ARTÍCULO 37.9F ELUSIÓN DE PROTECCIONES AL INQUILINO.

Sección 37.9F ELUSIÓN DE PROTECCIONES AL INQUILINO.

            (a)        Recomendaciones.  A medida que los alquileres de mercado siguen aumentando en San Francisco, los propietarios de unidades con alquiler controlado tienen un mayor incentivo para evitar los alquileres a largo plazo. Como complemento de las protecciones de causa justa de la Sección 37.9, esta Sección 37.9F aborda los crecientes esfuerzos de algunos propietarios para inducir a sus inquilinos a creer que están obligados a desocupar sus unidades en un momento específico designado en el contrato de alquiler o acuerdo, a pesar de la ley vigente que establece lo contrario, o para tratar de evitar ciertas obligaciones entre propietarios e inquilinos por completo. Esta tendencia es especialmente común con respecto a los alquileres corporativos, aunque no se limita a ellos. Estas tácticas de los propietarios socavan el control de los alquileres y frustran el propósito de garantizar que las unidades con alquiler controlado en la Ciudad sigan estando disponibles como una opción de vivienda a largo plazo para los inquilinos de la Ciudad.

            (b)        Prohibición de contratos de duración determinada.  De conformidad con la Sección 37.9(a)(2) y la Sección 37.9(e), cualquier disposición de cualquier contrato de arrendamiento o alquiler que pretenda exigir que un inquilino desocupe una unidad de alquiler al vencimiento de un plazo establecido, o que pretenda caracterizar el hecho de que un inquilino no desocupe la unidad de alquiler al final del plazo establecido como una causa justa para el desalojo (cualquiera de ellos, un "Contrato de Plazo Fijo"), será nula por ser contraria a la política pública, y un propietario no podrá intentar recuperar la posesión de la unidad sin una causa justa. Esta prohibición no se aplicará cuando este Capítulo 37 autorice expresamente un arrendamiento de plazo fijo (por ejemplo, Sección 37.2(a)(D)), o cuando autorice expresamente que un inquilino sea desalojado sin una causa justa (por ejemplo, Sección 37.9(b)).

            (do)        Restricciones a usos por parte de no inquilinos.

                        (1) Una unidad de alquiler se utiliza para un “uso no arrendatario” cuando el propietario permite que la unidad sea ocupada por una persona o entidad que no es un “inquilino” según se define en la Sección 37.2(t). El alquiler de una unidad a una entidad corporativa u otra persona no natural, o el uso de una unidad como vivienda para los empleados, licenciatarios o contratistas independientes en lugar de los inquilinos, son ejemplos no exclusivos de usos no arrendatarios. Esta subsección (c) no tiene la intención de limitar la definición de “inquilino” según la Sección 37.2(t) ni de limitar las protecciones por causa justa en la Sección 37.9; la única intención es evitar que los propietarios eludan o socaven las protecciones para inquilinos de este Capítulo 37, al restringir cuándo un propietario puede proporcionar una unidad de alquiler a una persona o entidad en la medida en que esa persona o entidad no califique de otra manera como un “inquilino”.

                        (2) A partir del 1 de abril de 2020, será ilegal utilizar una unidad de alquiler o permitir que una unidad de alquiler se utilice para un uso no autorizado por parte de un no inquilino, sujeto a las exenciones enumeradas en la subsección (c)(3). Cualquier disposición de cualquier acuerdo celebrado a partir del 1 de abril de 2020 que pretenda permitir que una unidad se utilice para un uso no autorizado por parte de un no inquilino será nula por ser contraria a la política pública, y los ocupantes serán considerados en su lugar inquilinos de conformidad con la Sección 37.2(t).

                        (3) El presente apartado (c) no se aplica a ninguno de los siguientes casos:

                                    (A) cuando la unidad de alquiler esté sujeta a un acuerdo que autoriza un uso por parte de no inquilinos que se celebró antes del 1 de abril de 2020, durante la duración actual de ese acuerdo.

                                    (B) el uso de una unidad de alquiler como un alquiler legal a corto plazo según lo establecido en el Capítulo 41A del Código Administrativo.

                                    (C) cuando el propietario proporciona la unidad de alquiler a sus empleados como condición de su empleo para ayudar en el mantenimiento o la administración de un edificio de propiedad del propietario o administrado por él (por ejemplo, administradores residentes).

                                    (D) cuando una organización con estatus exento de impuestos según la Sección 501(c)(3) del Título 26 del Código de los Estados Unidos proporciona acceso a la unidad para promover su misión principal de proporcionar vivienda, o para promover su misión principal de educación proporcionando vivienda a los maestros.

            (d)        Divulgaciones obligatorias.  A partir del 1 de abril de 2020, todos los anuncios en línea de una unidad de alquiler, excluyendo los anuncios de propietarios o inquilinos principales que residirán en la misma unidad de alquiler que sus inquilinos o subarrendatarios, deben contener una divulgación legible en una fuente de al menos 12 puntos que incluya el siguiente texto: “Esta unidad es una unidad de alquiler sujeta a la Ordenanza de Alquiler de San Francisco, que limita los desalojos sin causa justa y que establece que cualquier renuncia por parte de un inquilino de sus derechos bajo la Ordenanza de Alquiler es nula por ser contraria a la política pública”. El texto anterior también debe incluirse en los anuncios impresos, si es posible.

            (mi)        Monitoreo y cumplimiento.

                        (1) La Junta recibirá las remisiones relacionadas con los anuncios en línea que no cumplan con el inciso (d). Al recibir una remisión, si la Junta determina que el anuncio no cumple sustancialmente con el inciso (d) y que los defectos no se han corregido, la Junta informará al propietario por escrito. El propietario deberá corregir la infracción dentro de los tres días hábiles siguientes a la recepción de la notificación. Si el propietario no ha corregido la infracción dentro de los tres días hábiles siguientes a la recepción de la notificación, la Junta podrá imponer una sanción administrativa razonable de hasta $100 por día, sin contar el período de corrección de tres días, siempre que en ningún caso la sanción administrativa total por un solo anuncio supere los $1,000. El procedimiento para la imposición, ejecución, cobro y revisión administrativa de la sanción administrativa se regirá por el Capítulo 100 del Código Administrativo, “Procedimientos que rigen la imposición de multas administrativas”, que se incorpora por la presente en su totalidad. Cualquier sanción administrativa recaudada bajo esta subsección (e)(1) se depositará en el Fondo General de la Ciudad y Condado de San Francisco para ser utilizada para la aplicación de esta Sección 37.9F.

                        (2) El Procurador de la Ciudad puede iniciar una acción civil en el Tribunal Superior de San Francisco contra una parte que no haya cumplido con esta Sección 37.9F. Una organización sin fines de lucro con estatus de exención de impuestos según la Sección 501(c)(3) o 501(c)(4) del Título 26 del Código de los Estados Unidos y con la misión principal de proteger los derechos de los inquilinos en San Francisco también puede iniciar una acción civil de este tipo, siempre que la organización primero proporcione un aviso por escrito con 30 días de anticipación de su intención de iniciar un proceso civil mediante la entrega de un borrador de demanda a la Oficina del Procurador de la Ciudad y a cualquier dirección conocida del inquilino o inquilinos afectados, y no puede iniciar un proceso civil hasta que finalice este período de 30 días. Una parte que viole esta Sección 37.9F puede ser responsable de sanciones civiles de no más de dos veces el monto pagado o recibido por el uso de la unidad de alquiler durante el período de la actividad ilegal, y cada unidad de alquiler utilizada en violación de esta Sección 37.9F constituirá una violación separada. Toda indemnización monetaria obtenida en una acción civil de este tipo se depositará en el Fondo General de la Ciudad y el Condado de San Francisco para que se utilice para hacer cumplir esta Sección 37.9F. El tribunal también otorgará honorarios y costos de abogado razonables al Procurador de la Ciudad o a una organización sin fines de lucro que sea la parte vencedora en dicha acción civil.

                        (3) Los recursos disponibles bajo esta subsección (e) serán adicionales a cualquier otro recurso existente que pueda estar disponible.

[Agregado por Ordenanza N.° 78-20, vigente a partir del 22 de junio de 2020]

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