Thiết kế một ADU đáp ứng các quy định của Thành phố

Sau khi bạn quyết định xây dựng ADU, bạn phải tạo bản vẽ kiến trúc cho ADU của mình. Sau đó, chúng tôi sẽ xem xét bản vẽ của bạn để đảm bảo chúng tuân thủ các quy tắc của chúng tôi.

Xem phần so sánh chương trình ADU từ SF Planning để biết thông tin chi tiết .

Thực hiện theo các hướng dẫn sau để tạo ra các kế hoạch ADU đáp ứng các quy định của Thành phố.

Chúng tôi yêu cầu một chuyên gia thiết kế được cấp phép phải ký và đóng dấu hầu hết các bản thiết kế ADU.

Chúng tôi không yêu cầu chuyên gia thiết kế có giấy phép trong những trường hợp này.

Nhà ở gia đình đơn lẻ có kết cấu khung gỗ (kết cấu loại V) có kích thước nhỏ hơn:

• Cao 2 tầng và tầng hầm
• Rộng 25 feet giữa các bức tường chịu lực
• cao 25 feet

Nhà ở nhiều căn hộ có ít hơn 5 căn hộ được xây dựng bằng gỗ, cao dưới 2 tầng và có tầng hầm.

Người không có giấy phép không được thiết kế nhiều cụm nhà ở có tối đa 4 đơn vị nhà ở.

Đọc thêm trong Phiếu thông tin G-01 .

• ADU phải có diện tích tối thiểu là 220 ft vuông và chiều cao trần tối thiểu là 7,5 ft
• Ở hầu hết các khu dân cư, bạn phải cung cấp không gian mở riêng tư cho ADU của mình
• Bạn phải cung cấp đủ ánh sáng tự nhiên và thông gió cho đơn vị
• ADU của bạn phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy để ra vào an toàn

Đối với nhà ở nhiều gia đình có 3 căn hộ trở lên, bạn có thể được yêu cầu lắp thêm hệ thống báo cháy và phun nước chữa cháy ở tầng trệt cho các ADU của chương trình địa phương.

Những yêu cầu này có thể làm tăng đáng kể chi phí xây dựng ADU của bạn.

Theo Luật của Tiểu bang, bạn có thể xây dựng 1 ADU hoặc ADU cấp cơ sở (JADU) trong nhà ở gia đình đơn lẻ.

Trong một số trường hợp, bạn có thể xây dựng nhiều hơn 1 ADU theo chương trình Địa phương của chúng tôi.

Nếu bạn muốn xây dựng nhiều hơn 1 ADU, hãy xem thêm về các chương trình ADU của Tiểu bang và Địa phương .

Lối vào và lối ra

ADU của bạn phải có lối vào riêng. Người sống trong ADU của bạn không được phép vào qua một đơn vị khác. Các đơn vị có thể chia sẻ một tiền sảnh hoặc hành lang chung.

Hầu hết các ADU đều yêu cầu hai lối thoát hiểm để đảm bảo an toàn cháy nổ. Đường thoát hiểm phải rộng 36 inch. Khoảng hở thông thoáng của tất cả các cửa phải rộng 32 inch, thường là tấm cửa rộng 34 inch.

Chiều cao trần nhà

Ở hành lang, phòng khách và phòng ngủ, chiều cao trần tối thiểu là 7,5 ft. Ở các phòng khác (như phòng tắm và nhà bếp), chiều cao trần tối thiểu là 7 ft.

Phòng và khu vực ngủ

Đơn vị của bạn phải có:

• ít nhất một phòng rộng hơn 120 feet vuông
• một khu vực ngủ được chỉ định

Hcác phòng có thể ở được, như phòng khách và phòng ngủ, phải:

• ít nhất 70 feet vuông
• ít nhất 7 ft ở bất kỳ chiều nào

Nhà bếp phải có lối đi dài ít nhất 3 ft giữa mặt bếp và tường và bếp 4 lò.

Ánh sáng tự nhiên 

Mọi không gian sống trong Thành phố phải có ánh sáng tự nhiên, còn gọi là phơi sáng. Thành phố sử dụng thuật ngữ kính để chỉ kính ở cửa sổ, cửa ra vào hoặc các lỗ mở cố định khác cho phép ánh sáng tự nhiên vào tòa nhà.

Các ADU theo luật tiểu bang có thể không phải tuân thủ tất cả các yêu cầu này.

ADU của bạn cũng phải có cửa sổ hoặc lớp kính khác:

• Nằm trong phòng ngủ hoặc phòng khách có diện tích 120 feet vuông hoặc lớn hơn
• Có diện tích lớn hơn 10 ft vuông hoặc bằng 1/12 diện tích phòng 
• Ít nhất 7,5 inch tính từ sàn đã hoàn thiện

Cửa sổ hoặc kính khác phải hướng ra sân sau, đường phố (rộng tối thiểu 20 feet) hoặc không gian mở có kích thước 25 x 25 feet ở tầng trệt và mở rộng ở các tầng tiếp theo theo đúng quy định. 

Quản trị viên Phân vùng có thể giảm yêu cầu về độ phơi sáng đối với ADU thông qua một miễn trừ để các cửa sổ đủ điều kiện có thể hướng ra một khu vực mở có diện tích không nhỏ hơn 225 feet vuông, không có kích thước ngang nào nhỏ hơn 9 feet và hướng ra bầu trời ngoại trừ các vật cản được phép nêu trong Mục 140 của Bộ luật Quy hoạch. Bất kỳ độ phơi sáng nào nhỏ hơn các kích thước này sẽ yêu cầu phê duyệt phương sai.

Các phòng sinh hoạt, trừ nhà bếp, phòng làm việc tại nhà và phòng truyền thông, phải có diện tích kính ít nhất là 8% diện tích sàn. 

Ví dụ: nếu phòng khách rộng 90 feet vuông thì phải có 7,2 feet vuông kính từ cửa sổ, cửa cố định hoặc cửa kính.

Lưu ý: Xem phần An toàn phòng cháy chữa cháy để biết thêm các yêu cầu về cửa sổ.

Thông gió

Phòng ở phải có thông gió tự nhiên chiếm ít nhất 4% diện tích sàn. Cửa ra vào bên ngoài cũng được tính vào yêu cầu thông gió. Nếu không thể, bạn phải cung cấp hệ thống thông gió cơ học.

Ví dụ: Phòng ngủ rộng 150 feet vuông phải có tối thiểu 6 feet vuông cửa sổ có thể mở để thông gió. 

Tất cả phòng tắm phải có quạt thông gió.

Tiện ích

Nước: Nhà ở gia đình đơn lẻ thêm ADU thường không cần thêm công suất nước. Nếu bạn cũng đang cải tạo đơn vị chính, có thể sẽ có thêm chi phí công suất nước. Nếu bạn thêm 1 đơn vị vào tòa nhà 2 đơn vị, bạn có thể được yêu cầu thêm hệ thống phun nước để tuân thủ an toàn phòng cháy chữa cháy. Điều này có thể sẽ yêu cầu thêm công suất nước.

Điện: Mỗi đơn vị phải có hệ thống dây điện độc lập. Người ở phải có thể dễ dàng tiếp cận tất cả các thiết bị quá dòng bảo vệ các dây dẫn cung cấp điện cho nơi ở đó.

Gas: Nếu ADU có thiết bị sử dụng gas, đường ống gas của bất động sản sẽ cần được kéo dài đến đơn vị mới. Việc lắp đặt đồng hồ gas phải được phối hợp với Pacific Gas and Electric.

Đồng hồ đo: tất cả đồng hồ đo gas và điện phải đáp ứng các yêu cầu của PG&E. Nếu hộp đồng hồ đo ở lối thoát hiểm, hộp phải được xếp hạng chống cháy trong 1 giờ và không được chặn chiều rộng tối thiểu của lối thoát hiểm.

Bãi đậu xe

Không cần bãi đậu xe bổ sung cho ADU.

Những thất bại phía trước

Ít nhất một nửa khoảng lùi phía trước phải thấm nước và ít nhất 20% phải không được lát đá và được trồng cây xanh.

Lùi về phía bên và phía sau

Được xác định bởi yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy và phân vùng

Thùng đựng rác

Thành phố yêu cầu các thùng đựng rác, tái chế và phân trộn (“toters”) phải được lưu trữ ở nơi không nhìn thấy được từ đường phố hoặc ở lối ra. 

Hãy đảm bảo rằng bản vẽ của bạn cho thấy nơi bạn sẽ cất giữ thùng đựng rác. Nếu không cất giữ bên trong, hãy tạo một khu vực ngoài trời có màn che (tốt nhất là ở sân sau chứ không phải đối diện trực tiếp với cửa sổ của một đơn vị). Bạn thường được yêu cầu phải có ba thùng đựng rác 32 gallon cho một ngôi nhà gia đình đơn lẻ thêm một đơn vị.

Không gian mở và sân sau

Ở những khu dân cư được phân vùng dành cho nhà ở gia đình đơn lẻ (được gọi là RH-1 hoặc RH-1 (D) theo luật của Thành phố), các yêu cầu là:

• Không gian mở riêng tư (như sân hiên riêng) phải có diện tích ít nhất là 300 feet vuông cho mỗi đơn vị HOẶC 400 feet vuông không gian mở chung cho mỗi đơn vị.
• 30% tổng chiều sâu của lô đất phải được để trống ở sân sau.
• Sân sau không được nhỏ hơn 15 ft.

Ở các quận khác, các yêu cầu là:

• Yêu cầu về không gian mở dao động từ 36 đến 125 feet vuông cho mỗi đơn vị.
• Phải để khoảng trống từ 25 đến 45% tổng chiều sâu của lô đất ở sân sau (tùy thuộc vào sân sau của hàng xóm).
• Sân sau không được nhỏ hơn 15 ft.

Thành phố đảm bảo mọi công trình xây dựng đều đảm bảo an toàn cho cư dân. Một cách hiệu quả để thực hiện điều đó là đảm bảo rằng nếu hỏa hoạn xảy ra, chúng không thể lan rộng. Những quy tắc này giúp các tòa nhà và Thành phố của chúng ta được an toàn.

Sự thi công

Các bức tường ngăn cách ADU với gara hoặc đơn vị hiện có và các bức tường trên ranh giới tài sản phải có khả năng chống cháy trong 1 giờ. 

Các lối ra mới trong phạm vi 10 ft tính từ lối thoát hiểm hoặc cầu thang ngoài trời phải được chống cháy.

Tất cả các cửa ở lối thoát hiểm và khu vực thoát hiểm và cứu hộ phải có khả năng chống cháy trong 1 giờ.

Cửa sổ mở vào lối thoát hiểm phải đáp ứng yêu cầu về khả năng chống cháy.

Nếu tòa nhà của bạn có nhiều hơn 3 đơn vị hiện hữu, cao hơn 2 tầng và được xây dựng bằng khung gỗ không được bảo vệ (loại kết cấu VB), thì các ADU mới ở tầng một phải được xây dựng bằng khung gỗ được bảo vệ, còn gọi là loại kết cấu VA.

Giải cứu mở

Mỗi phòng ngủ hoặc khu vực ngủ phải có lối thoát hiểm. Đây có thể là cửa ra vào hoặc cửa sổ lý tưởng dẫn ra đường công cộng. Cửa sổ phải:

• Có diện tích ít nhất là 5,7 feet vuông
• Cao ít nhất 24 inch và rộng 20 inch
• Thấp hơn 44 inch so với sàn nhà
• Mở tự do để ai đó có thể trèo ra ngoài mà không cần chìa khóa hoặc dụng cụ để mở

Lối thoát hiểm

Điểm xa nhất trong căn hộ so với đường công cộng phải nhỏ hơn 125 ft.

Các lối ra vào các đơn vị mới cũng phải sử dụng kết cấu khung gỗ được bảo vệ, còn gọi là VA.

Máy dò khói và khí carbon monoxide

Máy dò khói, còn gọi là báo khói, và máy dò carbon monoxide được yêu cầu trong mọi tòa nhà dân cư. Chúng được yêu cầu:

• ở hành lang bên ngoài khu vực ngủ
• trong mỗi khu vực ngủ
• trên mỗi tầng ngay cả khi không có khu vực ngủ

Chúng có thể được lắp đặt sau khi xây dựng và không cần phải đưa vào bản thiết kế cho Thành phố.

Báo cháy và vòi phun nước 

Báo cháy không phải là máy phát hiện khói. Nó có thể được kích hoạt thủ công hoặc tự động. Báo cháy to hơn nhiều so với máy phát hiện khói và thường có đèn báo để thông báo cho cư dân về đám cháy đang diễn ra.

Bạn có thể được yêu cầu lắp đặt hệ thống báo cháy thủ công trong toàn bộ tòa nhà và hệ thống phun nước chữa cháy ở tầng trệt của tòa nhà nếu:

• Tòa nhà của bạn có 3 hoặc nhiều đơn vị và
• Một phòng ngủ hướng ra sân sau và
• Sân sau nhà bạn sâu chưa đến 50 ft

Nếu dự án của bạn yêu cầu lắp đặt chuông báo cháy hoặc hệ thống phun nước chữa cháy, bạn phải ghi chú những thông tin này vào bản kế hoạch chuẩn bị cho Thành phố.

Nếu bạn không chắc chắn điều này có áp dụng cho dự án của mình hay không, hãy kiểm tra với Sở Cứu hỏa.

Các kiến trúc sư, nhà thầu và thanh tra viên thành phố sử dụng các quy tắc do Bộ luật xây dựng quốc tế quy định để đảm bảo các tòa nhà của chúng ta an toàn.

Những quy định này xác định các quy tắc cư trú của nhà ở và tòa nhà của chúng tôi. Mỗi quy tắc cư trú có các yêu cầu khác nhau.

• R-2 là mã số cư trú cho các tòa nhà dân cư có 3 căn hộ trở lên. 
• R-3 là mã số nhà ở dành cho một gia đình hoặc một tòa nhà có 2 căn hộ trở xuống.

Nếu bạn có nhà ở gia đình đơn lẻ và đang thêm 1 căn hộ, bất động sản của bạn sẽ vẫn là R-3.

Nếu bạn có một tòa nhà thông tầng hoặc 2 đơn vị và bạn đang thêm 1 ADU theo chương trình ADU của Tiểu bang hoặc ADU kết hợp, thì bất động sản của bạn sẽ vẫn là R-3. 

Tại San Francisco, Sở Cứu hỏa chịu trách nhiệm về các tòa nhà R-2. Vì vậy, có các quy tắc an toàn phòng cháy bổ sung mà bạn sẽ phải tuân theo nếu bạn thêm một đơn vị vào tòa nhà 2 đơn vị. Chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn các yêu cầu này trong phần An toàn phòng cháy.

Nếu ADU của bạn là một đơn vị studio (còn gọi là đơn vị nhà ở hiệu quả), nó phải tuân thủ tất cả các yêu cầu khác. Nó cũng phải có:

• Phòng khách có diện tích sàn tối thiểu là 220 feet vuông (và thêm 100 feet vuông cho mỗi người ở hơn 2 người)
• Một tủ quần áo
• Khu vực bếp có bồn rửa, thiết bị nấu ăn, tủ lạnh và quầy bếp rộng ít nhất 30 inch
• Phòng tắm riêng biệt với bồn cầu và bồn tắm hoặc vòi sen

Trong studio, diện tích sàn của toàn bộ không gian sinh hoạt và phòng ngủ là cơ sở cho các yêu cầu về ánh sáng và thông gió. 

Ví dụ: Một studio rộng 250 feet vuông cần 20 feet vuông kính cửa sổ và 10 feet vuông thông gió.

Nếu phòng ngủ không được bao bọc hoàn toàn, phòng bên cạnh có thể được tính vào yêu cầu về ánh sáng và thông gió. Bức tường chung phải mở 50% và không bị cản trở. Diện tích phải ít nhất là 25 feet vuông hoặc 10% diện tích sàn của phòng được phục vụ.

ADU thường được xây dựng trong gara hoặc không gian lưu trữ của nhà ở đơn lẻ hoặc nhiều gia đình.

Theo chương trình Địa phương, tối đa 25% không gian sinh hoạt ở tầng trệt hoặc tầng hầm của một đơn vị hiện có cũng có thể được chuyển đổi. Người quản lý Phân vùng có thể cho phép chuyển đổi lớn hơn.

Mọi công trình xây dựng tại San Francisco phải tuân thủ luật của tiểu bang và địa phương về các tòa nhà tiết kiệm năng lượng. Công trình xây dựng của bạn sẽ cần kiểm tra năng lượng cũng như các cuộc kiểm tra tòa nhà khác để xác minh rằng công trình điện, cơ khí và hệ thống ống nước của bạn đáp ứng quy định.

Điền vào mẫu Năng lượng xanh cho dự án của bạn.

Bạn sẽ cần cung cấp bản vẽ kết cấu và tính toán do kỹ sư kết cấu lập nếu:

• Tài sản của bạn nằm trong Sắc lệnh về Câu chuyện mềm
• Bạn đang thực hiện công việc kết cấu sẽ thay đổi các yếu tố chịu tải trọng trọng trường của tòa nhà
• Bạn đang thực hiện nâng cấp địa chấn tự nguyện

Bạn có thể xây một tòa nhà mới trên lô đất của mình miễn là bạn giữ được khoảng lùi và sân sau theo quy định của khu đất. 

Đối với gara độc lập hoặc nhà phụ, ADU của bạn phải tuân thủ các quy tắc trên cũng như các yêu cầu cụ thể sau về tòa nhà:

• Chiều cao tối đa: 16 ft
• Diện tích đơn vị mới: 220 feet vuông đến 1.000 feet vuông
• Cần có lối vào bên ngoài

Xem các quy tắc đầy đủ trong tờ thông tin về chương trình ADU do Tiểu bang yêu cầu (PDF) .

Hầu hết các ADU được xây dựng trong phạm vi hiện có của tòa nhà. Nếu bạn đang mở rộng tòa nhà của mình, bạn có thể được yêu cầu đăng thông báo khu phố và thực hiện đánh giá thiết kế.