nhưng không giới hạn ở phí dịch vụ nước và cống rãnh; dịch vụ vệ sinh; thu gom rác thải; dịch vụ thang máy; hệ thống an ninh; bảo hiểm tài sản; dịch vụ nợ và thuế bất động sản theo quy định tại tiểu mục (i) và (ii); chi phí quản lý hợp lý và cần thiết theo quy định tại tiểu mục (iii); và sửa chữa và bảo trì thường xuyên theo quy định tại tiểu mục (iv).

(i) Đối với các đơn thỉnh cầu được nộp trước ngày 11 tháng 12 năm 2017, Hội đồng Thuê nhà có thể xem xét việc tăng dịch vụ nợ và tăng thuế bất động sản; tuy nhiên, nếu bất động sản được mua trong vòng hai (2) năm kể từ ngày mua trước đó, thì sẽ không xem xét đến phần dịch vụ nợ tăng lên do giá bán vượt quá giá mua của người bán nhiều hơn tỷ lệ phần trăm tăng trong "Chỉ số giá tiêu dùng cho tất cả người tiêu dùng đô thị tại Khu vực đô thị San Francisco-Oakland, Bộ Lao động Hoa Kỳ" giữa ngày mua trước đó và ngày bán hiện tại, cộng với chi phí cải thiện vốn hoặc công việc phục hồi do người bán thực hiện hoặc thực hiện.

(ii) Đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 11 tháng 12 năm 2017, Hội đồng Thuê nhà sẽ không xem xét bất kỳ phần nào của dịch vụ nợ tăng lên, hoặc phần thuế bất động sản tăng lên là kết quả của việc đánh giá tăng lên do thay đổi quyền sở hữu; tuy nhiên, với điều kiện là Hội đồng Thuê nhà có thể xem xét phần thuế bất động sản tăng lên là kết quả của việc hoàn thành các sửa chữa cần thiết hoặc cải thiện vốn liên quan đến bất kỳ đơn thỉnh cầu nào được nộp vào hoặc sau ngày 11 tháng 12 năm 2017; và với điều kiện nữa là Hội đồng Thuê nhà có thể xem xét dịch vụ nợ tăng lên và thuế bất động sản tăng lên trong đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 11 tháng 12 năm 2017 theo Mục 37.8(e)(4)(A)(i), nếu chủ nhà chứng minh rằng họ đã mua bất động sản vào hoặc trước ngày 3 tháng 4 năm 2018 và họ đã hợp lý tin tưởng vào khả năng chuyển các chi phí đó tại thời điểm mua.

(iii) Đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 15 tháng 7 năm 2018, Ban Thuê nhà chỉ có thể xem xét chi phí quản lý trong phạm vi các chi phí đó là hợp lý và cần thiết, dựa trên các yếu tố như nhu cầu cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà hàng ngày; mức độ dịch vụ quản lý trước đây được yêu cầu cho tòa nhà; chi phí hợp lý của các dịch vụ trong giao dịch độc lập; liệu bất kỳ người thuê nhà nào phản đối rằng chi phí và chất lượng của các dịch vụ không phù hợp với tình trạng kinh tế xã hội của những người thuê nhà hiện tại của tòa nhà hay không; và các trường hợp đặc biệt khác.

(iv) Thuật ngữ sửa chữa và bảo trì thường xuyên không bao gồm bất kỳ chi phí nào cho việc lắp đặt hoặc nâng cấp hệ thống phun nước chữa cháy hoặc hệ thống báo cháy và/hoặc phát hiện cháy liên quan đến việc chủ nhà tuân thủ Thông báo và Lệnh an toàn phòng cháy do Cán bộ xây dựng ban hành theo Mục 107A.16.1 trở đi của Bộ luật xây dựng hoặc cán bộ phòng cháy chữa cháy theo Mục 109.3 trở đi của Bộ luật phòng cháy chữa cháy.

(B) Lịch sử tăng giá thuê căn hộ trước đây và so sánh giá thuê căn hộ với giá thuê của các căn hộ tương đương trong cùng khu vực chung.

(D) Không thực hiện sửa chữa, thay thế và bảo trì thông thường theo đúng luật tiểu bang và địa phương hiện hành.

(E) Bất kỳ yếu tố liên quan nào khác mà Hội đồng quy định trong các quy tắc và quy định.

(5) Quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính: Đơn vị cho thuê RAP.

(MỘT) Các đơn vị cho thuê Rap trong khu vực RAP được chỉ định trước ngày 1 tháng 7 năm 1977. Thẩm phán Luật Hành chính sẽ đưa ra phán quyết về việc liệu mức tăng tiền thuê nhà được thông báo hoặc đề xuất có vượt quá giới hạn tăng tiền thuê nhà được quy định trong Mục 32.73 của Bộ luật Hành chính San Francisco hay không. Khi đưa ra phán quyết như vậy, Thẩm phán Luật Hành chính sẽ áp dụng các giới hạn tăng tiền thuê nhà được quy định trong Chương 32 của Bộ luật Hành chính San Francisco và tất cả các quy tắc và quy định được ban hành theo đó. Thẩm phán Luật Hành chính sẽ xem xét các bằng chứng được trình bày tại phiên điều trần. Gánh nặng chứng minh sẽ thuộc về chủ nhà.

(B) Các đơn vị cho thuê Rap trong khu vực RAP được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977. Thẩm phán Luật Hành chính sẽ đưa ra phán quyết liên quan đến việc tăng tiền thuê vượt quá giới hạn như đã nêu trong Mục 37.3 của chương này. Khi đưa ra phán quyết như vậy, Thẩm phán Luật Hành chính sẽ xem xét các yếu tố được nêu trong tiểu mục (4) ở trên và sẽ xem xét bằng chứng được trình bày tại phiên điều trần. Gánh nặng chứng minh thuộc về chủ nhà.

(6) Phát hiện thực tế. Thẩm phán hành chính sẽ đưa ra phán quyết thực tế bằng văn bản, bản sao sẽ được gửi qua thư cho các bên trong vòng 30 ngày kể từ phiên điều trần.

(7) Thanh toán hoặc hoàn trả tiền thuê để thực hiện quyết định trọng tài. Khi phát hiện ra rằng toàn bộ hoặc một phần của khoản tăng tiền thuê nhà là hợp lý hoặc không hợp lý, hoặc bất kỳ khoản tăng tiền thuê nhà nào không phù hợp đều vô hiệu, Thẩm phán Luật Hành chính có thể ra lệnh thanh toán hoặc hoàn trả toàn bộ hoặc một phần số tiền tích lũy đó trong vòng mười lăm (15) ngày kể từ ngày gửi thư về các phát hiện thực tế hoặc có thể ra lệnh cộng số tiền đó vào hoặc bù trừ vào tiền thuê nhà trong tương lai; tuy nhiên, bất kỳ lệnh nào như vậy sẽ bị hoãn lại nếu bên bị thiệt hại nộp đơn kháng cáo kịp thời. Thẩm phán Luật Hành chính có thể ra lệnh hoàn trả số tiền thuê nhà trả quá mức do việc tăng tiền thuê nhà vô hiệu trong thời gian không quá ba năm trước tháng nộp đơn thỉnh cầu của chủ nhà hoặc người thuê nhà, cộng với thời gian giữa tháng nộp đơn và ngày ra quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính. Trong mọi trường hợp, việc tính toán tiền thuê nhà trả quá mức và thiết lập lại tiền thuê nhà cơ bản hợp pháp sẽ dựa trên việc xác định tính hợp lệ của tất cả các khoản tăng tiền thuê nhà được áp dụng kể từ ngày 1 tháng 4 năm 1982, theo Mục 37.3(b)(5) và 37.3(a)(2) ở trên.

(8) Tính chất cuối cùng của Quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính. Quyết định của Thẩm phán hành chính là quyết định cuối cùng trừ khi Hội đồng hủy bỏ quyết định của thẩm phán khi kháng cáo.

(đ) Khiếu nại.

(1) Thời gian và cách thức. Bất kỳ kháng cáo nào lên Hội đồng về quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính phải được thực hiện trong vòng mười lăm (15) ngày dương lịch kể từ ngày gửi thư về các phát hiện thực tế trừ khi thời hạn đó được hội đồng gia hạn khi có lý do chính đáng. Nếu ngày thứ mười lăm rơi vào Thứ Bảy, Chủ Nhật hoặc ngày lễ theo luật định, đơn kháng cáo có thể được nộp lên Hội đồng vào ngày làm việc tiếp theo. Đơn kháng cáo phải được lập thành văn bản và phải nêu rõ lý do tại sao người kháng cáo tin rằng có lỗi hoặc lạm dụng quyền quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính. Việc nộp đơn kháng cáo sẽ chỉ đình chỉ phần quyết định của bất kỳ Thẩm phán Luật Hành chính nào cho phép thanh toán, hoàn lại tiền, bù trừ hoặc thêm tiền thuê.

(2) Hồ sơ kháng cáo. Khi nhận được đơn kháng cáo, toàn bộ hồ sơ hành chính về vấn đề này, bao gồm cả đơn kháng cáo, sẽ được nộp lên Hội đồng.

(3) Khiếu nại. Hội đồng sẽ, theo quyết định của mình, thụ lý các đơn kháng cáo. Khi quyết định có thụ lý một đơn kháng cáo nhất định hay không, hội đồng sẽ xem xét, trong số các yếu tố khác, tính công bằng đối với các bên, khó khăn đối với bất kỳ bên nào và thúc đẩy các chính sách và mục đích của chương này, ngoài bất kỳ bình luận bằng văn bản nào do Thẩm phán Luật Hành chính nộp, người có quyết định đang bị thách thức. Hội đồng cũng có thể xem xét các tài liệu khác từ hồ sơ hành chính của vấn đề này khi thấy cần thiết. Cần có phiếu bầu của ba (3) thành viên để thụ lý đơn kháng cáo.

(4) Chuyển lại cho Thẩm phán Luật Hành chính mà không cần Phiên điều trần kháng cáo. Trong những trường hợp mà Hội đồng có thể xác định trên cơ sở các tài liệu trước Hội đồng rằng Thẩm phán Luật Hành chính đã phạm sai lầm, Hội đồng có thể chuyển lại vụ án để xét xử thêm theo hướng dẫn của Hội đồng mà không cần tiến hành phiên điều trần kháng cáo. Cả hai bên sẽ được thông báo về thời gian xét xử lại, sẽ được tiến hành trong vòng ba mươi (30) ngày kể từ ngày Hội đồng chuyển lại. Trong những trường hợp mà Hội đồng có thể xác định trên cơ sở các tài liệu trước Hội đồng rằng các phát hiện của Thẩm phán Luật Hành chính có chứa các sai sót về số liệu hoặc văn bản, hoặc cần được làm rõ, Hội đồng có thể tiếp tục phiên điều trần nhằm mục đích chuyển lại vụ án cho Thẩm phán Luật Hành chính nói trên để sửa các phát hiện.

(5) Thời gian của phiên điều trần phúc thẩm; Thông báo cho các bên. Các kháng cáo được hội đồng chấp nhận sẽ được giải quyết trong vòng bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày nộp đơn kháng cáo. Trong vòng ba mươi (30) ngày kể từ ngày nộp đơn kháng cáo, cả hai bên sẽ được thông báo bằng văn bản về việc kháng cáo đã được chấp nhận hay chưa. Nếu kháng cáo đã được chấp nhận, thông báo sẽ nêu rõ thời gian diễn ra phiên điều trần và bản chất của phiên điều trần. Thông báo đó phải được gửi qua thư ít nhất mười (10) ngày trước phiên điều trần.

(6) Phiên điều trần kháng cáo; Quyết định của Hội đồng. Tại phiên điều trần kháng cáo, cả bên kháng cáo và bên bị kháng cáo đều có cơ hội trình bày lời khai bằng miệng và các tài liệu viết để hỗ trợ cho lập trường của mình. Sau phiên điều trần đó và sau bất kỳ cuộc điều tra nào khác mà hội đồng cho là cần thiết, hội đồng có thể, khi nghe kháng cáo, khẳng định, đảo ngược hoặc sửa đổi quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính hoặc có thể chuyển lại vụ án để điều trần thêm theo các phát hiện của mình. Quyết định của hội đồng phải được đưa ra trong vòng bốn mươi lăm (45) ngày kể từ phiên điều trần và các bên phải được thông báo về quyết định đó.

(7) Thông báo của các bên. Theo mục (6) ở trên, các bên sẽ nhận được thông báo bằng văn bản về quyết định. Thông báo sẽ nêu rõ rằng quyết định này là quyết định cuối cùng.

(8) Ngày có hiệu lực của Quyết định kháng cáo. Quyết định kháng cáo có hiệu lực vào ngày gửi qua thư cho các bên; tuy nhiên, phần quyết định ra lệnh thanh toán, hoàn trả, bù trừ hoặc thêm tiền thuê sẽ có hiệu lực sau ba mươi (30) ngày dương lịch kể từ ngày gửi qua thư cho các bên, trừ khi tòa án có thẩm quyền ra lệnh hoãn thi hành.

(9) Giới hạn hành động. Chủ nhà hoặc người thuê nhà bị thiệt hại do bất kỳ quyết định nào của Hội đồng phải tìm kiếm sự xem xét của tòa án trong vòng chín mươi (90) ngày dương lịch kể từ ngày gửi quyết định.

[Sửa đổi bởi Sắc lệnh số 295-79, có hiệu lực ngày 22 tháng 6 năm 1979; Sắc lệnh số 358-80, có hiệu lực ngày 24 tháng 8 năm 1980; Sắc lệnh số 77-82, có hiệu lực ngày 1 tháng 4 năm 1982; Sắc lệnh số 268-82, có hiệu lực ngày 10 tháng 7 năm 1982; Sắc lệnh số 111-83, có hiệu lực ngày 10 tháng 4 năm 1983; Sắc lệnh số 438-83, có hiệu lực ngày 2 tháng 10 năm 1983; Sắc lệnh số 435-86, có hiệu lực ngày 10 tháng 12 năm 1986; Sắc lệnh số 278-89, có hiệu lực ngày 1 tháng 9 năm 1989; Sắc lệnh số 127-91, có hiệu lực ngày 2 tháng 5 năm 1991; Sắc lệnh [Sắc lệnh số 132-92, có hiệu lực từ ngày 20 tháng 6 năm 1992; Sắc lệnh số 179-92, có hiệu lực từ ngày 22 tháng 7 năm 1992; Sắc lệnh số 162-93, có hiệu lực từ ngày 28 tháng 6 năm 1993; Sắc lệnh số 363-93, có hiệu lực từ ngày 18 tháng 12 năm 1993; Sắc lệnh số 179-98, có hiệu lực từ ngày 28 tháng 6 năm 1998; Sắc lệnh số 347-99, có hiệu lực từ ngày 29 tháng 1 năm 2000; Sắc lệnh số 107-03, có hiệu lực từ ngày 22 tháng 6 năm 2003; Sắc lệnh số 5-04, có hiệu lực từ ngày 15 tháng 2 năm 2004; Sắc lệnh số 132-18, có hiệu lực từ ngày 15 tháng 7 năm 2018; Sắc lệnh số 267-18, có hiệu lực từ ngày 9 tháng 12 năm 2018]

Trở lại

Quay lại trang Sắc lệnh về tiền thuê nhà .

Các phòng ban

Cho thuê bảng