Sinabi ni Sec. 37.7 - Sertipikasyon ng Mga Pagtaas ng Renta para sa Mga Pagpapabuti ng Kapital, Trabaho sa Rehabilitasyon, Mga Pagpapabuti sa Pagtitipid ng Enerhiya, at Mga Pagpapabuti ng Nababagong Enerhiya.

Bahagi ng

Sinabi ni Sec. 37.7 Sertipikasyon ng Mga Pagtaas ng Renta para sa Pagpapahusay ng Kapital, Rehabilitasyon Trabaho, Mga Pagpapahusay sa Pagtitipid ng Enerhiya, at Renewable Energy Mga pagpapabuti.

(a) Awtoridad. Alinsunod sa naturang mga alituntunin na dapat itatag ng Lupon, ang Lupon at ang mga itinalagang Hukom ng Batas sa Administratibo ay magkakaroon ng awtoridad na magsagawa ng mga pagdinig upang patunayan ang mga pagtaas ng upa sa lawak na kinakailangan upang mabayaran ang halaga ng mga pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, mga pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya, at mga pagpapabuti ng nababagong enerhiya. Ang mga gastos na tinutukoy na maiuugnay sa naturang trabaho at mga pagpapabuti ay dapat bayaran sa isang panahon na patas at makatwiran para sa uri at lawak ng trabaho at mga pagpapahusay, at na magbibigay ng insentibo sa mga panginoong maylupa upang mapanatili, mapabuti at ayusin ang kanilang mga ari-arian habang kasabay ng pagprotekta sa mga nangungupahan mula sa labis na pagtaas ng upa. Ang mga gastos na maiuugnay sa nakagawiang pagkukumpuni at pagpapanatili, o mga gastos na maiuugnay sa paglegal sa isang umiiral na yunit ng tirahan sa ilalim ng Seksyon 207.3 ng Planning Code, ay hindi dapat sertipikado.

(b) Mga Kinakailangan para sa Sertipikasyon. Ang Lupon at ang mga itinalagang Hukom ng Batas sa Administratibo ay maaari lamang patunayan ang mga gastos sa pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, pagpapahusay sa pagtitipid ng enerhiya, at pagpapahusay ng nababagong enerhiya, kung saan natutugunan ang mga sumusunod na pamantayan:

(1) Nakumpleto ng may-ari ang pagpapahusay o rehabilitasyon sa kapital noong o pagkatapos ng Abril 15, 1979, o nakumpleto ng may-ari ang pag-install ng mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya noong o pagkatapos ng Hulyo 24, 1982 at naghain ng patunay ng pagsunod sa Bureau of Building Inspection alinsunod sa ang mga kinakailangan ng Seksyon 1207(d) ng Housing Code;

(2) Ang may-ari ay hindi pa nagtataas ng upa o upa upang ipakita ang halaga ng nasabing trabaho;

(3) Ang may-ari ay hindi binayaran para sa trabaho ng mga nalikom sa insurance;

(4) Ang gusali ay hindi napapailalim sa isang RAP loan sa isang RAP area na itinalaga bago ang Hulyo 1, 1977.

(5) Ang may-ari ay naghain ng petisyon sa sertipikasyon nang hindi lalampas sa limang (5) taon pagkatapos makumpleto ang trabaho.

(6) Ang gastos ay hindi para sa trabahong kinakailangan upang iwasto ang isang paglabag sa code kung saan ang isang abiso ng paglabag ay inilabas at nanatiling walang tigil sa loob ng 90 araw maliban kung ang may-ari ay gumawa ng napapanahong pagsisikap sa loob ng 90-araw na yugto upang simulan at kumpletuhin ang trabaho ngunit hindi naging matagumpay sa paggawa nito dahil sa likas na katangian ng trabaho o mga pangyayari na lampas sa kontrol ng may-ari. Ang kabiguan ng may-ari na humina sa loob ng orihinal na 90-araw na panahon ay nag-aangat ng mapapabulaanan na palagay na ang panginoong maylupa ay hindi nagsagawa ng napapanahong pagsisikap na may magandang loob. Anumang mga gastos na maiuugnay sa pagsunod ng may-ari sa isang Abiso at Kautusang Pangkaligtasan sa Buhay ng Sunog na inisyu ng Opisyal ng Gusali sa ilalim ng Mga Seksyon 107A.16.1 et seq. ng Building Code o opisyal ng fire code sa ilalim ng Seksyon 109.3 et seq. ng Fire Code ay hindi dapat sertipikado.

(c) Amortisasyon at Paglalaan ng Gastos. Ang Lupon ay dapat magtatag ng mga panahon ng amortisasyon at mga pormula ng paglalaan ng gastos, alinsunod sa Seksyon 37.7 na ito. Ang mga gastos ay dapat ilaan sa bawat yunit ayon sa benepisyo ng trabaho at mga pagpapahusay na maiuugnay sa naturang yunit.

(1) Mga Aplikasyon na Inihain Bago ang Nobyembre 14, 2002. Ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa lahat ng mga aplikasyon na isinampa bago ang Nobyembre 14, 2002.

(A) Mga Panahon ng Amortization. Ang mga gastos ay dapat bayaran sa isang tuwid na linya na batayan sa loob ng pito o sampung taon, depende sa kung aling kategoryang inilarawan sa ibaba ang pinaka malapit na nauugnay sa uri ng trabaho o pagpapabuti at ang tinantyang kapaki-pakinabang na buhay nito.

(i) Iskedyul I - Pitong Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng pitong taon: Mga kagamitan, tulad ng mga bagong kalan, mga pagtatapon, mga washer, dryer at dishwasher; mga kabit, gaya ng mga pambukas ng pinto ng garahe, mga kandado, mga kabit ng ilaw, mga pampainit ng tubig at mga kumot, mga ulo ng shower, mga orasan ng oras at mga bomba ng mainit na tubig; at iba pang mga pagpapabuti, tulad ng paglalagay ng alpombra, linoleum, at panlabas at panloob na pagpipinta ng mga karaniwang lugar. Kung ang appliance ay isang kapalit kung saan ang nangungupahan ay nagkaroon na ng benepisyo, ang gastos ay hindi amortize bilang isang capital improvement, ngunit ituturing na bahagi ng operating at maintenance expenses. Maaaring i-amortize ang mga appliances bilang capital improvement kapag: (1) bahagi ng remodeled kitchen; (2) batay sa isang kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at may-ari; at/o (3) ito ay isang bagong serbisyo o appliance na wala sa dating nangungupahan.

(ii) Iskedyul II - Sampung Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng sampung taon: Bagong pundasyon, bagong istraktura sa sahig, bagong kisame o dingding - bagong sheetrock, bagong pagtutubero (bagong mga kabit, o piping,) pagtatalop ng panahon, pagkakabukod ng kisame, mga seal at caulking, mga bagong furnace at mga heater, refrigerator, bagong electrical wiring, bagong hagdan, bagong istraktura ng bubong, bagong takip sa bubong, bagong bintana, mga fire escape, central smoke detection system, bagong kahoy o tile na takip sa sahig, bago sprinkler system, pagpapalit ng boiler, air conditioning-central system, exterior siding o stucco, elevator rebuild, elevator cables, mga karagdagan gaya ng patio o deck, central security system, mga bagong pinto, bagong mail box, bagong kusina o banyo cabinet, at lababo.

(B) Pinahihintulutang Pagtaas. Isang daang porsyento (100%) ng mga sertipikadong gastos ng mga pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, at mga pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya ay maaaring maipasa sa mga nangungupahan na nakikinabang sa naturang trabaho at mga pagpapahusay. Gayunpaman, walang pagtaas sa ilalim ng Subseksyon 37.7(c)(1) na ito ang lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, sampung porsyento (10%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang petisyon o $30.00, alinman ang mas malaki. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon, napapailalim sa 10% o $30.00 na limitasyong ito.

(2) Mga Aplikasyon na Inihain Noong o Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002 Para sa Mga Kwalipikadong Pagpapabuti sa Pagtitipid ng Enerhiya at Mga Pagpapabuti ng Nababagong Enerhiya. Para sa mga Aplikasyon na isinampa noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002, ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa sertipikasyon ng mga gastos para sa mga kuwalipikadong pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya at mga pagpapahusay sa nababagong enerhiya.

(A) Mga Panahon ng Amortization. Ang mga gastos ay dapat bayaran sa isang straight-line na batayan sa loob ng panahon na ibinigay sa 37.7(c)(2)(B)(i), o bilang natukoy alinsunod sa pamamaraang ibinigay sa 37.7(c)(2)(B) (ii).

(B) Para sa mga layunin ng Subsection na ito 37.7(c)(2), ang mga kuwalipikadong pagpapahusay sa pagtitipid ng enerhiya at pagpapahusay ng nababagong enerhiya ay:

(i) 100% ng mga bagong EPA Energy-Star-compliant refrigerator kung saan ang pinalitan ng refrigerator ay higit sa limang taong gulang at kung saan ang unit ay may hiwalay na pagsukat, na ang mga gastos ay dapat amortize sa isang straight-line na batayan sa loob ng sampung taon; at,

(ii) Iba pang mga pagpapahusay na maaaring maaprubahan ng Lupon ng mga Superbisor sa rekomendasyon ng Lupon sa Pagpapaupa, kasunod ng mga pagdinig at rekomendasyon ng Komisyon sa Kapaligiran sa isang Listahan ng Mga Pagpapahusay sa Pagtitipid ng Enerhiya (Listahan), tulad ng sumusunod:

(I) Ang Komisyon sa Kapaligiran ay dapat magsagawa ng mga pagdinig upang bumuo ng isang listahan ng mga inirerekomendang pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya at mga pagpapahusay ng nababagong enerhiya na nagpapakitang makikinabang sa mga nangungupahan sa mga yunit na may hiwalay na pagsukat ng kuryente at/o natural na gas. Kabilang sa mga naturang rekomendasyon ang pagsasaalang-alang sa pagiging epektibo ng gastos para sa mga nangungupahan, naaangkop na mga iskedyul ng amortisasyon, at mga pinahihintulutang halaga ng passthrough na maghihikayat sa mga panginoong maylupa na gumawa ng mga naturang pagpapabuti.

(II) Dapat ding isaalang-alang ng Komisyon kung ang sertipikasyon para sa bawat naturang pagpapabuti ay dapat isama ang buong pagpapabuti, o ang bahagi lamang ng gastos sa pagpapahusay na direktang maiuugnay sa pagtitipid ng enerhiya o nababagong enerhiya.

(III) Dapat isaalang-alang ng Listahan ang pagkakaiba-iba at mga kondisyon ng pabahay sa Lungsod.

(IV) Dapat tanggapin ng Komisyon sa Kapaligiran ang Listahan sa isang pampublikong pagpupulong, at dapat ipadala ang Listahan sa Lupon ng Pagpapaupa nang hindi lalampas sa Agosto 21, 2003.

(V) Ang Komisyon sa Kapaligiran ay pana-panahong magrerepaso at mag-amyenda sa Listahan ayon sa hinihingi ng mga pagbabago sa teknolohiya o kundisyon sa mga pamilihan ng kuryente at natural na gas. Ang anumang binagong Listahan ay dapat ipadala kaagad sa Rent Board.

(VI) Dapat isaalang-alang ng Rent Board ang anumang Listahan na natanggap mula sa Commission on the Environment, at magrekomenda ng naaangkop na Subsection 37.7(c)(2) na mga susog sa Board of Supervisors.

(3) Mga Aplikasyon na Inihain Noong o Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002 Para sa Seismic Work at Mga Pagpapabuti na Kinakailangan ng Batas, at para sa Trabaho at Mga Pagpapabuti na Kinakailangan ng Mga Batas na Pinagtibay Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002.

Para sa mga aplikasyon na isinampa noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002:

(A) Ang Subseksyon 37.7(c)(3) na ito ay dapat ilapat sa certification ng mga gastos para sa seismic work at mga pagpapahusay na iniaatas ng batas.

(B) Ang Subseksyon 37.7(c)(3) na ito ay dapat ilapat sa sertipikasyon ng mga gastos para sa pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, pagtitipid ng enerhiya, at gawaing nababagong enerhiya at mga pagpapahusay na iniaatas ng mga batas na pederal, estado, o lokal na pinagtibay noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002 .

(C) Mga Panahon ng Amortization. Ang mga gastos ay dapat bayaran sa isang straight-line na batayan sa loob ng dalawampung taon.

(D) Pinahihintulutang Pagtaas. Isang daang porsyento (100%) ng mga sertipikadong gastos ng pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, pagtitipid ng enerhiya, at gawaing nababagong enerhiya at mga pagpapahusay na kinakailangan ng batas ay maaaring ipasa sa mga nangungupahan na nakikinabang sa naturang trabaho at mga pagpapahusay. Ang anumang pagtaas ng upa sa ilalim ng Seksyon 37.7(c)(3) na ito ay hindi lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, sa kabuuang sampung porsyento (10%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang petisyon o $30.00, alinman ang mas malaki. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon, napapailalim sa 10% o $30.00 na limitasyong ito.

(4) Mga Aplikasyon na Inihain Noong o Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002 para sa Iba Pang Trabaho at Mga Pagpapabuti sa Mga Ari-arian na May Limang Residential Unit o Mas Kaunti. Para sa mga aplikasyon na isinampa noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002, ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa sertipikasyon ng lahat ng trabaho at mga pagpapahusay para sa mga ari-arian na naglalaman ng limang yunit ng tirahan o mas kaunti, maliban sa mga gastos sa trabaho at pagpapahusay na na-certify para sa passthrough sa ilalim ng Mga Subsection 37.7(c)( 2) o (3):

(A) Mga Panahon ng Amortization. Ang mga gastos ay dapat bayaran sa isang straight-line na batayan sa loob ng sampu, labinlimang o dalawampung taon, depende sa kung aling kategoryang inilarawan sa ibaba ang pinaka malapit na nauugnay sa uri ng trabaho o pagpapabuti at ang tinantyang buhay na kapaki-pakinabang.

(i) Iskedyul I - Sampung Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng sampung taon: Bagong istraktura ng bubong, bagong takip sa bubong, mga de-koryenteng pampainit, sentral na sistema ng seguridad, mga sistema ng pagpasok ng telepono, bagong mga bintanang gawa sa kahoy, mga bagong mailbox, pagtatanggal ng panahon, pagkakabukod ng kisame, mga seal at caulking, central smoke detection system, mga bagong pinto at skylight; appliances, tulad ng mga bagong kalan, pagtatapon, refrigerator, washers, dryer at dishwasher; mga kabit, gaya ng mga pambukas ng pinto ng garahe, mga kandado, mga kabit ng ilaw, mga pampainit ng tubig at mga kumot, mga ulo ng shower, mga orasan ng oras at mga bomba ng mainit na tubig; at iba pang mga pagpapabuti, tulad ng paglalagay ng alpombra, linoleum, at panlabas at panloob na pagpipinta ng mga karaniwang lugar. Kung ang appliance ay isang kapalit kung saan ang nangungupahan ay nagkaroon na ng benepisyo, ang gastos ay hindi amortized bilang isang capital improvement ngunit ituturing na bahagi ng operating at maintenance expenses. Maaaring i-amortize ang mga appliances bilang capital improvement kapag: (1) bahagi ng remodeled kitchen; (2) batay sa isang kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at may-ari; at/o (3) ito ay isang bagong serbisyo o appliance na wala sa dating nangungupahan.

(ii) Iskedyul II - Labinlimang Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng labinlimang taong yugto: Bagong istraktura ng sahig, bagong kisame o dingding - bagong sheetrock, wood deck, bagong hagdan, bagong furnace at gas heater, bagong thermal pane window, bagong kahoy o tile na takip sa sahig, bagong sprinkler system, air conditioning-central system, panlabas na panghaliling daan o stucco, muling pagtatayo ng elevator, mga kable ng elevator, mga bagong cabinet sa kusina o banyo, at mga lababo.

(iii) Iskedyul III - Dalawampung Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng dalawampung taon: Bagong pundasyon, bagong pagtutubero (mga bagong kabit o piping), pagpapalit ng boiler, bagong mga kable ng kuryente, mga fire escape, mga konkretong patio, mga pintuang-bakal, pagpapalit ng bangketa at mga tsimenea.

(B) Pinahihintulutang Pagtaas. Isang daang porsyento (100%) ng mga sertipikadong gastos ng pagpapabuti ng kapital, rehabilitasyon, at pagtitipid ng enerhiya at mga pagpapabuti ay maaaring maipasa sa mga nangungupahan na nakikinabang sa naturang trabaho at mga pagpapahusay. Gayunpaman, walang pagtaas sa ilalim ng Subseksyon 37.7(c)(4) na ito ang lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, limang porsyento (5%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang petisyon o $30.00, alinman ang mas malaki. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon na napapailalim sa 5% o $30.00 na limitasyong ito.

(5) Para sa mga Aplikasyon na Inihain Noong o Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002 para sa Iba Pang Trabaho at Mga Pagpapahusay para sa Mga Ari-arian na may Anim o higit pang Residential Units. Para sa mga aplikasyon na isinampa noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002, ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa sertipikasyon ng lahat ng trabaho at mga pagpapahusay para sa mga ari-arian na naglalaman ng anim na yunit ng tirahan o higit pa, maliban sa trabaho at mga pagpapahusay na na-certify sa ilalim ng Mga Subsection 37.7(c)(2) o (3):

(ii) Iskedyul II - Sampung Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng sampung taon: Bagong pundasyon, bagong istraktura sa sahig, bagong kisame o dingding - bagong sheetrock, bagong pagtutubero (mga bagong fixture, o piping) weather-stripping, ceiling insulation, seal at caulking, bagong furnace at heater , mga refrigerator, bagong electrical wiring, bagong hagdan, bagong istraktura ng bubong, bagong takip sa bubong, bagong bintana, mga fire escape, central smoke detection system, bagong kahoy o tile na takip sa sahig, bago sprinkler system, pagpapalit ng boiler, air conditioning-central system, exterior siding o stucco, elevator rebuild, elevator cables, mga karagdagan gaya ng patio o deck, central security system, bagong mga pinto, bagong mail box, bagong kusina o banyo cabinet, lababo, telepono sistema ng pagpasok, mga skylight, mga pintuang-bakal, pagpapalit ng bangketa at mga tsimenea.

(B) Pinahihintulutang Pagtaas.

(i) Limampung porsyento lamang (50%) ng mga gastos na na-certify sa ilalim ng Subsection na ito 37.7(c)(5) ang maaaring ipasa sa mga nangungupahan na nakikinabang sa naturang trabaho at mga pagpapahusay. Gayunpaman, walang pagtaas sa ilalim ng Subseksyon 37.7(c)(5) na ito ang lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, sampung porsyento (10%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang petisyon o $30.00, alinman ang mas malaki. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon, napapailalim sa 10% o $30.00 na limitasyong ito.

(ii) Sa kahalili, maaaring piliin ng isang nangungupahan na magkaroon ng isang daang porsyento (100%) ng mga gastos na sertipikado sa ilalim ng Subseksyon 37.7(c)(5) na ito sa nangungupahan. Sa pangyayaring iyon, walang pagtaas sa ilalim ng Subseksyon na ito ang lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, limang porsyento (5%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang aplikasyon, at sa haba ng buhay ng pangungupahan, ang kabuuang pagtaas ay hindi kailanman lalampas labinlimang porsyento (15%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang aplikasyon. Dapat piliin ng nangungupahan ang alternatibong ito sa pamamagitan ng paghahain ng naturang halalan sa Board sa isang form na inireseta ng Board. Maaaring magsampa ng halalan anumang oras pagkatapos maisampa ang aplikasyon ngunit hindi lalampas sa labinlimang (15) araw sa kalendaryo pagkatapos maipadala sa koreo ang desisyon ng Administrative Law Judge sa aplikasyon sa nangungupahan. Sa isang unit na may maraming nangungupahan, ang form ng halalan ay dapat na pirmahan ng mayorya (higit sa 50%) upang matanggap ang halalan. Kung ang isang napapanahong halalan ay ginawa pagkatapos na mailabas ang isang desisyon, isang addendum sa desisyon ang ibibigay na sumasalamin sa halalan ng nangungupahan.

(6) Pagbuo ng mga On-Line na Programa. Ang Lupon, kasama ng Department of Telecommunications and Information Services, ay magdidisenyo at magpapatupad ng mga on-line na programa bago ang Setyembre 1, 2003 upang payagan ang mga panginoong maylupa at mga nangungupahan na magsagawa ng mga kalkulasyon tungkol sa mga pinahihintulutang pagtaas para sa pagpapabuti ng kapital, rehabilitasyon, pagtitipid ng enerhiya, at renewable energy trabaho, at upang ihambing ang mga average na gastos para sa trabahong na-certify sa mga naunang desisyon.

(d) Estimator. Ang Lupon o ang Tagapagpaganap na Direktor nito ay maaaring kumuha ng isang estimator kung saan kinakailangan ang isang ekspertong pagtatasa.

(e) Bayad sa Pag-file. Ang Lupon ay dapat magtatag ng bayad sa paghahain batay sa halaga ng pagpapabuti ng kapital, rehabilitasyon, pagpapabuti ng pagtitipid ng enerhiya, o pagrerepaso ng nababagong enerhiya na pagpapabuti. Ang mga naturang bayarin ay magbabayad para sa mga gastos ng isang estimator. Ang mga bayarin na ito ay dapat ideposito sa Residential Rent Stabilization and Arbitration Fund alinsunod sa Seksyon 10.117-88 ng Code na ito.

(f) Pamamaraan ng Aplikasyon.

(1) Pre-Application Notice para sa Malalaking Proyekto para sa mga Parcel o Gusali na Naglalaman ng Anim o Higit pang Residential Unit. Kung sa anumang oras bago maghain ng aplikasyon, napagpasyahan ng may-ari na ang kabuuang halaga ng isang proyekto para sa isang parsela o isang gusaling naglalaman ng anim o higit pang mga yunit ng tirahan ay makatwirang inaasahan na lalampas sa $25,000 na i-multiply sa bilang ng mga yunit sa parsela o sa gusali. , ang may-ari ay agad na ipaalam sa bawat nangungupahan at sa Rent Board sa pamamagitan ng pagsulat ng mga inaasahang gastos sa trabaho. Ang paunawa ng may-ari ay dapat mangyari sa loob ng 30 araw pagkatapos ng naturang pagpapasiya ng may-ari.

(2) Paghahain. Ang mga panginoong maylupa na naghahangad na maipasa ang mga gastos sa pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, pagpapahusay sa pagtitipid ng enerhiya, o pagpapahusay ng nababagong enerhiya, ay dapat maghain ng aplikasyon sa isang form na inireseta ng Lupon. Ang aplikasyon ay dapat samahan ng naturang pansuportang materyal na irereseta ng Lupon. Ang lahat ng mga aplikasyon ay dapat isumite kasama ang bayad sa pag-file na itinatag ng Lupon.

Para sa bawat petisyon na may kabuuang kabuuang higit sa $25,000, bilang karagdagan sa pansuportang materyal na inireseta ng Lupon para sa lahat ng petisyon, ang aplikante ay dapat na:

(A) Magbigay ng mga kopya ng mapagkumpitensyang mga bid na natanggap para sa trabaho at mga materyales; o,

(B) Magbigay ng mga kopya ng pagsingil sa oras at materyales para sa trabahong isinagawa ng lahat ng mga kontratista at subkontraktor; o

(3) Petsa ng Pag-file. Ang mga aplikasyon ay dapat na ihain bago ang pagpapadala o paghahatid ng legal na abiso ng pagtaas ng upa sa mga nangungupahan ng mga yunit kung saan ang may-ari ng lupa ay humihingi ng sertipikasyon at kahit kailan ay hindi hihigit sa limang (5) taon pagkatapos makumpleto ang trabaho.

(4) Epekto ng Pag-file ng Application. Sa pagsasampa ng aplikasyon, ang hiniling na mga pagtaas ay hindi gagana hanggang sa oras na ang Hukom ng Administrative Law ay gumawa ng mga natuklasan ng katotohanan sa pagtatapos ng pagdinig sa sertipikasyon.

(5) Paunawa sa mga Partido. Dapat kalendaryo ng Lupon ang aplikasyon para sa pagdinig sa harap ng isang itinalagang Hukom ng Administrative Law at dapat magbigay ng nakasulat na paunawa ng petsa sa mga partido nang hindi bababa sa 10 araw bago ang pagdinig.

(g) Mga Pagdinig sa Sertipikasyon.

(1) Oras ng Pagdinig. Ang pagdinig ay dapat gaganapin sa loob ng 45 araw mula sa paghahain ng aplikasyon.

(2) Pagsasama-sama. Sa pinakamaraming lawak na posible, ang mga pagdinig sa sertipikasyon na may kinalaman sa isang partikular na gusali ay dapat pagsama-samahin. Kung ang isang kasero at/o nangungupahan ay naghain ng petisyon para sa pagdinig batay sa mga batayan at sa ilalim ng pamamaraang itinakda sa Seksyon 37.8, ang Lupon ay maaaring, sa pagpapasya nito, pagsama-samahin ang mga pagdinig sa sertipikasyon sa mga pagdinig sa Seksyon 37.8 na mga petisyon.

(3) Pagsasagawa ng Pagdinig. Ang pagdinig ay isasagawa ng isang Administrative Law Judge na itinalaga ng Lupon. Ang parehong partido ay maaaring mag-alok ng mga naturang dokumento, testimonya, nakasulat na deklarasyon o iba pang ebidensya na maaaring nauugnay sa mga paglilitis. Ang pasanin ng patunay ay nasa panginoong maylupa. Ang isang talaan ng mga paglilitis ay dapat panatilihin para sa mga layunin ng apela.

(4) Pagpapasiya ng Hukom ng Administrative Law. Alinsunod sa mga iskedyul ng amortisasyon ng Lupon at mga formula ng paglalaan ng gastos, ang Hukom ng Administrative Law ay dapat gumawa ng mga natuklasan kung ang iminungkahing pagtaas ng upa ay makatwiran o hindi batay sa mga sumusunod na pagsasaalang-alang:

(A) Ang aplikasyon at ang sumusuportang dokumentasyon nito;

(B) Katibayan na ipinakita sa pagdinig na nagtatag ng parehong lawak at halaga ng gawaing isinagawa;

(D) Anumang iba pang mga kaugnay na salik na dapat tukuyin ng lupon sa Mga Panuntunan at Regulasyon.

(5) Natuklasan ng Katotohanan. Ang Hukom ng Administrative Law ay dapat gumawa ng nakasulat na mga natuklasan ng katotohanan, ang mga kopya nito ay ipapadala sa koreo sa loob ng 30 araw pagkatapos ng pagdinig.

(6) Pagbabayad o Pagbabalik ng Renta upang Ipatupad ang Desisyon sa Sertipikasyon. Kung nalaman ng Hukom ng Administrative Law na lahat o alinmang bahagi ng hindi gumaganang pagtaas ng upa noon ay makatwiran, ang nangungupahan ay dapat utusan na bayaran ang may-ari ng halagang iyon. Kung ang nangungupahan ay nagbayad ng halaga sa landlord na ang Administrative Law Judge ay hindi makatwiran, ang Administrative Law Judge ay mag-utos sa landlord na ibalik ang nangungupahan sa nasabing halaga.

(7) Katapusan ng Desisyon ng Hukom ng Administrative Law. Ang desisyon ng Hukom ng Administrative Law ay magiging pinal maliban kung aalisin ng Lupon ang kanyang desisyon sa apela.

(8) Mga apela. Maaaring maghain ng apela ang alinmang partido sa desisyon ng Hukom ng Administrative Law sa Lupon. Ang mga naturang apela ay pinamamahalaan ng Seksyon 37.8(f) sa ibaba.

(h) Mga Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan.

(1) Ang isang nangungupahan ay maaaring maghain ng aplikasyon sa paghihirap anumang oras sa batayan ng kahirapan sa pananalapi na may kinalaman sa anumang pagtaas ng upa batay sa mga sertipikadong gastos ng mga pagpapahusay ng kapital, gawaing rehabilitasyon, mga pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya, o mga pagpapahusay sa nababagong enerhiya. Ang pagbabayad ng naturang (mga) pagtaas ng upa na itinakda sa aplikasyon sa paghihirap ay dapat manatili mula sa petsa ng paghahain hanggang sa magawa ang desisyon sa Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal na Nangungupahan.

(2) Ang mga aplikasyon sa paghihirap ay dapat na makukuha sa maraming wika.

(3) Ang multilingual na paunawa ng mga pamamaraan ng aplikasyon sa paghihirap ay dapat ipadala sa koreo kasama ng bawat desisyon ng Hukom o Lupon ng Batas Administratibo.

(4) Sa loob ng anim na buwan pagkatapos ng Pebrero 21, 2003, ang Rent Board ay magpapatupad ng proseso para sa direktang pakikipag-ugnayan sa mga panginoong maylupa at mga nangungupahan na ang pangunahing wika ay hindi Ingles, hinggil sa pagkakaroon at paggamit ng pamamaraan ng aplikasyon sa paghihirap. Sa loob ng tatlong buwan ng pagpapatupad, ang Lupon ay dapat magbigay ng ulat sa Lupon ng mga Superbisor tungkol sa programang ito ng outreach, na naglalarawan sa proseso ng pagpapatupad at anumang alam na mga resulta.

(i) Mga Pamantayan at Proseso ng Aplikasyon ng Nangungupahan sa Pinansyal na Kahirapan.

(1) Mga Pamantayan para sa Pagtatatag ng Kahirapang Pananalapi. Ang isang nangungupahan ay magiging kwalipikado sa ilalim ng Subsection 37.7(h) para sa kaluwagan mula sa pagbabayad ng isang sertipikadong capital improvement passthrough, kung ang nangungupahan ay nagpapakita na ang isa sa mga sumusunod na sitwasyon sa paghihirap sa pananalapi ay nalalapat:

(A) Ang nangungupahan ay tumatanggap ng nasubok na paraan ng pampublikong tulong, tulad ng Social Security Supplemental Security Income (SSI), General Assistance (GA), Temporary Assistance for Needy Families (TANF), o California Work Opportunity and Responsibility to Kids (CalWORKS ); o,

(B) Ang kabuuang kita ng sambahayan ay mas mababa sa 80% ng kasalukuyang Unadjusted Area Median Income (AMI) na inilathala ng US Department of Housing and Urban Development (HUD) para sa “Metro Fair Market Rent Area” na kinabibilangan ng San Francisco; at ang sinisingil sa upa ay higit sa 33% ng kabuuang kita ng sambahayan; at mga asset, hindi kasama ang mga hindi likidong asset at retirement account, ay hindi lalampas sa mga halaga ng asset na pinahihintulutan ng Mayor's Office of Housing kapag tinutukoy ang pagiging kwalipikado para sa below market rate (BMR) na pagmamay-ari ng bahay; o,

(2) Mga Pamamaraan sa Pag-file. Ang Aplikasyon para sa Hirap sa Pinansyal na Nangungupahan ay dapat ihain:

(A) Ng bawat nakatira sa unit na 18 taong gulang o mas matanda, maliban sa sinumang subtenant na nagbabayad ng upa sa master tenant (dapat kasama sa kabuuang kita ng master tenant ang halaga ng bayad sa upa ng subtenant);

(B) Sa ilalim ng parusa ng perjury, na nagsasaad na ang nangungupahan ay kwalipikado sa ilalim ng isa sa mga pamantayan sa Subsection 37.7(i)(1)(A), (B), o (C);

(D) Sa isang pagkilala na ang Rent Board ay magbibigay ng kopya ng Tenant Financial Hardship Application sa landlord.

(3) Pananatili ng Pagbabayad. Pagbabayad ng isang certified capital improvement passthrough na paksa ng isang Subsection 37.7(i)(1) Tenant Financial Hardship Application ay dapat manatili mula sa petsa ng paghaharap hanggang sa isang desisyon ay ginawa sa Tenant's Financial HAplikasyon ng ardship.

(4) Mga Pagpipilian sa Pagdinig, Desisyon.

(A) Ang isang desisyon sa Aplikasyon ay administratibong ibibigay ng isang Hukom ng Batas sa Administratibo ng Rent Board maliban kung ang pagdinig ay hiniling ng landlord sa loob ng labinlimang araw mula sa petsa na ang nakumpletong Nangungupahan na Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ay ipinadala sa kasero ng Rent Board, o maliban kung ang isang Hukom sa Administrative Law ng Rent Board ay nagpasiyas na kailangan ng pagdinig.

(B) Kahilingan ng Nagpapaupa para sa Pagdinig, Mga Pamamaraan.

(i) Ang kahilingan ng landlord para sa isang pagdinig sa Application ay dapat tukuyin ang (mga) claim sa Application na pinagtatalunan ng landlord, at ilakip ang anumang nauugnay na dokumentasyon.

(ii) Susuriin ng Rent Board Administrative Law Judge ang anumang kahilingan ng panginoong maylupa para sa pagdinig, upang matukoy kung kailangan ang isang pagdinig upang malutas ang mga pinagtatalunang katotohanan.

(iii) Kung ang kahilingan ng landlord para sa isang pagdinig ay pinagbigyan, magiging pasanin ng landlord na ipakita na ang pagiging karapat-dapat sa paghihirap sa pananalapi ng nangungupahan sa ilalim ng Subsection 37.7(i)(1) na pamantayan, gaya ng nakasaad sa Application, ay hindi naitatag.

(iv) Kung napagpasyahan na ang isang pagdinig gaya ng hiniling ng may-ari ng lupa ay hindi kailangan upang matukoy ang mga katotohanan, ang isang desisyon sa Aplikasyon ay administratibong ibibigay ng isang Hukom sa Administrative Law ng Rent Board.

(5) Termino ng Relief. Ang kaluwagan mula sa pagbabayad ng isang certified capital improvement passthrough ay maaaring para sa isang hindi tiyak na panahon, o para sa isang limitadong yugto ng panahon, lahat ay napapailalim sa kahilingan ng landlord na muling buksan ang kaso kung ang landlord ay may impormasyon na ang nangungupahan ay hindi na karapat-dapat.

(6) Pagbabago sa Katayuan ng Pagiging Karapat-dapat sa Nangungupahan. Kung ang isang nangungupahan ay nabigyan ng kaluwagan mula sa pagbabayad ng isang sertipikadong capital improvement passthrough sa ilalim ng Subsection 37.7(i)(1), at pagkatapos ay hindi na karapat-dapat ang nangungupahan para sa naturang relief:

(A) Dapat abisuhan ng nangungupahan ang Rent Board ng binagong status ng pagiging karapat-dapat sa pamamagitan ng sulat sa loob ng 60 araw, na may kopya sa landlord.

(B) Kung aabisuhan man o hindi ng nangungupahan ang Rent Board at landlord gaya ng itinatadhana sa Subsection 37.7(i)(6)(A), maaaring abisuhan ng landlord ang Rent Board kung may impormasyon ang landlord na ang nangungupahan ay hindi na karapat-dapat, kasama ang isang kopya sa nangungupahan.

(C) Sa pagtanggap ng abiso sa ilalim ng Subsection 37.7(i)(6)(A) o (B), isang Hukom ng Batas sa Administratibong Rent Board ang dapat magpasya kung ipagkakaloob o tatanggihan ang naunang ibinigay na kaluwagan. Ang desisyong iyon ay maaaring gawin nang administratibo ng isang Hukom ng Batas sa Administratibo ng Rent Board nang walang pagdinig maliban kung ang Hukom ng Administrative Law ay nagpasiya na ang isang pagdinig ay kailangan, o maliban kung ang may-ari ay humiling ng isang pagdinig. Ang anumang naturang pagdinig ay dapat na maiiskedyul kaagad.

(7) Anumang desisyon na nagbibigay o pagtanggi sa Aplikasyon para sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan, o anumang kasunod na desisyon sa isang dating ipinagkaloob na Aplikasyon para sa Hirap na Pinansyal ng Nangungupahan, ay maaaring iapela sa Lupon ng Pagpapaupa. Ang huling desisyon ng Rent Board ay sasailalim sa judicial review sa pamamagitan ng writ of administrative mandamus sa San Francisco Superior Court.

(j) Paunawa sa Mga Nangungupahan Tungkol sa Mga Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan. Ang Rent Board ay dapat magbigay ng nakasulat na paunawa ng nangungupahan sa mga pamamaraan ng aplikasyon sa paghihirap sa pananalapi sa bawat apektadong yunit, na may isang kopya ng petisyon ng may-ari ng lupa para sa sertipikasyon ng mga gastos sa pagpapahusay ng kapital.

[Sinusog ni Ord. 358-80, epektibo noong Agosto 24, 1980; Ord. 72-82, epektibo noong Marso 21, 1982; Ord. Blg. 438-83, epektibo noong Oktubre 2, 1983; Ord. 278-89, epektibo noong Setyembre 1, 1989; Ord. 162-93, epektibo noong Hunyo 28, 1993; Ord. 347-99, epektibo noong Enero 29, 2000; Ord. 02-03, epektibo noong Pebrero 21, 2003; Ord. 203-13, epektibo noong Nobyembre 2, 2013; Ord. 43-14, epektibo noong Mayo 17, 2014; Ord. 267-18, epektibo noong Disyembre 9, 2018]

Mga kagawaran

Lupon ng upa