Sec. 37.7 - Certificación de aumentos de alquiler para mejoras de capital, trabajos de rehabilitación, mejoras de conservación de energía y mejoras de energía renovable.

Parte de

Artículo 37.7 Certificación de aumentos de alquiler por mejoras de capital y rehabilitación Trabajo, mejoras en la conservación de la energía y energía renovable Mejoras.

(a) Autoridad. De conformidad con las pautas que establezca la Junta, la Junta y los jueces administrativos designados tendrán la autoridad de llevar a cabo audiencias para certificar aumentos de alquiler en la medida necesaria para amortizar el costo de las mejoras de capital, rehabilitación, mejoras de conservación de energía y mejoras de energía renovable. Los costos que se determine que son atribuibles a dichas obras y mejoras se amortizarán durante un período que sea justo y razonable para el tipo y la extensión de las obras y mejoras, y que proporcione un incentivo a los propietarios para mantener, mejorar y renovar sus propiedades, al mismo tiempo que protege a los inquilinos de aumentos excesivos de alquiler. Los costos atribuibles a reparaciones y mantenimiento de rutina, o los costos atribuibles a la legalización de una unidad de vivienda existente según la Sección 207.3 del Código de Planificación, no se certificarán.

(b) Requisitos para la CertificaciónLa Junta y los jueces administrativos designados solo pueden certificar los costos de mejoras de capital, rehabilitación, mejoras de conservación de energía y mejoras de energía renovable, cuando se cumplan los siguientes criterios:

(1) El propietario completó mejoras de capital o rehabilitación el 15 de abril de 1979 o después, o el propietario completó la instalación de medidas de conservación de energía el 24 de julio de 1982 o después y ha presentado una prueba de cumplimiento ante la Oficina de Inspección de Edificios de acuerdo con los requisitos de la Sección 1207(d) del Código de Vivienda;

(2) El arrendador aún no ha aumentado el alquiler o los alquileres para reflejar el costo de dicha obra;

(3) El propietario no ha sido compensado por el trabajo con fondos del seguro;

(4) El edificio no está sujeto a un préstamo RAP en un área RAP designada antes del 1 de julio de 1977.

(5) El arrendador presenta la petición de certificación a más tardar cinco (5) años después de concluida la obra.

(6) El costo no es por el trabajo requerido para corregir una violación del código para la cual se ha emitido un aviso de violación y no se ha reducido durante 90 días a menos que el propietario haya hecho esfuerzos oportunos de buena fe dentro de ese período de 90 días para comenzar y completar el trabajo, pero no haya tenido éxito en hacerlo debido a la naturaleza del trabajo o circunstancias fuera del control del propietario. El hecho de que el propietario no haya reducido la situación dentro del período original de 90 días genera una presunción refutable de que el propietario no ejerció esfuerzos oportunos de buena fe. No se certificarán los costos atribuibles al cumplimiento por parte del propietario de un Aviso y Orden de Seguridad contra Incendios emitidos por el Funcionario de Construcción según las Secciones 107A.16.1 y siguientes del Código de Construcción o el funcionario del código contra incendios según las Secciones 109.3 y siguientes del Código contra Incendios.

(do) Amortización y asignación de costosLa Junta Directiva establecerá los períodos de amortización y las fórmulas de asignación de costos, de conformidad con lo establecido en esta Sección 37.7. Los costos se asignarán a cada unidad de acuerdo con el beneficio de las obras y mejoras que le sean atribuibles.

(1) Solicitudes presentadas antes del 14 de noviembre de 2002Las siguientes disposiciones se aplicarán a todas las solicitudes presentadas antes del 14 de noviembre de 2002.

(A) Periodos de amortizaciónLos costos se amortizarán de forma lineal durante un período de siete o diez años, dependiendo de qué categoría de las descritas a continuación se relacione más estrechamente con el tipo de obra o mejora y su vida útil estimada.

(i) Anexo I - Amortización a siete años. Lo siguiente se amortizará en un período de siete años: electrodomésticos, como estufas nuevas, trituradores de basura, lavadoras, secadoras y lavavajillas; accesorios, como abridores de puertas de garaje, cerraduras, artefactos de iluminación, calentadores de agua y mantas, cabezales de ducha, relojes para registrar el tiempo y bombas de agua caliente; y otras mejoras, como alfombras, linóleo y pintura exterior e interior de áreas comunes. Si el electrodoméstico es un reemplazo por el cual el inquilino ya se ha beneficiado, el costo no se amortizará como una mejora de capital, sino que se considerará parte de los gastos de operación y mantenimiento. Los electrodomésticos pueden amortizarse como mejoras de capital cuando: (1) forman parte de una cocina remodelada; (2) se basan en un acuerdo entre el inquilino y el propietario; y/o (3) es un servicio o electrodoméstico nuevo que el inquilino no tenía anteriormente.

(ii) Anexo II - Amortización a diez añosLo siguiente se amortizará en un período de diez años: cimientos nuevos, estructura de piso nueva, cielorraso o paredes nuevos (placas de yeso nuevas), plomería nueva (accesorios o tuberías nuevos), burletes, aislamiento de cielorraso, sellos y calafateo, hornos y calentadores nuevos, refrigeradores, cableado eléctrico nuevo, escaleras nuevas, estructura de techo nueva, cubierta de techo nueva, ventana nueva, salidas de incendios, sistema central de detección de humo, cubierta de piso nueva de madera o baldosas, sistema de rociadores nuevo, reemplazo de caldera, sistema central de aire acondicionado, revestimiento exterior o estuco, reconstrucción de ascensor, cables de ascensor, ampliaciones como patios o terrazas, sistema de seguridad central, puertas nuevas, buzones nuevos, gabinetes de cocina o baño nuevos y lavabos.

(B) Aumento permisibleEl cien por ciento (100%) de los costos certificados de mejoras de capital, rehabilitación y mejoras de conservación de energía se puede transferir a los inquilinos que se benefician de tales trabajos y mejoras. Sin embargo, ningún aumento en virtud de esta Subsección 37.7(c)(1) excederá, en un período de doce meses, el diez por ciento (10%) del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la petición o $30.00, lo que sea mayor. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años posteriores, sujeto a esta limitación del 10% o $30.00.

(2) Solicitudes presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002 para mejoras calificadas de conservación de energía y mejoras de energía renovable. Para las solicitudes presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002, se aplicarán las siguientes disposiciones a la certificación de costos para mejoras calificadas de conservación de energía y mejoras de energía renovable.

(A) Periodos de amortizaciónLos costos se amortizarán de forma lineal durante el período de tiempo previsto en 37.7(c)(2)(B)(i), o según lo determinado de conformidad con el procedimiento previsto en 37.7(c)(2)(B)(ii).

(B) Para los fines de esta Subsección 37.7(c)(2), las mejoras de conservación de energía calificadas y las mejoras de energía renovable son:

(i) el 100% de los refrigeradores nuevos que cumplan con la norma Energy Star de la EPA, en los que el refrigerador reemplazado tenga más de cinco años y la unidad tenga un medidor independiente, cuyos costos se amortizarán de forma lineal durante un período de diez años; y,

(ii) Otras mejoras que pueda aprobar la Junta de Supervisores por recomendación de la Junta de Alquileres, después de las audiencias y recomendaciones de la Comisión de Medio Ambiente en una Lista de Mejoras de Conservación de Energía y Mejoras de Energía Renovable (Lista), como sigue:

(I) La Comisión de Medio Ambiente celebrará audiencias para elaborar una lista de mejoras recomendadas para la conservación de energía y las mejoras en materia de energía renovable que beneficien de manera demostrable a los inquilinos de unidades que tengan medidores separados de electricidad y/o gas natural. Dichas recomendaciones deberán incluir consideraciones sobre la relación costo-beneficio para los inquilinos, cronogramas de amortización adecuados y montos de transferencia permisibles que incentiven a los propietarios a realizar dichas mejoras.

(II) La Comisión también considerará si la certificación de cada una de dichas mejoras debe incluir la mejora completa o solo la parte del costo de la mejora directamente atribuible a la conservación de energía o la energía renovable.

(III) La Lista deberá tomar en consideración la variedad y condiciones de las viviendas en la Ciudad.

(IV) La Comisión de Medio Ambiente adoptará la Lista en una reunión pública y la transmitirá a la Junta de Alquileres a más tardar el 21 de agosto de 2003.

(V) La Comisión de Medio Ambiente revisará y modificará periódicamente la Lista según lo exijan los cambios en la tecnología o las condiciones de los mercados de electricidad y gas natural. Toda Lista modificada se transmitirá de inmediato a la Junta de Alquileres.

(VI) La Junta de Alquileres considerará cualquier Lista de este tipo recibida de la Comisión de Medio Ambiente y recomendará modificaciones apropiadas a la Subsección 37.7(c)(2) a la Junta de Supervisores.

(3) Solicitudes presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002 para trabajos y mejoras sísmicas requeridos por ley, y para trabajos y mejoras requeridos por leyes promulgadas después del 14 de noviembre de 2002.

Para solicitudes presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002:

(A) Esta Subsección 37.7(c)(3) se aplicará a la certificación de costos de trabajos y mejoras sísmicas requeridas por ley.

(B) Esta Subsección 37.7(c)(3) se aplicará a la certificación de costos de mejoras de capital, rehabilitación, conservación de energía y trabajos y mejoras de energía renovable requeridos por leyes federales, estatales o locales promulgadas a partir del 14 de noviembre de 2002.

(DO) Periodos de amortizaciónLos costos se amortizarán linealmente durante un período de veinte años.

(D) Aumento permisibleEl cien por ciento (100%) de los costos certificados de mejoras de capital, rehabilitación, conservación de energía y obras y mejoras de energía renovable requeridas por ley se pueden transferir a los inquilinos que se benefician de dichas obras y mejoras. Cualquier aumento de alquiler según esta Sección 37.7(c)(3) no excederá, en un período de doce meses, un total del diez por ciento (10%) del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la petición o $30.00, lo que sea mayor. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años posteriores, sujeto a esta limitación del 10% o $30.00.

(4) Solicitudes presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002 para otros trabajos y mejoras en propiedades con cinco unidades residenciales o menos. Para las solicitudes presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002, las siguientes disposiciones se aplicarán a la certificación de todos los trabajos y mejoras para propiedades que contengan cinco unidades residenciales o menos, con excepción de los costos de trabajo y mejoras certificados para su transferencia de acuerdo con las Subsecciones 37.7(c)(2) o (3):

(A) Periodos de amortizaciónLos costos se amortizarán en forma lineal en un período de diez, quince o veinte años, dependiendo de qué categoría de las descritas a continuación se relacione más estrechamente con el tipo de obra o mejora y su vida útil estimada.

(i) Anexo I - Amortización a diez años. Lo siguiente se amortizará en un período de diez años: Nueva estructura de techo, nueva cubierta de techo, calentadores eléctricos, sistema de seguridad central, sistemas de entrada telefónica, nuevas ventanas con marco de madera, nuevos buzones, burletes, aislamiento de techo, sellos y calafateo, sistema central de detección de humo, nuevas puertas y tragaluces; electrodomésticos, como nuevas estufas, trituradores de basura, refrigeradores, lavadoras, secadoras y lavavajillas; accesorios, como abridores de puertas de garaje, cerraduras, artefactos de iluminación, calentadores de agua y mantas, cabezales de ducha, relojes de control de tiempo y bombas de agua caliente; y otras mejoras, como alfombras, linóleo y pintura exterior e interior de áreas comunes. Si el electrodoméstico es un reemplazo por el cual el inquilino ya se ha beneficiado, el costo no se amortizará como una mejora de capital, sino que se considerará parte de los gastos de operación y mantenimiento. Los electrodomésticos pueden amortizarse como mejoras de capital cuando: (1) forman parte de una cocina remodelada; (2) se basan en un acuerdo entre el inquilino y el propietario; y/o (3) se trata de un servicio o electrodoméstico nuevo que el inquilino no tenía anteriormente.

(ii) Anexo II - Amortización a Quince AñosLo siguiente se amortizará en un período de quince años: nueva estructura de piso, nuevo cielorraso o paredes - placas de yeso nuevas, cubiertas de madera, nuevas escaleras, nuevos hornos y calentadores de gas, nuevas ventanas con paneles térmicos, nueva cubierta de piso de madera o baldosas, nuevos sistemas de rociadores, aire acondicionado-sistema central, revestimiento exterior o estuco, reconstrucción de ascensor, cables de ascensor, nuevos gabinetes de cocina o baño y lavabos.

(iii) Anexo III - Amortización a veinte añosSe amortizarán en un período de veinte años: cimientos nuevos, plomería nueva (accesorios o tuberías nuevas), reemplazo de calderas, cableado eléctrico nuevo, salidas de incendios, patios de concreto, portones de hierro, reemplazo de aceras y chimeneas.

(B) Aumento permisibleEl cien por ciento (100%) de los costos certificados de mejoras de capital, rehabilitación y conservación de energía y obras y mejoras pueden ser transferidos a los inquilinos que se benefician de dichas obras y mejoras. Sin embargo, ningún aumento en virtud de esta Subsección 37.7(c)(4) excederá, en un período de doce meses, el cinco por ciento (5%) del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la petición o $30.00, lo que sea mayor. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años posteriores sujeto a esta limitación del 5% o $30.00.

(5) Para solicitudes presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002 para otros trabajos y mejoras en propiedades con seis o más unidades residenciales. Para las solicitudes presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002, las siguientes disposiciones se aplicarán a la certificación de todos los trabajos y mejoras para propiedades que contengan seis unidades residenciales o más, con excepción de los trabajos y mejoras certificados conforme a las Subsecciones 37.7(c)(2) o (3):

(B) Aumento permisible.

(i) Sólo el cincuenta por ciento (50%) de los costos certificados bajo esta Subsección 37.7(c)(5) podrá ser transferido a los inquilinos que se beneficien de tales trabajos y mejoras. Sin embargo, ningún aumento bajo esta Subsección 37.7(c)(5) excederá, en un período de doce meses, el diez por ciento (10%) del alquiler base del inquilino al momento de la presentación de la petición o $30.00, lo que sea mayor. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años subsiguientes, sujeto a esta limitación del 10% o $30.00.

(ii) Como alternativa, un inquilino puede optar por que el cien por ciento (100%) de los costos certificados bajo esta Subsección 37.7(c)(5) se transfieran al inquilino. En ese caso, ningún aumento bajo esta Subsección excederá, en un período de doce meses, el cinco por ciento (5%) del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la solicitud, y durante la vida del arrendamiento, el aumento total nunca excederá el quince por ciento (15%) del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la solicitud. Un inquilino debe elegir esta alternativa presentando dicha elección ante la Junta en un formulario prescrito por la Junta. Una elección puede presentarse en cualquier momento después de que se presente la solicitud, pero a más tardar quince (15) días calendario después de que la decisión del Juez Administrativo sobre la solicitud se envíe por correo al inquilino. En una unidad con múltiples inquilinos, el formulario de elección debe estar firmado por una mayoría (más del 50%) para que la elección sea aceptada. Si se realiza una elección oportuna después de que se haya emitido una decisión, se emitirá un anexo a la decisión que refleje la elección del inquilino.

(6) Desarrollo de Programas en LíneaLa Junta, en conjunto con el Departamento de Telecomunicaciones y Servicios de Información, diseñará e implementará programas en línea antes del 1 de septiembre de 2003 para permitir que los propietarios e inquilinos realicen cálculos sobre los aumentos permitidos para mejoras de capital, rehabilitación, conservación de energía y trabajos de energía renovable, y para comparar los costos promedio de los trabajos certificados en decisiones anteriores.

(d) Estimador. La Junta Directiva o su Director Ejecutivo podrán contratar un perito cuando se requiera una valoración pericial.

(mi) Tarifa de presentaciónLa Junta establecerá una tarifa de presentación basada en el costo de la mejora de capital, rehabilitación, mejora de conservación de energía o mejora de energía renovable que se esté evaluando. Dichas tarifas cubrirán los costos de un tasador. Estas tarifas se depositarán en el Fondo de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales de conformidad con la Sección 10.117-88 de este Código.

(F) Procedimientos de solicitud.

(1) Aviso de preinscripción para proyectos de gran envergadura para parcelas o edificios que contengan seis o más unidades residenciales. Si en cualquier momento antes de presentar una solicitud el propietario determina que el costo total de un proyecto para una parcela o un edificio que contenga seis o más unidades residenciales se espera razonablemente que supere los $25,000 multiplicado por la cantidad de unidades en la parcela o en el edificio, el propietario deberá informar inmediatamente a cada inquilino y a la Junta de Alquiler por escrito sobre los costos previstos del trabajo. La notificación del propietario debe realizarse dentro de los 30 días posteriores a dicha determinación por parte del propietario.

(2) PresentaciónLos propietarios que deseen trasladar los costos de mejoras de capital, rehabilitación, mejoras de conservación de energía o mejoras de energía renovable, deben presentar una solicitud en un formulario prescrito por la Junta. La solicitud deberá ir acompañada de los materiales de apoyo que prescriba la Junta. Todas las solicitudes deben presentarse con la tarifa de presentación establecida por la Junta.

Para cada petición cuyo total supere los $25,000, además del material de respaldo prescrito por la Junta para todas las peticiones, el solicitante debe:

(A) Proporcionar copias de las ofertas competitivas recibidas para trabajos y materiales; o,

(B) Proporcionar copias de la facturación de tiempo y materiales por el trabajo realizado por todos los contratistas y subcontratistas; o

(3) Fecha de presentaciónLas solicitudes deben presentarse antes del envío por correo o la entrega del aviso legal de un aumento de alquiler a los inquilinos de las unidades para las que el propietario busca la certificación y en ningún caso más de cinco (5) años después de que se haya completado el trabajo.

(4) Efecto de la presentación de la solicitud. Una vez presentada la solicitud, los aumentos solicitados quedarán sin efecto hasta que el Juez Administrativo formule conclusiones de hecho al concluir la audiencia de certificación.

(5) Aviso a las partesLa Junta programará la solicitud de audiencia ante un Juez Administrativo designado y dará aviso por escrito de la fecha a las partes al menos 10 días antes de la audiencia.

(gramo) Audiencias de certificación.

(1) Hora de la audienciaLa audiencia se celebrará dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la presentación de la solicitud.

(2) Consolidación. En la medida de lo posible, las audiencias de certificación con respecto a un edificio determinado se consolidarán. Cuando un propietario y/o inquilino haya presentado una petición de audiencia con base en los motivos y conforme al procedimiento establecidos en la Sección 37.8, la Junta podrá, a su discreción, consolidar las audiencias de certificación con las audiencias sobre peticiones de la Sección 37.8.

(3) Conducta de la audienciaLa audiencia será conducida por un Juez Administrativo designado por la Junta. Ambas partes podrán ofrecer los documentos, testimonios, declaraciones escritas u otras pruebas que sean pertinentes para el procedimiento. La carga de la prueba recae sobre el propietario. Se deberá conservar un registro de los procedimientos a los efectos de la apelación.

(4) Determinación del Juez AdministrativoDe acuerdo con los cronogramas de amortización y las fórmulas de asignación de costos de la Junta, el Juez Administrativo deberá determinar si los aumentos de alquiler propuestos están justificados o no, basándose en las siguientes consideraciones:

(A) La solicitud y su documentación de respaldo;

(B) La prueba presentada en la audiencia que establezca tanto el alcance como el costo del trabajo realizado;

(D) Cualquier otro factor relevante que la junta especifique en las Reglas y Reglamentos.

(5) Hallazgos de hechosEl Juez Administrativo emitirá resoluciones de hecho por escrito, de las cuales se enviarán copias dentro de los 30 días siguientes a la audiencia.

(6) Pago o devolución de rentas para implementar la decisión de certificaciónSi el Juez Administrativo considera que todo o parte del aumento de alquiler que hasta ahora no se había aplicado está justificado, se ordenará al inquilino que pague al propietario esa cantidad. Si el inquilino ha pagado al propietario una cantidad que el Juez Administrativo considera injustificada, el Juez Administrativo ordenará al propietario que reembolse dicha cantidad al inquilino.

(7) Carácter definitivo de la decisión del juez administrativoLa decisión del Juez Administrativo será definitiva a menos que la Junta revoque su decisión en apelación.

(8) ApelacionesCualquiera de las partes puede presentar una apelación de la decisión del Juez Administrativo ante la Junta. Dichas apelaciones se rigen por la Sección 37.8(f) a continuación.

(o) Solicitudes de ayuda por dificultades económicas para inquilinos.

(1) Un inquilino puede presentar una solicitud por dificultades económicas en cualquier momento por razones de dificultades económicas con respecto a cualquier aumento de alquiler basado en costos certificados de mejoras de capital, trabajos de rehabilitación, mejoras de conservación de energía o mejoras de energía renovable. El pago de dichos aumentos de alquiler establecidos en la solicitud por dificultades económicas se suspenderá a partir de la fecha de presentación hasta que se tome una decisión sobre la solicitud por dificultades económicas del inquilino.

(2) Las solicitudes por dificultades deberán estar disponibles en varios idiomas.

(3) Se enviará por correo un aviso multilingüe sobre los procedimientos de solicitud por dificultades junto con cada decisión de un juez o junta de derecho administrativo.

(4) Dentro de los seis meses siguientes al 21 de febrero de 2003, la Junta de Alquileres implementará un proceso de divulgación directa a los propietarios e inquilinos cuyo idioma principal no sea el inglés, en relación con la disponibilidad y el uso del procedimiento de solicitud por dificultades económicas. Dentro de los tres meses siguientes a la implementación, la Junta proporcionará un informe a la Junta de Supervisores sobre este programa de divulgación, describiendo el proceso de implementación y los resultados conocidos.

(i) Normas y proceso de solicitud de ayuda por dificultades económicas de los inquilinos.

(1) Normas para determinar la existencia de dificultades económicasUn inquilino calificará bajo la Subsección 37.7(h) para el alivio del pago de un traspaso de mejoras de capital certificadas, si el inquilino demuestra que se aplica una de las siguientes situaciones de dificultades financieras:

(A) El inquilino es beneficiario de asistencia pública sujeta a evaluación de medios, como el Ingreso de Seguridad Suplementario del Seguro Social (SSI), Asistencia General (GA), Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF) o el Programa de Oportunidades de Trabajo y Responsabilidad para los Niños de California (CalWORKS); o,

(B) El ingreso familiar bruto es inferior al 80 % del ingreso medio del área no ajustado (AMI) actual publicado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) para el "Área metropolitana de alquiler justo de mercado" que incluye San Francisco; y el alquiler cobrado es superior al 33 % del ingreso familiar bruto; y los activos, excluidos los activos no líquidos y las cuentas de jubilación, no exceden los montos de activos permitidos por la Oficina de Vivienda del Alcalde al determinar la elegibilidad para la propiedad de una vivienda a un precio inferior al del mercado (BMR); o,

(2) Procedimientos para la presentación de solicitudesLa solicitud de dificultades económicas del inquilino debe presentarse:

(A) Por cada ocupante de la unidad que tenga 18 años de edad o más, excepto por cualquier subarrendatario que pague alquiler al inquilino principal (el ingreso bruto del inquilino principal debe incluir el monto del pago de alquiler del subarrendatario);

(B) Bajo pena de perjurio, declarar que el inquilino califica bajo uno de los estándares de la Subsección 37.7(i)(1)(A), (B) o (C);

(D) Con el reconocimiento de que la Junta de Alquiler proporcionará una copia de la Solicitud de Dificultades Financieras del Inquilino al propietario.

(3) Suspensión de pago. Pago de un traspaso de mejora de capital certificado que es objeto de una subsección 37.7(i)(1) Inquilino Ffinanciero yoLa solicitud de concesión se suspenderá desde la fecha de presentación hasta que se tome una decisión sobre la misma. yoEnante's Ffinanciero yoSolicitud de beca.

(4) Opciones de audiencia, decisión.

(A) Un Juez Administrativo de la Junta de Alquiler emitirá una decisión sobre la Solicitud de manera administrativa a menos que el propietario solicite una audiencia dentro de los quince días a partir de la fecha en que la Junta de Alquiler le envíe por correo la Solicitud de Dificultades Financieras del Inquilino completa, o a menos que un Juez Administrativo de la Junta de Alquiler determine lo contrario.s que es necesaria una audiencia.

(B) Solicitud de audiencia del propietario, procedimientos.

(i) La solicitud de una audiencia sobre la Solicitud por parte de un propietario deberá especificar el o los reclamos en la Solicitud que el propietario disputa y adjuntar toda la documentación pertinente.

(ii) Un juez administrativo de la Junta de Alquiler revisará cualquier solicitud de audiencia del propietario para determinar si es necesaria una audiencia para resolver los hechos en disputa.

(iii) Si se concede la solicitud de audiencia del propietario, será carga del propietario demostrar que no se ha establecido la elegibilidad por dificultades financieras del inquilino según los criterios de la Subsección 37.7(i)(1), como se indica en la Solicitud.

(iv) Si se determina que no es necesaria una audiencia como la solicitada por el propietario para determinar los hechos, un Juez Administrativo de Derecho de la Junta de Alquiler emitirá administrativamente una decisión sobre la Solicitud.

(5) Plazo de exenciónEl alivio del pago de un traspaso de mejoras de capital certificado puede ser por un período indefinido o por un período de tiempo limitado, todo ello sujeto a la solicitud del propietario de reabrir el caso si el propietario tiene información de que el inquilino ya no es elegible.

(6) Cambio en el estado de elegibilidad del inquilinoSi a un inquilino se le concede un alivio del pago de un traspaso de mejoras de capital certificadas según la Subsección 37.7(i)(1), y posteriormente el inquilino ya no es elegible para dicho alivio:

(A) El inquilino deberá notificar a la Junta de Alquiler sobre este cambio de estado de elegibilidad por escrito dentro de los 60 días, con copia al propietario.

(B) Independientemente de si el inquilino notifica o no a la Junta de Alquiler y al propietario según lo dispuesto en la Subsección 37.7(i)(6)(A), el propietario puede notificar a la Junta de Alquiler si tiene información de que el inquilino ya no es elegible, con una copia para el inquilino.

(C) Al recibir la notificación en virtud de la Subsección 37.7(i)(6)(A) o (B), un Juez Administrativo de la Junta de Alquileres decidirá si concede o deniega el alivio previamente concedido. Esa decisión puede ser tomada administrativamente por un Juez Administrativo de la Junta de Alquileres sin una audiencia a menos que el Juez Administrativo determine que es necesaria una audiencia, o a menos que el propietario solicite una audiencia. Cualquier audiencia de ese tipo se programará con prontitud.

(7) Toda decisión que otorgue o deniegue la solicitud por dificultades económicas del inquilino, o toda decisión posterior sobre una solicitud por dificultades económicas del inquilino previamente otorgada, podrá ser apelada ante la Junta de Alquileres. La decisión final de la Junta de Alquileres estará sujeta a revisión judicial mediante un mandato administrativo en el Tribunal Superior de San Francisco.

(j) Aviso a los inquilinos sobre solicitudes de ayuda por dificultades económicasLa Junta de Alquiler deberá proporcionar un aviso escrito de los procedimientos de solicitud por dificultades financieras del inquilino a cada unidad afectada, con una copia de la petición del propietario para la certificación de los costos de mejoras de capital.

[Enmendado por Ordenanza N.º 358-80, en vigor desde el 24 de agosto de 1980; Ordenanza N.º 72-82, en vigor desde el 21 de marzo de 1982; Ordenanza N.º 438-83, en vigor desde el 2 de octubre de 1983; Ordenanza N.º 278-89, en vigor desde el 1 de septiembre de 1989; Ordenanza N.º 162-93, en vigor desde el 28 de junio de 1993; Ordenanza N.º 347-99, en vigor desde el 29 de enero de 2000; Ordenanza N.º 02-03, en vigor desde el 21 de febrero de 2003; Ordenanza N.º 203-13, en vigor desde el 2 de noviembre de 2013; Ordenanza N.º 43-14, en vigor desde el 17 de mayo de 2014; Ordenanza N.º 43-14, en vigor desde el 17 de mayo de 2014. No. 267-18, en vigor desde el 9 de diciembre de 2018]

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