SINASABI ni SEC. 37.9F PAGLILIGAW NG MGA PROTEKSYON NG UMUUPA.

SINASABI ni SEC. 37.9F PAGLILIGOT NG MGA PROTEKSYON NG UMUUPA.

            (a)        Mga natuklasan.  Habang patuloy na tumataas ang upa sa merkado sa San Francisco, ang mga panginoong maylupa ng mga unit na kinokontrol ng renta ay may mas malaking insentibo upang maiwasan ang mga pangmatagalang pangungupahan. Bilang pandagdag sa mga proteksyon sa makatarungang dahilan sa Seksyon 37.9, ang Seksyon 37.9F na ito ay tumutugon sa lumalaking pagsisikap ng ilang panginoong maylupa na hikayatin ang kanilang mga nangungupahan na maniwala na kailangan nilang lisanin ang kanilang mga unit sa isang partikular na oras na itinalaga sa pag-upa o kasunduan, sa kabila ng umiiral na batas sa salungat, o subukang iwasan ang ilang partikular na obligasyon ng landlord-tenant. Lalo na karaniwan ang trend na ito patungkol sa mga corporate rental, bagama't hindi ito limitado sa corporate rentals. Ang ganitong mga taktika ng mga panginoong maylupa ay sumisira sa kontrol sa upa at nabigo ang layunin ng pagtiyak na ang mga unit na kinokontrol ng upa sa Lungsod ay mananatiling available bilang isang pangmatagalang opsyon sa pabahay para sa mga umuupa ng Lungsod.

            (b)        Pagbabawal sa Mga Nakapirming Kasunduan.  Alinsunod sa Seksyon 37.9(a)(2) at Seksyon 37.9(e), anumang probisyon ng anumang pag-upa o kasunduan sa pag-upa na naglalayong hilingin sa isang nangungupahan na lisanin ang isang paupahang yunit sa pagtatapos ng isang nakasaad na termino, o na naglalayong magpakilala sa isang ang kabiguan ng nangungupahan na lisanin ang rental unit sa pagtatapos ng nakasaad na termino bilang isang makatarungang dahilan para sa pagpapaalis (alinman sa kanila, isang “Fixed-Term Agreement”), ay dapat na walang bisa bilang salungat sa pampublikong patakaran, at ang isang may-ari ay hindi maaaring magtangkang bawiin ang pagmamay-ari ng yunit nang walang makatarungang dahilan. Ang pagbabawal na ito ay hindi dapat ilapat kung saan ang Kabanata 37 na ito ay malinaw na pinahihintulutan ang isang nakapirming panahon na pangungupahan (hal., Seksyon 37.2(a)(D)), o kung saan ito ay malinaw na nagpapahintulot sa isang nangungupahan na paalisin nang walang makatarungang dahilan (hal., Seksyon 37.9(b) ).

            (c)        Mga Paghihigpit sa Mga Paggamit ng Hindi Nangungupahan.

                        (1) Ang isang paupahang unit ay ginagamit para sa isang "Paggamit na Hindi Nangungupahan" kapag pinahihintulutan ng may-ari ng lupa ang unit na tumira ng isang tao o entity na hindi isang "nangungupahan" gaya ng tinukoy sa Seksyon 37.2(t). Ang pagrenta ng unit sa isang corporate entity o ibang hindi natural na tao, o paggamit ng unit bilang pabahay para sa mga empleyado, lisensyado, o independiyenteng kontratista sa halip na mga nangungupahan, ay hindi eksklusibong mga halimbawa ng Mga Paggamit ng Hindi Nangungupahan. Ang subseksiyon (c) na ito ay hindi nilayon upang paliitin ang kahulugan ng “nangungupahan” sa ilalim ng Seksyon 37.2(t) o upang limitahan ang mga proteksiyon ng makatarungang dahilan sa Seksyon 37.9; ang nag-iisang layunin ay pigilan ang mga panginoong maylupa na iwasan o siraan ang mga proteksyon ng nangungupahan ng Kabanata 37 na ito, sa pamamagitan ng paghihigpit kung kailan maaaring magbigay ang isang may-ari ng paupahang unit sa isang tao o entity hanggang sa ang tao o entity na iyon ay hindi kwalipikado bilang isang “nangungupahan. ”

                        (2) Magsisimula sa Abril 1, 2020, labag sa batas ang paggamit ng isang paupahang unit o payagan ang isang paupahang unit na gamitin para sa Paggamit ng Hindi Nangungupahan, napapailalim sa mga exemption na nakalista sa subsection (c)(3). Anumang probisyon ng anumang kasunduan na pinasok sa o pagkatapos ng Abril 1, 2020 na naglalayong payagan ang isang yunit na gamitin para sa isang hindi awtorisadong Paggamit ng Hindi Nangungupahan ay magiging walang bisa bilang salungat sa pampublikong patakaran, at ang mga nakatira ay sa halip ay ituring na mga nangungupahan sa ilalim ng Seksyon 37.2 (t).

                        (3) Ang subseksyon (c) na ito ay hindi nalalapat sa alinman sa mga sumusunod:

                                    (A) kung saan napapailalim ang rental unit sa isang kasunduan na nagpapahintulot sa isang Paggamit ng Hindi Nangungupahan na pinasok bago ang Abril 1, 2020, para sa umiiral na tagal ng kasunduang iyon.

                                    (B) ang paggamit ng isang paupahang unit bilang naaayon sa batas na panandaliang pagrenta gaya ng itinakda sa Administrative Code Chapter 41A.

                                    (C) kung saan ibinibigay ng landlord ang paupahang unit sa mga empleyado nito bilang kondisyon ng kanilang pagtatrabaho upang tumulong sa pagpapanatili o pamamahala ng isang gusaling pagmamay-ari o pinamamahalaan ng landlord (hal., resident managers).

                                    (D) kung saan ang isang organisasyon na may tax-exempt na status sa ilalim ng 26 United States Code Section 501(c)(3) ay nagbibigay ng access sa unit bilang isulong ang pangunahing misyon nito na magkaloob ng pabahay, o sa pagpapasulong ng pangunahing misyon nito ng edukasyon sa pamamagitan ng pagbibigay ng pabahay sa mga guro.

            (d)        Mga Kinakailangang Pagbubunyag.  Magsisimula sa Abril 1, 2020, ang bawat online na listahan para sa isang rental unit, hindi kasama ang mga listahan ng mga landlord o master na nangungupahan na titira sa parehong rental unit bilang kanilang mga nangungupahan o subtenant, ay dapat maglaman ng isang nababasang pagsisiwalat sa hindi bababa sa 12-point na font na kinabibilangan ng sumusunod na text: “Ang unit na ito ay isang rental unit na napapailalim sa San Francisco Rent Ordinance, na naglilimita sa mga pagpapaalis nang walang makatarungang dahilan, at nagsasaad na ang anumang waiver ng isang nangungupahan ng ang kanilang mga karapatan sa ilalim ng Rent Ordinance ay walang bisa bilang salungat sa pampublikong patakaran.” Ang nabanggit na teksto ay dapat ding isama sa mga naka-print na advertisement, kung magagawa.

            (e)        Pagsubaybay at Pagpapatupad.

                        (1) Ang Lupon ay dapat tumanggap ng mga referral tungkol sa mga online na listahan na hindi sumusunod sa subsection (d). Sa pagtanggap ng isang referral, kung ang Lupon ay nagpasiya na ang listahan ay hindi lubos na sumusunod sa subseksiyon (d) at ang mga depekto ay hindi pa gumaling, ang Lupon ay dapat ipagbigay-alam sa may-ari nang nakasulat. Kailangang hilingin sa may-ari na itama ang paglabag sa loob ng tatlong araw ng negosyo pagkatapos matanggap ang paunawa. Kung hindi naitama ng may-ari ng lupa ang paglabag sa loob ng tatlong araw ng negosyo, ang Lupon ay maaaring magpataw ng isang makatwirang administratibong parusa na hanggang $100 bawat araw, hindi binibilang ang tatlong araw na panahon ng pagwawasto, sa kondisyon na sa anumang pagkakataon ay dapat ang kabuuang administratibong parusa para sa isang solong lampas sa $1,000 ang listahan. Ang pamamaraan para sa pagpapataw, pagpapatupad, pagkolekta, at administratibong pagsusuri ng administratibong parusa ay pamamahalaan ng Administrative Code Chapter 100, “Procedures Governing the Imposition of Administrative Fines,” na sa pamamagitan nito ay isinama sa kabuuan nito. Anumang administratibong mga parusa na nakolekta sa ilalim ng subsection na ito (e)(1) ay dapat ideposito sa Pangkalahatang Pondo ng Lungsod at County ng San Francisco upang magamit para sa pagpapatupad ng Seksyon 37.9F na ito.

                        (2) Ang Abugado ng Lungsod ay maaaring maghain ng sibil na aksyon sa San Francisco Superior Court laban sa isang partido na nabigong sumunod sa Seksyon 37.9F na ito. Ang isang nonprofit na organisasyon na may tax exempt status sa ilalim ng 26 United States Code Section 501(c)(3) o 501(c)(4) at may pangunahing misyon na protektahan ang mga karapatan ng mga nangungupahan sa San Francisco ay maaari ding magdala ng naturang sibil na aksyon, sa kondisyon na ang organisasyon ay dapat munang magbigay ng 30 araw na nakasulat na abiso ng layunin nitong simulan ang mga sibil na paglilitis sa pamamagitan ng paghahatid ng draft na reklamo sa Opisina ng Abugado ng Lungsod at sa alinmang (mga) kilalang address ng apektadong (mga) nangungupahan, at hindi maaaring magsimula ng mga sibil na paglilitis hanggang sa katapusan nitong 30 araw na yugto. Ang isang partido na lumalabag sa Seksyon 37.9F na ito ay maaaring managot para sa mga parusang sibil na hindi hihigit sa dalawang beses ng halagang ibinayad o natanggap para sa paggamit ng unit sa pag-upa sa panahon ng labag sa batas na aktibidad, at ang bawat unit ng paupahang ginamit bilang paglabag sa Seksyon 37.9 na ito. Ang F ay bubuo ng isang hiwalay na paglabag. Ang anumang gantimpala sa pera na nakuha sa naturang aksyong sibil ay dapat ideposito sa Pangkalahatang Pondo ng Lungsod at County ng San Francisco upang magamit para sa pagpapatupad ng Seksyon 37.9F na ito. Dapat ding igawad ng hukuman ang mga makatwirang bayad at gastos ng abogado sa Abugado ng Lungsod o isang nonprofit na organisasyon na siyang nangingibabaw na partido sa naturang aksyong sibil.

                        (3) Ang mga remedyo na makukuha sa ilalim ng subsection na ito (e) ay dapat na karagdagan sa anumang iba pang umiiral na mga remedyo na maaaring magagamit.

[Idinagdag ni Ord. 78-20, epektibo sa Hunyo 22, 2020]

Bumalik 

Bumalik sa pahina ng Rent Ordinance .