Nueva legislación sobre la organización de inquilinos y las asociaciones de inquilinos

La Junta de Supervisores y el Alcalde de San Francisco aprobaron recientemente una ley que otorga a los inquilinos mayores derechos para organizarse dentro de sus edificios (conocida informalmente como la “Legislación sobre el derecho de los inquilinos a organizarse” u “Ordenanza de inquilinos en el hogar”). Si bien esta nueva ley no modifica la Ordenanza de alquileres, sí modifica el Capítulo 49A del Código Administrativo (titulado “Comunicaciones con inquilinos residenciales”) y define ciertas actividades de organización de inquilinos como “servicios de vivienda” que un propietario debe proporcionar, como se describe a continuación. El texto completo del Capítulo 49A está disponible en la pestaña “Leyes y reglamentos” que se encuentra en la página de inicio del sitio web de la Junta de Alquileres. 

Ley anterior

El Capítulo 49A del Código Administrativo (titulado “Comunicaciones entre inquilinos residenciales”), que entró en vigencia en 2004, establece en parte que un propietario no puede prohibir a los inquilinos usar las áreas comunes del edificio para distribuir literatura en nombre de una asociación de inquilinos u otra organización de inquilinos sobre temas de interés o preocupación común para otros inquilinos.

¿Qué cambia esta legislación?

La legislación sobre el derecho a organizarse modifica el Capítulo 49A para exigir a los propietarios que permitan actividades de organización de inquilinos en las áreas comunes de los edificios, no solo la distribución de literatura, sino también otras actividades relacionadas con cuestiones de “interés común”, como iniciar contactos (por ejemplo, encuestas puerta a puerta) para determinar el interés en formar una asociación de inquilinos y permitir la organización de actividades y la participación de defensores o invitados no residentes. La ley también establece que los inquilinos de edificios con cinco o más unidades de alquiler (a menos que el propietario sea una organización sin fines de lucro 501(c)(3)) pueden formar “Asociaciones de Inquilinos” al obtener la aprobación de la mayoría de las unidades ocupadas en el edificio. Las asociaciones de inquilinos pueden celebrar reuniones periódicas abiertas a todos los ocupantes del edificio y elegir funcionarios que prestan servicios por períodos de dos años. El propietario puede solicitar una vez cada tres años que la Asociación de Inquilinos reconfirme que todavía cuenta con el apoyo de la mayoría de las unidades ocupadas. Los propietarios y las asociaciones de inquilinos deberán reunirse y consultar entre sí de buena fe. A solicitud escrita de la Asociación de Inquilinos, el propietario (o su representante) deberá asistir al menos a una reunión de la Asociación de Inquilinos cada tres meses.

¿Cómo se relaciona esta legislación con la Ordenanza de Alquileres?

La legislación establece que el derecho de un inquilino a tener actividades de organización en su edificio es un "servicio de vivienda" según la Ordenanza de Alquileres, y que el hecho de que un propietario no permita actividades de organización o no se reúna y consulte con una Asociación de Inquilinos de buena fe puede ser la base para respaldar una petición de reducción del alquiler por una reducción sustancial de los servicios de vivienda. Puede encontrar más información sobre cómo presentar una petición de un inquilino alegando una reducción sustancial de los servicios de vivienda en esta página .    

¿Cuando entra en vigor la ley?

Las modificaciones al Capítulo 49A entran en vigencia el 11 de abril de 2022. Además, para los contratos de arrendamiento celebrados o modificados a partir del 1 de enero de 2022, el inquilino no puede renunciar a su derecho a participar en actividades de organización según lo establecido en el Capítulo 49A y cualquier disposición de un contrato de arrendamiento que pretenda renunciar al derecho de un inquilino a participar en actividades de organización no tendrá efecto.