Un arrendador puede imponer un aumento de renta ilimitado de conformidad con la Sección 1.21 de las Normas y Reglamentos cuando no hay inquilinos ocupando la unidad de alquiler. El arrendador primero debe presentar una petición ante la Junta de Alquileres para que determine que no hay inquilinos ocupando la vivienda antes de emitir un aviso de aumento de renta por tales motivos. El aviso solo se puede entregar después de presentar la petición, o el arrendador puede esperar hasta que la Junta de Alquileres emita una decisión. Si el aviso se entrega antes de presentar la petición, este es nulo y no puede servir de base para un aumento de renta legal. Si el aviso se entrega correctamente después de presentar la petición, el aumento de renta quedará sin efecto hasta que la Junta de Alquileres emita una decisión que determine que no hay inquilinos ocupando la vivienda. Sin embargo, si se concede la petición, cualquier suma adeudada será retroactiva a la fecha de vigencia de un aviso de aumento válido.
Un inquilino en ocupación es una persona que reside efectivamente en la unidad de alquiler como su residencia principal y que tiene derecho, mediante contrato escrito o verbal, subarrendamiento aprobado por el arrendador o por tolerancia, a ocupar la unidad con exclusión de terceros. La ocupación no exige que la persona esté físicamente presente en la unidad en todo momento ni de forma continua, pero la unidad debe ser el lugar de regreso habitual del inquilino. Al determinar si un inquilino ocupa una unidad de alquiler como su residencia principal, la Junta de Alquileres considera la totalidad de las circunstancias, incluyendo, entre otros, los siguientes elementos:
(1) si las instalaciones en cuestión figuran como lugar de residencia del individuo en cualquier registro de vehículo de motor, licencia de conducir, registro de votante o en cualquier otra agencia pública, incluidas las autoridades fiscales federales, estatales y locales;
(2) si los servicios públicos se facturan y son pagados por el individuo en las instalaciones en cuestión;
(3) si todas las posesiones personales del individuo se han trasladado a la propiedad en cuestión;
(4) si se ha presentado una exención de impuestos para propietarios de vivienda para el individuo para una propiedad diferente;
(5) si las instalaciones en cuestión son el lugar al que el individuo normalmente regresa como su hogar, excluyendo el servicio militar, hospitalización, vacaciones, emergencia familiar, viajes necesarios por empleo o educación u otros períodos temporales razonables de ausencia; y/o
(6) si existe testimonio creíble de personas con conocimiento personal, u otra evidencia creíble, de que el inquilino realmente ocupa la unidad de alquiler como su lugar de residencia principal.
La recopilación de estos elementos otorga mayor credibilidad a la determinación de "residencia principal", mientras que la presencia de un solo elemento podría no respaldarla. Un inquilino puede ocupar dos o más viviendas de alquiler razonablemente próximas en el mismo edificio que su residencia principal.
La Sección 1.21 no es aplicable si algún coinquilino o subarrendatario aprobado cumple con la definición de "inquilino" de la Ordenanza de Alquileres y reside en la unidad como su residencia principal. En tales situaciones, no se aprobará un aumento ilimitado de la renta, incluso si la unidad no es la residencia principal del inquilino original. En tales casos, el arrendador podrá aumentar la renta conforme a la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins y/o la Sección 6.14 del Reglamento.
La Petición de la Sección 1.21 debe presentarse en un formulario proporcionado por la Junta de Alquileres y debe ir acompañada de una declaración que acredite que no hay otro inquilino ocupando la unidad y una explicación de por qué el arrendador considera que la unidad en cuestión no es la residencia principal del inquilino. Para obtener una copia del formulario de Petición de la Sección 1.21, haga clic aquí o visite el Centro de Formularios en nuestro sitio web. El formulario también está disponible en nuestra oficina.
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