Sec. 37.9A - Derechos de los inquilinos en ciertos desplazamientos según la Sección 37.9(a)(13).

Parte de

Sección 37.9A Derechos de los inquilinos en determinados desplazamientos según la sección 37.9(a)(13).

Esta Sección 37.9A se aplica a ciertos desplazamientos de inquilinos según la Sección 37.9(a)(13), según se especifica.

(a) Alquiler Permitido.

(1) Salvo lo dispuesto en la Sección 37.9A(a)(2) a continuación, para todos los alquileres iniciados durante los períodos de tiempo especificados en la Subsección (a)(1)(A), las unidades de alquiler, si se ofrecen nuevamente para alquiler o arrendamiento, deben ofrecerse y alquilarse o arrendarse a un alquiler no mayor que el alquiler legal vigente en el momento en que se presenta el aviso de intención de retirar las unidades de alquiler ante la Junta, más los aumentos de alquiler anuales disponibles bajo este Capítulo 37.

(A) Las disposiciones de la Sección 37.9A(a)(1) se aplican a todos los alquileres iniciados durante cualquiera de los siguientes períodos de tiempo:

(i) El período de cinco años después de que se presenta ante la Junta un aviso de intención de retirar las unidades de alquiler, independientemente de que se rescinda o se complete el retiro de las unidades de conformidad con ese aviso;

(ii) El período de cinco años después de que se retiren las unidades de alquiler.

(B) Esta Sección 37.9A(a)(1) prevalecerá sobre cualquier disposición legal conflictiva que autorice al propietario a establecer la tarifa de alquiler al momento del alquiler inicial de la unidad.

(C) Si se afirma que el alquiler podría haberse incrementado en función de mejoras de capital, rehabilitación o rehabilitación sustancial, el propietario debe presentar una petición a la Junta de Alquileres de conformidad con los procedimientos de la Sección 37.7 de este capítulo. No se permitirá ningún aumento por ningún gasto incurrido en relación con la retirada de una unidad del alquiler o arrendamiento.

(2) Si se creó legalmente un nuevo contrato de alquiler en una unidad antes del 1 de enero de 2003, luego de un retiro legal de la unidad del alquiler o arrendamiento según la Sección 37.9(a)(13), cualquier nuevo contrato de alquiler posterior para esa unidad de alquiler no estará sujeto a las limitaciones de alquiler de la Sección 37.9A(a)(1).

(b) Tratamiento de las unidades de reemplazo. Si se demuele una o más de las unidades y se construyen una o más unidades nuevas que califiquen como unidades de nueva construcción en la misma propiedad y se ofrecen para alquiler o arrendamiento dentro de los cinco años a partir de la fecha en que se retiró el alquiler o arrendamiento de las unidades, las unidades de nueva construcción se ofrecerán a alquileres que no superen los que se calculen razonablemente para producir un rendimiento justo y razonable sobre las unidades de nueva construcción, a pesar de la Sección 37.3(g) o cualquier otra disposición de este Capítulo 37 en contrario. Las disposiciones de este Capítulo 37 se aplicarán a partir de entonces. La Junta adoptará reglas para determinar los alquileres necesarios para proporcionar un rendimiento justo y razonable.

(do) Derechos a re-alquilerCualquier propietario que vuelva a ofrecer en alquiler o arrendamiento cualquier unidad después de la notificación de desalojo según la Sección 37.9(a)(13) deberá ofrecer en alquiler o arrendamiento todas las unidades dentro del alojamiento de la siguiente manera:

(1) Si un inquilino o arrendatario ha notificado por escrito al propietario dentro de los 30 días siguientes al cambio de contrato de alquiler su deseo de considerar una oferta para renovar el arrendamiento y ha proporcionado al propietario una dirección a la que debe dirigirse dicha oferta, el propietario debe hacer dicha oferta cada vez que la unidad se ofrezca nuevamente en alquiler o arrendamiento dentro de los dos años siguientes al retiro. Ese inquilino, arrendatario o ex inquilino o arrendatario puede notificar al propietario en cualquier momento un cambio de dirección a la que debe dirigirse una oferta.

(2) No obstante lo dispuesto en el inciso (c)(1), si la unidad se ofrece en alquiler o arrendamiento dentro de los 10 años posteriores a la retirada, el propietario deberá notificar por escrito a la Junta de Alquileres su intención de volver a alquilar la unidad y presentar una oferta al inquilino o arrendatario siempre que el inquilino o arrendatario solicite la oferta por escrito dentro de los 30 días posteriores a que el propietario haya notificado a la Ciudad su intención de volver a alquilar la unidad. Si la unidad se ofrece en alquiler o arrendamiento más de dos años después de la fecha en que se retiró la unidad del alquiler o arrendamiento, el propietario será responsable ante cualquier inquilino o arrendatario que haya sido desplazado por no cumplir con este inciso (c)(2), de daños punitivos por un monto que no exceda el alquiler del contrato por seis meses, y el pago de estos daños no se interpretará como que extingue la obligación del propietario de cumplir con este inciso (c)(2).

(3) Si un antiguo inquilino o arrendatario ha solicitado una oferta para renovar el contrato de alquiler, ya sea directamente al propietario o después de recibir una notificación de la Junta de Alquileres, entonces el propietario deberá ofrecer restablecer un contrato de alquiler o arrendamiento a las rentas permitidas en virtud del inciso (a). Esta oferta deberá depositarse en el correo de los Estados Unidos, por correo certificado o registrado con franqueo pagado, dirigida al inquilino o arrendatario desplazado a la dirección proporcionada al propietario según lo indicado por el inquilino y deberá describir los términos de la oferta. El inquilino o arrendatario desplazado tendrá 30 días a partir del depósito de la oferta en el correo para aceptar la oferta mediante la entrega personal de esa aceptación o mediante el depósito de la aceptación en el correo de los Estados Unidos por correo certificado o registrado con franqueo pagado.

(4) Si más de un inquilino o arrendatario intenta aceptar la oferta para una unidad determinada, el propietario deberá notificar a cada inquilino o arrendatario que la acepta que se han recibido otras aceptaciones, y además deberá informar a cada uno de dichos inquilinos o arrendatarios de los nombres y direcciones de los demás. Si todos dichos inquilinos o arrendatarios no aceptan y notifican al propietario dentro de los treinta (30) días siguientes qué inquilino(s) o arrendatario(s) volverán a ocupar la unidad, el inquilino(s) o arrendatario(s) que ocuparon la unidad anteriormente tendrán derecho a aceptar la oferta del propietario. Si más de un inquilino o arrendatario elegible ocupó inicialmente la unidad en la misma fecha, entonces el primer inquilino o arrendatario que originalmente haya enviado una notificación aceptando la oferta del propietario tendrá derecho a ocupar la unidad.

(5) A partir del 1 de julio de 2022, o en la fecha de vigencia de la ordenanza en el Archivo de la Junta de Supervisores N.º 220341 que promulga esta Subsección (c)(5), lo que sea más tarde, un propietario que vuelva a alquilar una unidad dentro de un alojamiento durante el período de tiempo especificado en la Subsección (c)(2) debe ofrecer todas las unidades dentro del alojamiento para alquilar, y no puede negarse a hacer una oferta de realquiler por escrito a cualquier inquilino o arrendatario que haya ocupado una unidad cuando el propietario le dio a la Junta de Alquileres aviso de su intención de retirar el alojamiento de la manera y dentro del plazo especificado en la Sección 37.9A(c). Pero los requisitos de esta Subsección (c)(5) no se aplicarán a: (i) una unidad que era el lugar de residencia principal de cualquier propietario o miembro de la familia del propietario en el momento del retiro, siempre que continúe siendo el lugar de residencia principal de esa persona o esas personas cuando los alojamientos se devuelvan al mercado de alquiler según lo dispuesto en esta Subsección (c)(5); o (ii) una unidad que sea el lugar de residencia principal de un propietario cuando las viviendas se devuelvan al mercado de alquiler, si es el lugar de residencia principal del propietario, en el momento de la devolución al mercado de alquiler, según lo dispuesto en esta Subsección (c)(5). Si el propietario desocupa la unidad dentro de los 10 años a partir de la fecha de retiro, el propietario deberá, dentro de los 30 días posteriores a desocupar la unidad, ofrecer volver a alquilarla si así lo exige esta Subsección (c)(5).

(d) Nuevo alquiler en un plazo de dos añosSi una unidad cubierta por la subsección (a) se ofrece para alquiler o arrendamiento dentro de los dos años a partir de la fecha de retiro:

(1) El propietario será responsable de los daños reales y ejemplares que se le causen a cualquier inquilino o arrendatario que haya sido desalojado de la propiedad. Toda acción que el inquilino o arrendatario entable de conformidad con este párrafo deberá interponerse dentro de los tres años siguientes a la rescisión del contrato de alquiler o arrendamiento de la unidad. Sin embargo, nada de lo dispuesto en este párrafo impide que el inquilino busque cualquier recurso alternativo disponible por ley.

(2) La Ciudad podrá iniciar un proceso civil contra el propietario que haya vuelto a ofrecer la unidad en alquiler o arrendamiento, por daños ejemplares por el desplazamiento de los inquilinos o arrendatarios. Cualquier acción que la Ciudad inicie de conformidad con este párrafo deberá iniciarse dentro de los tres años siguientes a la cancelación del arrendamiento o arrendamiento de la unidad.

(mi) Pagos por reubicación a inquilinos.

(1) El 20 de febrero de 2005 y hasta el 31 de agosto de 2022. Cuando un propietario solicita el desalojo con base en la Sección 37.9(a)(13), y el aviso de intención de retirar las unidades de alquiler se presenta ante la Junta entre el 20 de febrero de 2005 y el 31 de agosto de 2022, inclusive, los pagos de reubicación se pagarán a los inquilinos de la siguiente manera:

(A) Sujeto a las subsecciones 37.9A(e)(1)(B), (C) y (D) a continuación, el propietario deberá pagar un beneficio de reubicación en nombre de cada ocupante autorizado de la unidad de alquiler, independientemente de la edad del ocupante (“Inquilino elegible”). El monto del beneficio de reubicación será de $4,500 por Inquilino elegible, la mitad del cual se pagará al momento de la notificación de terminación del arrendamiento y la otra mitad se pagará cuando el Inquilino elegible desocupe la unidad;

(B) En el caso de que haya más de tres inquilinos elegibles en una unidad, el pago total de reubicación será de $13,500, que se asignará proporcionalmente entre los inquilinos elegibles en función del número total de inquilinos elegibles en la unidad; y

(C) No obstante lo dispuesto en las Subsecciones 37.9A(e)(1)(A) y (B), cualquier Inquilino Elegible que, en el momento en que se presente ante la Junta el aviso de intención de retirar las unidades de alquiler, tenga 62 años de edad o más, o que esté discapacitado dentro del significado de la Sección 12955.3 del Código de Gobierno de California, tendrá derecho a recibir un pago adicional de $3,000, $1,500 de los cuales se pagarán dentro de los 15 días calendario posteriores a la recepción por parte del propietario del aviso por escrito del inquilino sobre el derecho al pago de reubicación, y $1,500 de los cuales se pagarán cuando el Inquilino Elegible desocupe la unidad.

(D) A partir del 1 de marzo de 2005, los pagos de reubicación especificados en las Subsecciones 37.9A(e)(1)(A), (B) y (C) aumentarán anualmente a la tasa de aumento de la categoría de gastos de "alquiler de residencia principal" del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para todos los consumidores urbanos en la región de San Francisco-Oakland-San José para el año calendario anterior, a medida que el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos ponga a disposición dichos datos y los publique la Junta.

(2) A partir del 1 de septiembre de 2022. Cuando un propietario solicite el desalojo con base en la Sección 37.9(a)(13), y el aviso de intención de retirar las unidades de alquiler se presente ante la Junta de Alquiler a partir del 1 de septiembre de 2022, el propietario deberá pagar los pagos de reubicación de la manera descrita en la Subsección 37.9A(e)(1)(A) y (B), excepto que el monto específico del beneficio de reubicación será de $10,000 por Inquilino Elegible, y el pago total de reubicación será de $30,000 en caso de que haya más de tres Inquilinos Elegibles en la unidad; y además, un Inquilino Elegible que cumpla con cualquiera de los criterios enumerados en la Subsección 37.9A(e)(1)(C) tendrá derecho a recibir un pago adicional de $6,700, en dos pagos de $3,350 cada uno, cuyo momento se establece en esa subsección. La Junta de Alquiler ajustará estos montos anualmente según lo establecido en la Subsección 37.9A(e)(1)(D).

(3) Cualquier aviso de desalojo de conformidad con la Sección 37.9(a)(13) deberá notificar al inquilino o inquilinos involucrados sobre el derecho a recibir el pago de conformidad con esta subsección 37.9A(e)(1) o (2) y el monto del pago que el propietario cree que se debe.

(F) Aviso a la Junta de Alquiler; Registro del aviso; Fecha de entrada en vigor de la retirada.

(1) Cualquier propietario que tenga la intención de retirar unidades de alquiler del contrato de alquiler o arrendamiento deberá notificar por escrito a la Junta de Alquileres sobre dicha intención. Un propietario no puede retirar del contrato de alquiler o arrendamiento menos de todas las unidades dentro de las instalaciones, según se define en los párrafos (1) o (2) de la subdivisión (b) de la Sección 7060 del Código Civil de California. Dicha notificación deberá contener declaraciones, bajo pena de perjurio, que proporcionen información sobre el número de unidades residenciales, la dirección o ubicación de dichas unidades, el nombre o los nombres de los inquilinos o arrendatarios de las unidades y el alquiler aplicable a cada unidad residencial de alquiler. Dicha notificación deberá estar firmada por todos los propietarios registrados de la propiedad bajo pena de perjurio e incluirá una certificación de que se han iniciado las acciones requeridas por la ley para terminar los alquileres existentes mediante la notificación de una notificación de terminación del contrato de alquiler. La notificación debe entregarse por correo certificado o cualquier otra forma autorizada por la ley antes de la entrega a la Junta de Alquileres de la notificación de intención de retirar las unidades de alquiler. La información relativa al nombre o los nombres de los inquilinos, el alquiler aplicable a cualquier unidad o el número total de unidades es confidencial y la Ciudad la tratará como información confidencial a los efectos de la Ley de Prácticas de Información de 1977, tal como se establece en el Capítulo 1 (a partir de la Sección 1798) del Título 1.8 de la parte 4 de la División 3 del Código Civil. La Ciudad, en la medida requerida por la oración anterior, se considerará una "agencia", tal como se define en la subdivisión (b) de la Sección 1798.3 del Código Civil.

(2) Antes de la fecha efectiva de retiro de unidades de alquiler bajo esta Sección, el propietario deberá hacer que se registre en el Registro del Condado un memorando del aviso requerido por la subsección (f)(1) que resuma sus disposiciones, excepto las disposiciones confidenciales, sustancialmente en la siguiente forma:

Memorando de notificación

Respecto de la retirada de la unidad de alquiler del contrato de alquiler o arrendamiento

Este memorando evidencia que el suscrito, como propietario de la propiedad descrita en el Anexo A adjunto, ha presentado un aviso, cuyo contenido está certificado bajo pena de perjurio, declarando la intención de retirarse del alquiler o arrendamiento de todas las unidades de dicha propiedad, de conformidad con la Sección 37.9A del Código Administrativo de San Francisco y la Ley Ellis (Sección 7060 y siguientes del Código de Gobierno de California).

(Firma)

(3) Para un aviso de intención de retirar unidades de alquiler presentado ante la Junta de Alquiler el 1 de enero de 2000 o después, la fecha en la que las unidades se retiran del alquiler o arrendamiento para los fines de este Capítulo 37 y la Ley Ellis es 120 días a partir de la entrega en persona o por correo de primera clase del aviso de intención de la Subsección (f)(1) a la Junta de Alquiler. Excepto que, si el inquilino o arrendatario tiene al menos 62 años de edad o está discapacitado según se define en el Código de Gobierno 12955.3, y ha vivido en su unidad durante al menos un año antes de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler del aviso de intención de retiro de la Subsección (f)(1), entonces la fecha de retiro se extenderá a un año después de la fecha de entrega de ese aviso a la Junta de Alquiler, siempre que el inquilino o arrendatario entregue un aviso por escrito de su derecho a una extensión de la fecha de retiro al propietario dentro de los 60 días a partir de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler del aviso de intención de retiro de la Subsección (f)(1). En tal situación, se aplicarán las siguientes disposiciones:

(A) El arrendamiento continuará en los mismos términos y condiciones que existían en la fecha de entrega a la Junta de Alquiler de la notificación de intención de retiro, sujeto a cualquier ajuste disponible de otra manera bajo este Capítulo 37.

(B) Ninguna de las partes quedará eximida del deber de cumplir cualquier obligación bajo el contrato de arrendamiento o alquiler.

(C) El propietario puede optar por extender el arrendamiento de cualquier otra unidad dentro del alojamiento hasta un año después de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler de la notificación de intención de retiro de la Subsección (f)(1), sujeto a las Subsecciones (f)(3)(A) y (B).

(D) Dentro de los 30 días de la notificación por parte del inquilino o arrendatario al propietario de su derecho a una extensión de la fecha de retiro, el propietario deberá dar aviso por escrito a la Junta de Alquiler sobre el reclamo de que el inquilino o arrendatario tiene derecho a permanecer en su alojamiento o unidad dentro del alojamiento durante un año después de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler del aviso de intención de retiro de la Subsección (f)(1).

(E) Dentro de los 90 días a partir de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler del aviso de intención de retiro, el propietario deberá dar aviso por escrito a la Junta de Alquiler y al inquilino o arrendatario afectado de lo siguiente:

(i) Si el propietario impugna o no la reclamación de extensión del inquilino;

(ii) La nueva fecha de retiro según la Sección 37.9A(f)(3)(C), si el propietario no disputa el reclamo de extensión del inquilino; y

(iii) Si el propietario decide o no extender la fecha de retiro a otras unidades de la propiedad.

(F) La fecha de retiro de la vivienda en su conjunto, a los efectos de calcular los plazos descritos en las Secciones 37.9A, será la fecha de terminación más tardía entre todos los inquilinos de la vivienda, tal como se indica en los avisos requeridos por la Sección 37.9A(f)(3), subsecciones (D) y (E). La prórroga voluntaria adicional de un contrato de alquiler por parte de un propietario más allá de la fecha indicada en los avisos requeridos por las subsecciones (D) y (E) no extenderá la fecha de retiro.

(4) Dentro de los 15 días siguientes a la entrega de un aviso de intención de la Subsección (f)(1) a la Junta de Alquiler, el propietario deberá notificar a cualquier inquilino o arrendatario que será desplazado lo siguiente:

(A) Que la Junta de Alquiler ha sido notificada de conformidad con la Subsección (f)(1),

(B) Que el aviso a la Junta de Alquileres especificó el nombre y el monto del alquiler pagado por el inquilino o arrendatario como ocupante de la unidad de alquiler;

(D) Los derechos del inquilino o arrendatario a la reocupación según la Sección 37.9A(c) si la unidad de alquiler se ofrece nuevamente en alquiler o arrendamiento por un propietario actual o futuro y a la asistencia para la reubicación según la Sección 37.9A(e); y,

(E) Los derechos de los inquilinos mayores o discapacitados calificados, según se describe en la Subsección (f)(4), de extender su arrendamiento a un año después de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler de la notificación de intención de retiro de la Subsección (f)(1).

(5) Dentro de los 30 días siguientes a la fecha efectiva de retiro de las unidades de alquiler bajo esta Sección 37.9A, la Junta de Alquiler deberá registrar un aviso de restricciones con el Registrador del Condado que describa la propiedad y las fechas de las restricciones aplicables a la propiedad bajo esta Sección.

(gramo) Propietarios sucesoresLas disposiciones de esta Sección 37.9A se aplicarán al propietario de una unidad de alquiler en el momento en que se inicie el desplazamiento de un inquilino o inquilinos y a cualquier sucesor en interés del propietario, sujeto a las disposiciones del Capítulo 12.75 de la División 7 del Título 1 del Código de Gobierno de California (Secciones 7060 y siguientes).

(o) Informes requeridos.

(1) A más tardar el último día del tercer y sexto mes calendario siguiente al mes en el que se da aviso a la Junta según la Subsección (f)(1), y posteriormente a más tardar el 31 de diciembre de cada año calendario durante un período de cinco años, a partir del año en el que se da el aviso de seis meses, el propietario de cualquier propiedad que contenga o anteriormente contuviera una o más unidades de alquiler que un inquilino o inquilinos desocuparon de conformidad con la Sección 37.9(a)(13) deberá notificar a la Junta, por escrito, bajo pena de perjurio, por cada una de dichas unidades:

(A) Si la unidad ha sido demolida;

(B) Si la unidad no ha sido demolida, si está en uso;

(D) Si es de uso residencial, la fecha en que comenzó el arrendamiento, el nombre del(los) inquilino(s) y el monto del alquiler cobrado.

Si la unidad ha sido demolida y se han construido una o más unidades nuevas en el lote, el propietario deberá proporcionar la información requerida en los puntos (B), (C) y (D) para cada unidad nueva. La Junta deberá mantener un registro de las notificaciones recibidas en virtud de la Subsección (f) y de todas las notificaciones recibidas en virtud de esta Sección para cada unidad sujeta a este requisito de informe.

(2) La Junta notificará a cada persona que se informe que se ha convertido en inquilino de una unidad desocupada o nueva sujeta a los requisitos de informes de la Subsección (h)(1) que mantiene los registros descritos en la Subsección (h)(1), y que el alquiler de la unidad puede restringirse de conformidad con la Subsección (a).

(3) La Junta mantendrá un registro de todas las unidades de alquiler retiradas del contrato de alquiler o arrendamiento en virtud de la Ley Ellis y del alquiler aplicable a cada unidad en el momento de la retirada. La Junta informará a los inquilinos desplazados de las unidades retiradas del contrato de alquiler o arrendamiento en la dirección proporcionada por el inquilino, cuando el propietario notifique a la Junta que la unidad o la unidad de reemplazo se ofrecerá nuevamente en alquiler o arrendamiento dentro de los diez años a partir de la fecha de la retirada.

(4) La Junta podrá investigar si una unidad de alquiler que fue retirada del alquiler o arrendamiento ha sido nuevamente ofrecida para alquiler o arrendamiento, y si el propietario ha cumplido con las disposiciones de esta Sección.

(i) Esta Sección 37.9A se promulga principalmente para ejercer la autoridad específica prevista en el Capítulo 12.75 de la División 7 del Título 1 del Código de Gobierno de California, promulgado originalmente por Stats. 1985, Cap. 1509, Sección 1 (la Ley Ellis, Código de Gobierno de California Secciones 7060 y siguientes). En el caso de cualquier enmienda al Capítulo 12.75 o a cualquier otra disposición de la ley estatal que sea incompatible con esta Sección, se considerará que esta Sección ha sido enmendada para que sea coherente con la ley estatal y, en la medida en que no pueda enmendarse de esa manera, se interpretará que es efectiva como se adoptó previamente en la máxima medida posible.

[Agregado por Ordenanza N° 193-86, vigente a partir del 1 de julio de 1986; modificado por Ordenanza N° 320-94, vigente a partir del 15 de octubre de 1994; Ordenanza N° 348-99, vigente a partir del 29 de enero de 2000; Ordenanza N° 5-00, vigente a partir del 13 de febrero de 2000; Ordenanza N° 91-03, vigente a partir del 15 de junio de 2003; Ordenanza N° 21-05, vigente a partir del 20 de febrero de 2005; revisado por Johnson contra CCSF (2006) 137 Cal.App. 4th 7; modificado por Ordenanza N.º 54-14, vigente a partir del 1 de junio de 2014, prohibido por el Tribunal de Distrito de los EE. UU. en Levin contra CCSF el 21 de octubre de 2014 (caso n.º 03352-CRB); modificado por Ordenanza n.º 68-15, vigente a partir del 14 de junio de 2015, prohibido por el Tribunal Superior de San Francisco en Coyne contra CCSF el 8 de octubre de 2015 (caso n.° CPF-15-514382) y confirmado por el Tribunal de Apelaciones de California el 21 de marzo de 2017, 9 Cal.App. 5th 1215; modificado por Ordenanza n.° 171-15, vigente a partir del 9 de noviembre de 2015; modificado por Ordenanza n.° 123-17, vigente a partir del 23 de julio de 2017; modificado por Ordenanza n.° 296-19, vigente a partir del 20 de enero de 2020; modificado por Ordenanza n.° 91-22, vigente a partir del 18 de julio de 2022]

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