Sec. 37.8 - Arbitraje de los ajustes del aumento del alquiler.

Artículo 37.8        Arbitraje de ajustes de incremento de alquiler.

            (a)  Autoridad de los jueces de la Junta y de los jueces administrativos. De conformidad con las pautas que establezca la Junta, la Junta y los jueces administrativos designados tendrán la autoridad para arbitrar los ajustes del aumento de alquiler y administrar los procedimientos de protesta por aumento de alquiler con respecto a las unidades de alquiler RAP, como se establece en el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco.

            (b)  Solicitud de arbitraje.

                        (1)  PropietariosLos propietarios que pretendan imponer aumentos de alquiler que excedan las limitaciones establecidas en la Sección 37.3(a) anterior deben solicitar una audiencia de arbitraje según lo establecido en esta sección. La carga de la prueba recae sobre el propietario. Esta Sección 37.8(b)(1) se aplica, pero no se limita, a las peticiones de aumento del alquiler base por Gastos de Operación y Mantenimiento.

                                    (A) Cuando se concede una petición de Gastos de Operación y Mantenimiento del propietario para aumentar el alquiler base, con base en una petición pendiente o presentada el 28 de octubre de 2003 o después para una propiedad con seis o más unidades residenciales, el mismo propietario no impondrá más de un aumento total del alquiler base del siete por ciento (7%) en ninguna unidad en ningún período de cinco (5) años debido a aumentos en los costos de operación y mantenimiento.

                        (2)  Inquilinos.

                                    (A) No obstante lo dispuesto en la Sección 37.3, los inquilinos de unidades de alquiler que no sean RAP y los inquilinos de unidades de alquiler RAP en áreas designadas a partir del 1 de julio de 1977 pueden solicitar audiencias de arbitraje cuando un propietario haya reducido sustancialmente los servicios sin una reducción correspondiente en el alquiler y/o no haya realizado las reparaciones y el mantenimiento ordinarios conforme a la ley estatal o local y/o no haya proporcionado al inquilino una explicación clara de los cargos actuales de gas y electricidad que se le han transferido y/o haya impuesto un aumento de alquiler no conforme que sea nulo y sin valor. La carga de la prueba recae sobre el inquilino.

                                    (B) Los inquilinos de unidades de alquiler RAP en áreas designadas antes del 1 de julio de 1977 pueden solicitar una audiencia cuando el propietario haya notado un aumento que exceda las limitaciones establecidas en la Sección 32.73 del Código Administrativo de San Francisco. Después de que se haya producido una vacante en una unidad de alquiler RAP en dichas áreas, un nuevo inquilino de dicha unidad puede solicitar una audiencia cuando el propietario haya exigido y/o recibido un alquiler por esa unidad que exceda el límite de aumento de alquiler establecido en la Sección 32.73 del Código Administrativo de San Francisco. La carga de la prueba recae sobre el propietario.

            (do)  Procedimiento para peticionarios de propietarios.

                        (1)  PresentaciónLa solicitud de arbitraje debe presentarse en un formulario de petición prescrito por la Junta y deberá estar acompañada por el material de respaldo que la Junta prescriba, incluyendo, entre otros, la justificación del aumento de alquiler propuesto. 

                        (2)  Fecha de presentaciónLa petición debe presentarse antes del envío por correo o la entrega al inquilino o inquilinos de la notificación legal del aumento del alquiler que excede los límites definidos en la Sección 37.3.

                        (3)  Efecto de la presentación oportuna de la peticiónSiempre que se presente una petición completa a tiempo, la parte del aumento de alquiler solicitado que exceda las limitaciones establecidas en la Sección 37.3 y no haya sido certificada como un aumento justificable de conformidad con la Sección 37.7 no tendrá efecto hasta que el Juez Administrativo determine los hechos al concluir la audiencia de arbitraje.

                        (4)  Aviso a las partesLa Junta programará la petición de audiencia ante un Juez Administrativo designado y dará aviso por escrito de la fecha a las partes al menos diez (10) días antes de la audiencia.

            (d)  Procedimiento para peticionarios inquilinos.

                        (1)  Presentación; Limitación. La solicitud de arbitraje debe presentarse en un formulario de petición prescrito por la Junta y debe estar acompañada por el material de respaldo que la Junta prescriba, incluyendo, entre otros, una copia del aviso del propietario sobre el aumento del alquiler. Si el inquilino solicitante ha recibido hallazgos de certificación con respecto a su unidad de alquiler de acuerdo con 37.7, dichos hallazgos deben acompañar la petición. Si el inquilino solicitante ha recibido una notificación del Director Administrativo con respecto al alquiler base y la amortización de un préstamo RAP, dicha notificación debe acompañar la petición. Una petición de inquilino con respecto a un traspaso de gas y electricidad debe presentarse dentro de un año a partir de la fecha de vigencia del traspaso o dentro de un año a partir de la fecha en que se requirió que el traspaso se recalculara de conformidad con las normas y regulaciones promulgadas por la Junta. Una petición de inquilino con respecto a un traspaso de bonos de ingresos del agua según la Sección 37.3(a)(5)(B) debe presentarse dentro de un año a partir de la fecha de vigencia del traspaso. Una petición de un inquilino con respecto a un traspaso de costos de un bono de obligación general según la Sección 37.3(a)(6) debe presentarse dentro del año a partir de la fecha de vigencia del traspaso.

                        (2)  Aviso a las partesLa Junta programará la petición de audiencia ante un Juez Administrativo designado y notificará por escrito la fecha a las partes al menos diez (10) días antes de la audiencia. Las respuestas a una petición de audiencia pueden presentarse por escrito.

            (mi)  Audiencias.

                        (1)  Hora de la audienciaLa audiencia deberá celebrarse dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la presentación de la petición. El nivel de servicios de vivienda que se prestan a las unidades de alquiler de los inquilinos no se reducirá durante el período comprendido entre la presentación de la petición y la conclusión de la audiencia.

                        (2)  ConsolidaciónEn la mayor medida posible, se consolidarán las audiencias relativas a un edificio determinado.

                        (3)  Conducta de la audienciaLa audiencia será conducida por un Juez Administrativo designado por la Junta. Ambas partes podrán ofrecer los documentos, testimonios, declaraciones escritas u otras pruebas que sean pertinentes para el procedimiento. Se deberá mantener un registro de las actuaciones para efectos de apelación.

                        (4)  Determinación del Juez Administrativo: Unidades de Alquiler. Con base en la evidencia presentada en la audiencia y en los factores relevantes que determine la Junta, el Juez Administrativo determinará si el aumento de alquiler propuesto por el propietario que excede las limitaciones establecidas en la Sección 37.3 está justificado o si el propietario ha efectuado un aumento de alquiler mediante una reducción en los servicios o no ha realizado las reparaciones y el mantenimiento ordinarios requeridos por la ley estatal o local; y siempre que, cuando un propietario haya impuesto un gasto traspasado de conformidad con este Capítulo 37, los mismos costos no se incluirán en el cálculo del aumento de los gastos de operación y mantenimiento de conformidad con esta subsección (4). Al realizar tales determinaciones, el Juez Administrativo tomará en consideración los siguientes factores:

                                    (A) Aumentos o disminuciones en los gastos de operación y mantenimiento, incluyendo, pero no limitado a, cargos por servicios de agua y alcantarillado; servicio de limpieza; recolección de basura; servicio de ascensor; sistema de seguridad; seguro de la propiedad; servicio de deuda e impuestos inmobiliarios como se establece en las subsecciones (i) y (ii); gastos de administración razonables y necesarios como se establece en la subsección (iii); y reparaciones y mantenimiento de rutina como se establece en la subsección (iv).

                                                (i) Para las peticiones presentadas antes del 11 de diciembre de 2017, la Junta de Alquiler puede considerar un aumento en el servicio de la deuda y un aumento en los impuestos inmobiliarios; siempre que, sin embargo, si la propiedad ha sido comprada dentro de los dos (2) años a partir de la fecha de la compra anterior, no se considerará la parte del aumento en el servicio de la deuda que haya resultado de un precio de venta que exceda el precio de compra del vendedor en más del aumento porcentual en el "Índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos del área metropolitana de San Francisco-Oakland, Departamento de Trabajo de los EE. UU." entre la fecha de la compra anterior y la fecha de la venta actual, más el costo de las mejoras de capital o el trabajo de rehabilitación realizado o realizado por el vendedor.

                                                (ii) Para las peticiones presentadas a partir del 11 de diciembre de 2017, la Junta de Alquiler no considerará ninguna parte del aumento del servicio de la deuda, o aquella parte del aumento de los impuestos inmobiliarios que haya resultado de una mayor tasación debido a un cambio de titularidad; siempre que, sin embargo, la Junta de Alquiler pueda considerar aquella parte del aumento de los impuestos inmobiliarios que haya resultado de la finalización de las reparaciones necesarias o mejoras de capital con respecto a cualquier petición presentada a partir del 11 de diciembre de 2017; y siempre que, además, la Junta de Alquiler pueda considerar el aumento del servicio de la deuda y el aumento de los impuestos inmobiliarios en una petición presentada a partir del 11 de diciembre de 2017 de conformidad con la Sección 37.8(e)(4)(A)(i), si el propietario demuestra que había comprado la propiedad el 3 de abril de 2018 o antes y que había confiado razonablemente en su capacidad de trasladar esos costos al momento de la compra.

                                                (iii) Para las peticiones presentadas a partir del 15 de julio de 2018, la Junta de Alquiler puede considerar los gastos de administración solo en la medida en que dichos gastos sean razonables y necesarios, en función de factores tales como la necesidad de proporcionar la administración diaria del edificio; el nivel de servicios de administración previamente requeridos para el edificio; el costo razonable de los servicios en una transacción en condiciones de igualdad; si algún inquilino ha objetado que el costo y la calidad de los servicios no están en consonancia con el estatus socioeconómico de los inquilinos existentes del edificio; y otras circunstancias extraordinarias.

                                                (iv) El término reparaciones y mantenimiento de rutina no incluirá ningún costo de instalación o actualización de un sistema de rociadores contra incendios o un sistema de alarma y/o detección de incendios atribuible al cumplimiento del propietario con un Aviso y Orden de Seguridad contra Incendios emitidos por el Funcionario de Construcción bajo las Secciones 107A.16.1 y siguientes del Código de Construcción o el funcionario del código contra incendios bajo las Secciones 109.3 y siguientes del Código contra Incendios.

                                    (B) El historial pasado de aumentos en el alquiler de la unidad y la comparación del alquiler de la unidad con los alquileres de unidades comparables en la misma área general.

                                    (C) Cualquier hallazgo que se haya realizado de conformidad con la Sección 37.7 con respecto a la unidad.

                                    (D) No realizar reparaciones, reemplazos y mantenimiento ordinarios de conformidad con las leyes estatales y locales aplicables.

                                    (E) Cualquier otro factor relevante que la Junta especifique en las reglas y reglamentos.

                        (5)  Determinación del Juez Administrativo: Unidades de Alquiler RAP.

                                    (A)  Unidades de alquiler de Rap en áreas RAP designadas antes del 1 de julio de 1977El Juez Administrativo deberá determinar si el aumento de alquiler notificado o propuesto excede o no las limitaciones de aumento de alquiler establecidas en la Sección 32.73 del Código Administrativo de San Francisco. Al realizar dichas determinaciones, el Juez Administrativo deberá aplicar las limitaciones de aumento de alquiler establecidas en el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco y todas las normas y reglamentos promulgados de conformidad con el mismo. El Juez Administrativo deberá considerar la evidencia presentada en la audiencia. La carga de la prueba recaerá sobre el propietario.

                                    (B)  Unidades de alquiler de Rap en áreas RAP designadas a partir del 1 de julio de 1977El Juez Administrativo deberá tomar decisiones con respecto a los aumentos de alquiler que excedan los límites establecidos en la Sección 37.3 de este capítulo. Al tomar tales decisiones, el Juez Administrativo deberá tomar en consideración los factores establecidos en la subsección (4) anterior y deberá considerar las pruebas presentadas en la audiencia. La carga de la prueba recae sobre el propietario.

                        (6)  Hallazgos de hechosEl Juez Administrativo emitirá resoluciones de hecho por escrito, de las cuales se enviarán copias a las partes dentro de los 30 días siguientes a la audiencia.

                        (7)  Pago o devolución de rentas para implementar la decisión arbitral. Al determinar que todo o parte del aumento de alquiler está o no justificado, o que cualquier aumento de alquiler no conforme es nulo y sin valor, el Juez Administrativo puede ordenar el pago o reembolso de todo o parte de ese monto acumulado dentro de los quince (15) días posteriores al envío de las determinaciones de hecho o puede ordenar que el monto se agregue o compense con alquileres futuros; siempre que, sin embargo, dicha orden se suspenda si la parte agraviada presenta una apelación a tiempo. El Juez Administrativo puede ordenar reembolsos de sobrepagos de alquiler resultantes de aumentos de alquiler que sean nulos y sin valor por no más del período de tres años anterior al mes de la presentación de una petición del propietario o inquilino, más el período entre el mes de la presentación y la fecha de la decisión del Juez Administrativo. En cualquier caso, el cálculo de los pagos en exceso del alquiler y el restablecimiento del alquiler base legal se basarán en una determinación de la validez de todos los aumentos de alquiler impuestos desde el 1 de abril de 1982, de conformidad con las Secciones 37.3(b)(5) y 37.3(a)(2) anteriores.

                        (8)  Carácter definitivo de la decisión del juez administrativoLa decisión del Juez Administrativo será definitiva a menos que la Junta revoque su decisión en apelación.

            (F)  Apelaciones.

                        (1)  Tiempo y manera. Cualquier apelación ante la Junta contra la determinación del Juez Administrativo debe hacerse dentro de los quince (15) días calendario a partir del envío de las conclusiones de hecho, a menos que la Junta extienda dicho plazo tras demostrar una buena causa. Si el decimoquinto día cae en sábado, domingo o feriado legal, la apelación puede presentarse ante la Junta el siguiente día hábil. La apelación debe presentarse por escrito y debe indicar por qué el apelante cree que hubo un error o abuso de discreción por parte del Juez Administrativo. La presentación de una apelación suspenderá únicamente la parte de la decisión del Juez Administrativo que permita el pago, el reembolso, la compensación o la adición de alquiler.

                        (2)  Expediente de apelación. Al recibirse una apelación, se presentará ante la Junta todo el expediente administrativo del asunto, incluida la apelación.

                        (3)  ApelacionesLa Junta, a su discreción, escuchará las apelaciones. Al decidir si escuchará o no una apelación determinada, la Junta considerará, entre otros factores, la equidad para las partes, las dificultades para cualquiera de las partes y la promoción de las políticas y los propósitos de este capítulo, además de cualquier comentario escrito presentado por el Juez Administrativo cuya decisión se impugna. La Junta también puede revisar otro material del expediente administrativo del asunto según lo considere necesario. Se requerirá el voto de tres (3) miembros para que se escuche una apelación.

                        (4)  Devolución al Juez Administrativo sin Audiencia de ApelaciónEn aquellos casos en que la Junta pueda determinar, sobre la base de los documentos que tiene ante sí, que el Juez Administrativo ha cometido un error, la Junta podrá remitir el caso para una nueva audiencia de conformidad con sus instrucciones sin llevar a cabo una audiencia de apelación. Se notificará a ambas partes la fecha de la nueva audiencia, que se llevará a cabo dentro de los treinta (30) días siguientes a la remisión por parte de la Junta. En aquellos casos en que la Junta pueda determinar, sobre la base de los documentos que tiene ante sí, que las conclusiones del Juez Administrativo contienen imprecisiones numéricas o de oficina, o requieren una aclaración, la Junta podrá continuar la audiencia con el propósito de remitir nuevamente el caso a dicho Juez Administrativo para corregir las conclusiones.

                        (5)  Momento de la audiencia de apelación; notificación a las partes. Las apelaciones aceptadas por la junta se escucharán dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la presentación de la apelación. Dentro de los treinta (30) días siguientes a la presentación de la apelación, se notificará por escrito a ambas partes si la apelación ha sido aceptada o no. Si la apelación ha sido aceptada, la notificación deberá indicar la hora de la audiencia y la naturaleza de la misma. Dicha notificación debe enviarse por correo al menos diez (10) días antes de la audiencia.

                        (6)  Audiencia de apelación; decisión de la JuntaEn la audiencia de apelación, tanto el apelante como el demandado tendrán la oportunidad de presentar testimonio oral y documentos escritos en apoyo de sus posiciones. Después de dicha audiencia y de cualquier investigación adicional que la junta considere necesaria, la junta podrá, al escuchar la apelación, afirmar, revocar o modificar la decisión del Juez Administrativo o podrá remitir el caso para una audiencia adicional de acuerdo con sus conclusiones. La decisión de la junta deberá emitirse dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la audiencia y deberá notificarse a las partes sobre dicha decisión.

                        (7)  Notificación a las Partes. De conformidad con el punto (6) anterior, las partes recibirán una notificación por escrito de la decisión. La notificación deberá indicar que esta decisión es definitiva.

                        (8)  Fecha de entrada en vigor de las decisiones de apelaciónLas decisiones de apelación entran en vigencia a partir de la fecha en que se envían por correo a las partes; sin embargo, la parte de cualquier decisión que ordene el pago, reembolso, compensación o adición de alquiler entrará en vigencia treinta (30) días calendario después de su envío por correo a las partes, a menos que un tribunal de jurisdicción competente otorgue una suspensión de la ejecución.

                        (9)  Limitación de accionesUn propietario o inquilino afectado por cualquier decisión de la Junta debe solicitar una revisión judicial dentro de los noventa (90) días calendario a partir de la fecha de envío de la decisión.

[Enmendado por Ordenanza N.º 295-79, en vigor desde el 22 de junio de 1979; Ordenanza N.º 358-80, en vigor desde el 24 de agosto de 1980; Ordenanza N.º 77-82, en vigor desde el 1 de abril de 1982; Ordenanza N.º 268-82, en vigor desde el 10 de julio de 1982; Ordenanza N.º 111-83, en vigor desde el 10 de abril de 1983; Ordenanza N.º 438-83, en vigor desde el 2 de octubre de 1983; Ordenanza N.º 435-86, en vigor desde el 10 de diciembre de 1986; Ordenanza N.º 278-89, en vigor desde el 1 de septiembre de 1989; Ordenanza N.º 127-91, en vigor desde el 2 de mayo de 1991; Ordenanza N.º 127-91, en vigor desde el 2 de mayo de 1991. Ordenanza N.º 132-92, en vigor desde el 20 de junio de 1992; Ordenanza N.º 179-92, en vigor desde el 22 de julio de 1992; Ordenanza N.º 162-93, en vigor desde el 28 de junio de 1993; Ordenanza N.º 363-93, en vigor desde el 18 de diciembre de 1993; Ordenanza N.º 179-98, en vigor desde el 28 de junio de 1998; Ordenanza N.º 347-99, en vigor desde el 29 de enero de 2000; Ordenanza N.º 107-03, en vigor desde el 22 de junio de 2003; Ordenanza N.º 5-04, en vigor desde el 15 de febrero de 2004; Ordenanza N.º 132-18, en vigor desde el 15 de julio de 2018; Ordenanza N.º 267-18, en vigor desde el 9 de diciembre de 2018]

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