Artículo 37.3 Limitaciones de alquiler.
(a) Limitaciones al aumento de alquiler para inquilinos en ocupaciónLos propietarios pueden imponer aumentos de alquiler a los inquilinos que ocupan la vivienda únicamente según lo dispuesto a continuación y según lo dispuesto en los incisos 37.3(d) y 37.3(g):
(1) Aumento anual del alquilerEl 1 de marzo de cada año, la Junta publicará el aumento del IPC correspondiente a los 12 meses anteriores, según lo publicado por el Departamento de Trabajo de los EE. UU. Un propietario que haya informado a la Junta de Alquileres la información requerida sobre su unidad de alquiler según lo establecido en la Sección 37.15 tendrá licencia para imponer anualmente un aumento del alquiler que no exceda el alquiler base del inquilino en más del 60 % de dicho aumento publicado. Sin embargo, en ningún caso el aumento anual permitido será mayor del 7 %.
(2) BancarioUn propietario que se abstenga de imponer un aumento anual del alquiler o cualquier parte del mismo puede acumular dicho aumento y, sujeto a la Sección 37.15, imponer ese monto en las fechas de aniversario posteriores del aumento del alquiler del inquilino. Un propietario que, entre el 1 de abril de 1982 y el 29 de febrero de 1984, haya acumulado un aumento anual del 7% del alquiler (o aumentos del alquiler) o cualquier parte del mismo puede imponer el aumento acumulado en las fechas de aniversario posteriores del aumento del alquiler del inquilino.
(3) Mejoras de capital, rehabilitación, mejoras de conservación de energía y mejoras de energía renovableUn propietario puede imponer aumentos de alquiler basados en el costo de mejoras de capital, rehabilitación, mejoras de conservación de energía o mejoras de energía renovable, siempre que dichos costos estén certificados de conformidad con las Secciones 37.7 y 37.8B a continuación; siempre que, cuando un propietario haya realizado un reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 16B y 16C del Código de Construcción, ningún aumento por mejoras de capital (incluido, entre otros, el reforzamiento sísmico) exceda, en ningún período de doce (12) meses, el 10 % del alquiler base del inquilino, sujeto a las reglas adoptadas por la Junta para evitar dificultades a los propietarios y permitir que los propietarios continúen manteniendo sus edificios en condiciones decentes, seguras y sanitarias. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años posteriores, sujeto a la limitación del 10 %. Nada de lo dispuesto en esta subsección se interpretará como que reemplaza cualquier norma o reglamento de la Junta con respecto a las limitaciones a los aumentos basados en mejoras de capital, ya sea realizadas por separado o en conjunto con mejoras de fortalecimiento sísmico de conformidad con los Capítulos 16B y 16C del Código de Construcción.
(4) UtilidadesUn propietario puede imponer aumentos basados en el costo de los servicios públicos según lo dispuesto en la Sección 37.2(q) anterior.
(5) Agua: cargos relacionados con el uso excesivo de agua y transferencia del 50% de los cargos de la factura del agua atribuibles a los aumentos de las tarifas del agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos para la mejora del sistema de agua autorizados en las elecciones de noviembre de 2002.
(A) Cargos relacionados con el uso excesivo de aguaUn propietario puede imponer aumentos que no excedan el cincuenta por ciento de los cargos por uso excesivo (multas) cobrados por el Departamento de Agua de San Francisco a un edificio por el uso de agua que exceda las asignaciones del Departamento de Agua bajo las siguientes condiciones:
(i) El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que se han instalado los siguientes elementos en todas las unidades: (1) dispositivos de modernización instalados permanentemente diseñados para reducir la cantidad de agua utilizada por descarga o inodoros de bajo consumo (1,6 galones por descarga); (2) cabezales de ducha de bajo consumo que permiten un flujo de no más de 2,5 galones por minuto; y (3) aireadores de grifos (cuando la instalación en los grifos actuales sea físicamente factible); y
(ii) El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que actualmente no existen fugas de plomería conocidas en el edificio y que cualquier fuga informada por los inquilinos en el futuro será reparada rápidamente; y
(iii) El propietario proporciona a los inquilinos una copia de la factura del agua correspondiente al período en el que se cobró la multa. Sólo las multas facturadas por un período de servicio que comience después de la fecha de entrada en vigor de la ordenanza [20 de abril de 1991] pueden ser trasladadas a los inquilinos. Cuando las multas resulten de una asignación que no refleje cambios documentados en la ocupación que ocurrieron después del 1 de marzo de 1991, el propietario debe, si un inquilino lo solicita por escrito, hacer un esfuerzo de buena fe para apelar la asignación. Los aumentos basados en multas se prorratearán por habitación, siempre que el arrendamiento haya existido durante el tiempo en que se acumularon los cargos por multa. Dichos cargos no pasarán a formar parte del alquiler base del inquilino. Cuando una multa en un período de facturación determinado refleje un aumento del 25 % o más en el consumo con respecto al período de facturación anterior, y cuando ese aumento no parezca ser resultado de una mayor ocupación o cualquier otro uso conocido, el propietario no podrá imponer ningún aumento basado en dicha multa a menos que la inspección realizada por un plomero autorizado o un inspector del Departamento de Agua no revele una fuga de plomería o de otro tipo. Si la inspección revela una fuga, no se podrá imponer ningún aumento basado en multas en ningún momento durante el período de la fuga no reparada.
(B) El cincuenta por ciento (50%) de los cargos de la factura del agua se transfiere a los aumentos de las tarifas del agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos para mejoras del sistema de agua autorizados en las elecciones de noviembre de 2002Un propietario puede transferir el cincuenta por ciento (50%) de los cargos de la factura del agua atribuibles a los aumentos de las tarifas del agua resultantes de la emisión de Bonos de Ingresos para la Mejora del Sistema de Agua autorizados en la elección del 5 de noviembre de 2002 (Proposición A), a cualquier unidad que cumpla con las leyes aplicables que exigen dispositivos de conservación de agua. El propietario no está obligado a presentar una petición ante la Junta para la aprobación de dicha transferencia de costos. Dichas transferencias de costos están sujetas a lo siguiente:
(i) Los inquilinos afectados deberán recibir notificación de cualquier transferencia según lo dispuesto en las disposiciones aplicables de notificación de aumento de alquiler de este Capítulo 37, incluyendo, entre otras, la Sección 37.3(b)(3).
(ii) Un inquilino puede presentar una solicitud por dificultades ante la Junta y obtener un alivio total o parcial de dicho traspaso de costos;
(iii) Si se concede la solicitud de dificultades de un inquilino, el propietario del inquilino puede utilizar cualquier programa de descuento de tarifa para personas de bajos ingresos disponible de la Comisión de Servicios Públicos o un programa similar para la reducción de la factura del agua, en función del estado de dificultades de ese inquilino;
(iv) Un propietario no deberá imponer un traspaso de conformidad con la Sección 37.3(a)(5)(B) si el propietario ha solicitado o recibido la aprobación de la Junta para un aumento de alquiler de conformidad con la Sección 37.8(e)(4) por mayores gastos de operación y mantenimiento en los que el mismo aumento en los cargos de la factura del agua atribuible a aumentos en las tarifas del agua resultantes de la emisión de cualquier bono de ingresos del agua autorizado en la elección del 5 de noviembre de 2002 se incluyó en los totales de costos del año de comparación.
(v) Cuando un inquilino alega que un propietario ha impuesto un traspaso de los bonos de ingresos del agua que no cumple con la Sección 37.3(a)(5)(B), el inquilino puede solicitar una audiencia de conformidad con los procedimientos previstos en la Sección 37.8. En dicha audiencia, el propietario tendrá la carga de probar la exactitud del cálculo que sirve de base para el aumento. Cualquier petición del inquilino que impugne dicho traspaso debe presentarse dentro del año a partir de la fecha de entrada en vigor del traspaso.
(vi) Un inquilino que haya recibido una notificación de transferencia o una transferencia según esta Sección 37.3(a)(5)(B) tendrá derecho a recibir una copia de la factura de agua correspondiente del propietario si la solicita.
(vii) La cantidad de transferencia permisible por unidad bajo esta Sección 37.3(a)(5)(B) se determinará de la siguiente manera:
(1) La Comisión de Servicios Públicos de San Francisco determinará el cargo por unidad de agua, si lo hubiera, que sea atribuible a los aumentos en las tarifas del agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos para mejoras del sistema de agua autorizados en la elección del 5 de noviembre de 2002.
(2) El cargo identificado en la Sección 37.3(a)(5)(B)(vii)(1) se multiplicará por las unidades totales de agua utilizadas por cada cliente, para cada factura de agua. El resultado es el monto total en dólares de la factura de agua que es atribuible a los aumentos de la tarifa del agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos para mejoras del sistema de agua autorizados en la elección del 5 de noviembre de 2002. Ese cargo será una partida separada en la factura de agua de cada cliente.
(3) El monto en dólares calculado de conformidad con la Sección 37.3(a)(5)(B)(vii)(2) se dividirá por dos (ya que se permite un traspaso del 50 %) y luego se dividirá por el número total de unidades cubiertas por la factura de agua, incluidas las unidades comerciales. La cifra en dólares resultante se dividirá por el número de meses que cubre el ciclo de facturación del agua (la mayoría son ciclos de facturación de dos meses), para determinar el monto de esa factura de agua que se puede traspasar a cada unidad residencial por cada mes cubierto por esa factura.
(4) Estos traspasos pueden imponerse mensualmente. Estos traspasos no pasarán a formar parte del alquiler base del inquilino. El monto de cada traspaso puede variar de mes a mes, dependiendo del monto calculado conforme a las Secciones 37.3(a)(5)(B)(vii)(1) a (3).
(viii) La Junta podrá modificar sus reglas y reglamentos según sea necesario para implementar esta Sección 37.3(a)(5)(B).
(6) Impuesto sobre la propiedad.
(A) A partir del 1 de julio de 2024, un propietario puede imponer aumentos basados en un traspaso del 100% del cambio en el impuesto a la propiedad del propietario resultante del reembolso de los bonos de obligación general de la Ciudad y el Condado de San Francisco aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998; un traspaso del 50% del cambio en el impuesto a la propiedad del propietario resultante del reembolso de los bonos de obligación general de la Ciudad y el Condado de San Francisco aprobados por los votantes después del 14 de noviembre de 2002; y un traspaso del 50% del cambio en el impuesto a la propiedad del propietario resultante del reembolso de los bonos de obligación general del Distrito Escolar Unificado de San Francisco o del Distrito de Colegios Comunitarios de San Francisco aprobados por los votantes después del 1 de noviembre de 2006. Los bonos de obligación general que cumplen con los criterios establecidos en la oración anterior se denominan en el presente documento "Bonos Elegibles". siempre que, sin embargo, un bono de obligación general aprobado después del 20 de diciembre de 2000 pueda calificar como Bono Elegible solo si el traspaso fue divulgado y aprobado por los votantes. La Ciudad y el Condado de San Francisco, el Distrito Escolar Unificado de San Francisco y el Distrito de Colegios Comunitarios de San Francisco se denominan colectivamente “las Entidades Emisoras”.
Para trasladar el cambio en el impuesto a la propiedad resultante del pago de los Bonos Elegibles, el propietario deberá calcular dicho cambio en relación con el monto en que aumentó la tasa del impuesto a la propiedad debido al pago de los Bonos Elegibles desde que comenzó cada arrendamiento, o 2005, lo que sea más reciente ("el Año Base"), como se establece en la subsección (a)(6)(B).
(B) El Contralor determinará primero el porcentaje de la tasa de impuesto a la propiedad, si la hubiera, atribuible a los bonos de obligación general de cualquiera de las Entidades Emisoras (“el Factor de Bonos de Obligación General”) para cada año fiscal. La tasa de transferencia para un inquilino individual (la “Tasa de Transferencia para Inquilinos”) se basará en la cantidad en que el Factor de Bonos de Obligación General para el año en curso haya aumentado desde el Año Base del inquilino; y el grado en que dicho aumento, si lo hubiera, sea atribuible a los Bonos Elegibles, medido por la relación entre el servicio de la deuda de los Bonos Elegibles en comparación con el servicio de la deuda total atribuible a los bonos de obligación general de las Entidades Emisoras. La cifra resultante se descontará luego para reflejar los porcentajes específicos de transferencia para cada uno de los Bonos Elegibles según se especifica en la subsección (A). El Contralor preparará y actualizará anualmente un formulario para ayudar a los propietarios e inquilinos a calcular las Tasas de Transferencia para Inquilinos. La autoridad del Contralor para interpretar y administrar este cálculo se interpretará libremente para promover los propósitos de esta subsección (a)(6).
(C) Para calcular el monto del aumento del impuesto a la propiedad que el propietario puede transferir al inquilino en un año determinado, el propietario dividirá el monto total del valor imponible neto al 1 de noviembre del año fiscal correspondiente por el número total de todas las unidades de la propiedad, incluidas las unidades comerciales; y multiplicará la cifra resultante por la tasa de transferencia al inquilino correspondiente. El resultado es el monto en dólares del aumento del impuesto a la propiedad para ese año fiscal para una propiedad en particular atribuible al pago de Bonos Elegibles que el propietario puede transferir al inquilino.
(D) El monto en dólares calculado bajo la subsección (a)(6)(C) se dividirá entonces por el número total de meses en que se puede aplicar el traspaso de conformidad con la subsección (a)(6)(E)(i), para determinar los costos unitarios mensuales para ese año fiscal del reembolso de los bonos de obligación general.
(E) Los propietarios pueden transferir a cada unidad de una propiedad particular el monto en dólares calculado según las subsecciones (a)(6)(A)-(D), según lo dispuesto en esta subsección (a)(6)(E).
(i) Todos los traspasos se aplicarán al mismo número de meses cubiertos por las facturas de impuestos a la propiedad utilizadas en el cálculo del traspaso, y el cálculo no puede basarse en facturas de impuestos emitidas más de tres años antes del año en el que se impuso el traspaso.
(ii) El propietario deberá notificar a los inquilinos afectados sobre el traspaso de impuestos según lo dispuesto en las disposiciones aplicables sobre notificación de aumento de alquiler de este Capítulo 37, incluyendo, entre otras, la Sección 37.3(b)(3). Los traspasos pueden imponerse en cualquier momento del año calendario, siempre que el propietario notifique dicho traspaso de impuestos para que entre en vigencia en la fecha de aniversario de la ocupación de la propiedad por parte de cada inquilino. Los traspasos de impuestos no pasarán a formar parte del alquiler base de un inquilino. El monto de cada traspaso de impuestos impuesto de conformidad con la subsección (a)(6) puede variar de un año a otro, dependiendo del monto calculado por el Contralor. Un propietario puede imponer el traspaso de impuestos descrito en esta subsección (a)(6) para un año fiscal en particular solo con respecto a aquellos inquilinos que eran residentes de una propiedad en particular el 1 de noviembre del año fiscal aplicable. Un propietario no deberá imponer un aumento de alquiler de conformidad con esta subsección (a)(6) si el propietario ha solicitado o recibido la aprobación de la Junta para un aumento de alquiler de conformidad con la Sección 37.8(e)(4) por mayores gastos operativos y de mantenimiento en los que el mismo aumento en los impuestos a la propiedad debido al reembolso de bonos de obligación general se incluyó en los totales de costos del año de comparación.
(F) Un inquilino que haya recibido una subvención de conformidad con esta subsección (a)(6) puede presentar una solicitud por dificultades económicas ante la Junta, y la Junta puede otorgarle al inquilino un alivio total o parcial de la subvención. Las normas y procedimientos para la solicitud por dificultades económicas serán los establecidos en las Secciones 37.7(h)-(i).
(G) La Junta deberá tener disponible un formulario que explique cómo calcular el traspaso. Los propietarios deben proporcionar a los inquilinos, en o antes de la fecha en que se notifique al inquilino un traspaso permitido bajo esta subsección (a)(6), una copia del formulario completo. Los propietarios deberán proporcionar a sus inquilinos los formularios completos además del Aviso de Aumento de Alquiler requerido bajo la Sección 37.3(b). Cuando un inquilino alega que un propietario ha impuesto un cargo que excede las limitaciones establecidas en esta subsección (a)(6), el inquilino puede solicitar una audiencia bajo los procedimientos provistos por la Sección 37.8. En dicha audiencia, el propietario tendrá la carga de probar la exactitud del cálculo que es la base para el aumento. Cualquier petición del inquilino que impugne dicho traspaso debe presentarse dentro de un año a partir de la fecha de vigencia del traspaso.
(H) La Junta y el Contralor podrán modificar sus reglas y reglamentos según sea necesario para implementar esta subsección (a)(6).
(7) Préstamos RAPUn propietario puede imponer aumentos de alquiler atribuibles a la amortización del préstamo RAP por parte del Director Administrativo en un área designada a partir del 1 de julio de 1977 de conformidad con el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco.
(8) Aumentos adicionalesUn propietario que intente imponer un aumento de alquiler que exceda los permitidos anteriormente deberá solicitar una audiencia de arbitraje de alquiler de conformidad con la Sección 37.8 de este capítulo.
(9) Un propietario puede imponer un aumento de alquiler para recuperar los costos incurridos para la remediación de peligros de plomo, como se define en el Artículo 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco. Dichos aumentos pueden basarse en cambios en los gastos de operación y mantenimiento o en gastos de mejoras de capital siempre que los costos que son la base del aumento de alquiler sean una parte sustancial del trabajo que reduce o remedia un peligro de plomo, como se define en el Artículo 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco, y siempre que dichos costos sean aprobados para aumentos de gastos de operación y mantenimiento de conformidad con la Sección 37.8(e)(4)(A) y certificados como mejoras de capital de conformidad con la Sección 37.7 a continuación.
Cuando se autoricen aumentos de alquiler en virtud de esta subsección 37.3(a)(9), el aumento total del alquiler tanto para gastos de operación y mantenimiento como para mejoras de capital no superará el 10 % en ningún período de doce (12) meses. Si los aumentos de alquiler permitidos debido a los costos de los trabajos de eliminación y reducción del plomo superan el 10 % en cualquier período de 12 meses, un Juez Administrativo aplicará una parte de dicho exceso a los gastos de operación y mantenimiento aprobados para los trabajos de eliminación del plomo, y el saldo, si lo hubiera, a mejoras de capital certificadas, siempre que dicho aumento no supere el 10 %. Un propietario puede acumular cualquier aumento aprobado o certificado que supere esta cantidad, sujeto al límite del 10 %.
(10) Con respecto a las unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino:
(A) Si la parte del alquiler base del inquilino no se calcula como un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el Programa de vales de elección de vivienda y el Programa de alquileres por encima del FMR, o si el inquilino recibe asistencia bajo el programa de subsidio de alquiler HOPWA, entonces:
(i) Si el alquiler base es igual o mayor que el estándar de pago, las limitaciones de aumento del alquiler en las Secciones 37.3(a)(1) y (2) se aplicarán a todo el alquiler base, y se aplicarán los procedimientos de arbitraje para dichos aumentos establecidos en las secciones 37.8 y 37.8A.
(ii) Si el alquiler base es menor que el Estándar de Pago, no se aplicarán las limitaciones de aumento de alquiler de este Capítulo; siempre que cualquier aumento de alquiler que resulte en que el alquiler base sea igual o mayor que el Estándar de Pago no resulte en un nuevo alquiler base que exceda el Estándar de Pago más el aumento permitido bajo la Sección 37.3(a)(1).
(B) Si la parte del alquiler base que le corresponde al inquilino se calcula como un porcentaje fijo de los ingresos del inquilino, como en el Programa de Certificado de la Sección 8, no se aplicarán las limitaciones al aumento del alquiler de la Sección 37.3(a)(1) y (2). En tales circunstancias, los ajustes del alquiler se realizarán únicamente de acuerdo con los requisitos del programa de asistencia para el alquiler basado en el inquilino.
(11) Ocupantes adicionales.
(A) Salvo lo dispuesto en la Sección 37.3(a)(11)(B), un propietario no puede imponer aumentos únicamente porque un inquilino haya agregado un ocupante adicional a un contrato de alquiler existente, incluidos, entre otros, un niño recién nacido o un miembro de la familia según se define en la Sección 401 del Código de Vivienda. La prohibición de aumentos exigida por esta Subsección (A) se aplicará a pesar de un contrato de alquiler o arrendamiento que permita específicamente un aumento del alquiler por ocupantes adicionales.
(B) Un propietario puede solicitar a la Junta un aumento del alquiler de conformidad con la Sección 37.3(a)(8) por los costos asociados con la adición de ocupantes autorizados de conformidad con la Sección 37.9(a)(2)(C).
(C) Los aumentos de alquiler permitidos por la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins, Código Civil de California, Sección 1950 y siguientes (según pueda modificarse de vez en cuando) no están prohibidos ni limitados por esta Sección 37.3(a)(11).
(b) Aviso de aumento de alquiler para inquilinos en ocupación. En la fecha o antes de la misma en que el propietario le notifique legalmente al inquilino un aumento del alquiler, el propietario deberá informar al inquilino, por escrito, de lo siguiente:
(1) Qué porción del aumento del alquiler refleja el aumento anual y/o un monto acumulado, si lo hubiera;
(2) ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja los costos por mayores gastos de operación y mantenimiento, alquileres de unidades comparables y/o mejoras de capital, rehabilitación, mejoras de conservación de energía o mejoras de energía renovable certificadas de conformidad con la Sección 37.7? Cualquier aumento del alquiler certificado debido a aumentos en los costos de operación y mantenimiento no deberá exceder el siete por ciento.
(3) ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja el traspaso de los cargos por: gas y electricidad; o el traspaso de los mayores cargos en la factura del agua atribuibles a los aumentos en las tarifas del agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos del agua autorizados en las elecciones de noviembre de 2002, como se establece en la Sección 37.3(a)(5)(B)), cuyos cargos y cálculos de cargos se explicarán por escrito en un formulario proporcionado por la Junta; o el traspaso de los costos de la medida de bonos de obligación general, como se establece en la Sección 37.3(a)(6)(E);
(4) ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja la amortización del préstamo RAP, como se describe en la Sección 37.3(a)(7) anterior?
(5) Aumentos de alquiler no conformes. Cualquier aumento de alquiler que no se ajuste a las disposiciones de esta sección será nulo y sin valor.
(6) Con respecto a las unidades de alquiler ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino, los requisitos de notificación de esta Subsección (b) se requerirán además de cualquier notificación requerida como parte del programa de asistencia de alquiler basada en el inquilino.
(do) Limitación inicial del alquiler para subinquilinosUn inquilino que subarrienda su unidad de alquiler no puede cobrar más alquiler en la ocupación inicial del subarrendatario o subarrendatarios que el alquiler que el inquilino está pagando actualmente al propietario.
(d) De conformidad con la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins (Secciones 1954.50 y siguientes del Código Civil) e independientemente de que se disponga lo contrario en el Capítulo 37: Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins (Secciones 1954.50 y siguientes del Código Civil).
(1) Derechos del propietario del inmueble a establecer tarifas de alquiler iniciales y posteriores para parcelas enajenables por separado.
(A) El propietario de un inmueble residencial puede establecer las tarifas de alquiler iniciales y posteriores para una vivienda o unidad que sea enajenable por separado del título de cualquier otra unidad de vivienda o que sea un interés subdividido en una subdivisión según lo especificado en la subdivisión (b), (d) o (f) de la Sección 11004.5 del Código de Negocios y Profesiones de California. El derecho del propietario a establecer tarifas de alquiler posteriores según esta subsección (d)(1)(A) no se aplicará a una vivienda o unidad en la que se cumpla cualquiera de las siguientes condiciones:
(i) La unidad es una vivienda o unidad de condominio que no ha sido vendida por separado por el subdivisor a un comprador de buena fe por valor; pero la subsección (d)(1)(A) se aplicará a una sola vivienda o unidad de condominio sin vender, si todas las demás viviendas o unidades de condominio han sido vendidas por separado por el subdivisor a compradores de buena fe por valor, y el subdivisor ha ocupado la vivienda o unidad de condominio restante sin vender como su residencia principal durante al menos un año después de que ocurrió la subdivisión.
(ii) El contrato de alquiler anterior ha sido terminado por el propietario mediante notificación de conformidad con la Sección 1946 del Código Civil de California o ha sido terminado debido a un cambio en los términos del contrato de alquiler notificado de conformidad con la Sección 827 del Código Civil de California: en tales casos, las disposiciones de limitación del aumento del alquiler del Capítulo 37 continuarán aplicándose durante la duración del nuevo contrato de alquiler en esa vivienda o unidad.
(B) Cuando las tarifas de alquiler iniciales o subsiguientes de una vivienda o unidad de la Subsección 37.3(d)(1)(A) estuvieran controladas por las disposiciones del Capítulo 37 el 1 de enero de 1995, se aplicará lo siguiente:
(i) Un contrato de arrendamiento que estaba en vigor el 31 de diciembre de 1995 continúa sujeto a las disposiciones de control de alquileres de este Capítulo 37, y el propietario no puede establecer de otra manera las tarifas de alquiler posteriores para ese arrendamiento.
(ii) El 1 de enero de 1999 o después, un propietario puede establecer las tarifas de alquiler iniciales y todas las tarifas de alquiler posteriores para cualquier contrato de arrendamiento creado a partir de esa fecha.
1 de enero de 1996.
(C) El derecho de un propietario a establecer tarifas de alquiler posteriores según la Subsección 37.3(d)(1) no se aplicará a una vivienda o unidad que contenga graves violaciones al código de salud, seguridad, incendio o construcción, excluidas aquellas causadas por desastres, para las cuales la agencia gubernamental apropiada haya emitido una citación y que no hayan disminuido durante seis meses o más antes de la vacancia.
(D) El derecho de un propietario a establecer tarifas de alquiler posteriores según la subsección 37.3(d)(1) no se aplicará a una unidad de vivienda que se crea de conformidad con las disposiciones del Código especificadas en la subsección 37.2(r)(4)(D), o una unidad de vivienda que utiliza las disposiciones del Código especificadas en la subsección 37.2(r)(4)(D).
(2) Condiciones para establecer la tarifa de alquiler inicial en caso de subarrendamiento o cesión. Salvo lo identificado en esta Subsección 37.3(d)(2), nada en esta Subsección o cualquier otra disposición de la ley de la Ciudad y Condado de San Francisco se interpretará como que impide el establecimiento expreso en un contrato de arrendamiento o alquiler de las tarifas de alquiler que se aplicarán en caso de que la unidad de alquiler sujeta a ello se subarrenda, y nada en esta Subsección se interpretará como que afecta las obligaciones de los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1996, sujeto a lo siguiente:
(A) Cuando el ocupante o los ocupantes originales que tomaron posesión de la vivienda o unidad de conformidad con el contrato de alquiler con el propietario ya no residan allí de forma permanente, un propietario puede aumentar el alquiler por cualquier monto permitido por esta sección a un subarrendatario o cesionario legal que no residió en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996. Sin embargo, dicho aumento del alquiler no se permitirá mientras:
(i) La vivienda o unidad ha sido citada en un informe de inspección por la agencia gubernamental correspondiente por contener graves violaciones del código de salud, seguridad, incendios o construcción, según se define en la Sección 17920.3 del Código de Salud y Seguridad de California, excluyendo cualquier violación causada por un desastre; y,
(ii) La citación se emitió al menos 60 días antes de la fecha de la vacante; y,
(iii) La infracción citada no se había solucionado cuando el inquilino anterior desocupó la vivienda y no se había solucionado durante 60 días o un período más largo. Sin embargo, el organismo gubernamental correspondiente que emitió la citación puede extender el período de 60 días.
(B) Esta Subsección no se aplicará a los cambios parciales en la ocupación de una vivienda o unidad cuando uno o más de los ocupantes de las instalaciones, de conformidad con el acuerdo con el propietario previsto anteriormente (37.3(d)(2)), permanezcan como ocupantes en posesión legal de la vivienda o unidad, o cuando un subarrendatario o cesionario legal que residía en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996 permanezca en posesión de la vivienda o unidad. Nada de lo contenido en esta Subsección 37.3(d)(2) se interpretará como que amplía o disminuye el derecho de un propietario a denegar el consentimiento para un subarrendamiento o cesión.
(C) La aceptación del alquiler por parte del propietario no funcionará como una renuncia o impedirá de otro modo el cumplimiento de un pacto que prohíba el subarrendamiento o la cesión o como una renuncia a los derechos de un propietario a establecer la tarifa de alquiler inicial a menos que el propietario haya recibido una notificación por escrito del inquilino que es parte del acuerdo y posteriormente haya aceptado el alquiler.
(3) Terminación o no renovación de un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que limita el alquiler. Un propietario que termina o no renueva un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establece una limitación del alquiler para un inquilino calificado, estará sujeto a lo siguiente:
(A) Los inquilinos que fueron beneficiarios del contrato o acuerdo registrado deberán recibir un aviso por escrito con al menos 90 días de anticipación a la fecha efectiva de la terminación y no estarán obligados a pagar más que la parte del alquiler del inquilino, calculada según ese contrato o acuerdo registrado, durante los 90 días siguientes a la recepción del aviso de terminación o no renovación.
(B) El propietario no tendrá derecho a fijar una renta inicial durante los tres años siguientes a la fecha de terminación o no renovación del contrato o acuerdo.
(C) La tarifa de alquiler para cualquier nuevo contrato de arrendamiento establecido durante el período de tres años en esa vivienda o unidad desocupada será la misma tarifa que el alquiler bajo el contrato o acuerdo registrado rescindido o no renovado, más cualquier aumento autorizado bajo este Capítulo 37 después de la fecha de rescisión/no renovación.
(D) Las disposiciones de las Subsecciones 37.3(d)(3)(B) y (C) no se aplicarán a ningún nuevo contrato de alquiler de 12 meses o más de duración establecido después del 1 de enero de 2000, de conformidad con el contrato del propietario o un acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de alquiler para un inquilino calificado, a menos que la vacante anterior en esa vivienda o unidad fuera de conformidad con un contrato no renovado o cancelado o un acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de alquiler para un inquilino calificado.
(4) La subsección 37.3(d) no afecta la autoridad de la Ciudad y el Condado de San Francisco para regular o supervisar la base o los motivos del desalojo.
(5) Esta Subsección 37.3(d) tiene como objetivo y deberá interpretarse como consistente con la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins (Secciones 1954.50 y siguientes del Código Civil).
(mi) Efecto del mantenimiento diferido en los pasos a través de las técnicas de remediación del plomo.
(1) Cuando se remedian o eliminan los peligros relacionados con el plomo de conformidad con el artículo 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco, o cuando se violan las leyes estatales o locales de vivienda y/o salud y seguridad, se presumirá que los peligros relacionados con el plomo son causados o creados por el mantenimiento diferido, tal como se define en este documento, del propietario actual o anterior. Si el propietario no refuta la presunción, los costos de dicho trabajo no se trasladarán a los inquilinos como una mejora de capital o un gasto de operación y mantenimiento. Si el propietario refuta la presunción, tendrá derecho a un aumento del alquiler si está justificado de otra manera por las normas establecidas en este Capítulo.
(2) A los efectos de la evaluación de las peticiones de aumentos de alquiler por trabajos de remediación de plomo, el mantenimiento se aplaza si un propietario razonable en las circunstancias hubiera realizado, de manera regular, el trabajo de mantenimiento requerido para evitar que las instalaciones infrinjan las normas de seguridad y habitabilidad de la vivienda establecidas en la Sección 1941 del Código Civil de California y el Código Municipal de San Francisco. Para prevalecer en una defensa de mantenimiento diferido, un inquilino debe demostrar que el nivel de reparación o remediación actualmente requerido se habría reducido si el mantenimiento se hubiera realizado de manera más oportuna.
(F) Control de vacantes de Costa-Hawkins. Cuando un propietario haya rescindido el contrato de alquiler anterior según lo establecido en la subsección (1), (2) o (3) a continuación, durante los siguientes cinco años a partir de la rescisión, el alquiler base inicial para el contrato de alquiler posterior será un alquiler no mayor que el alquiler legal vigente en el momento en que se rescindió el contrato de alquiler anterior, más cualquier aumento anual del alquiler disponible según este Capítulo 37. Esta Sección 37.3(f) tiene como objetivo ser coherente con la Sección 1954.53(a)(1)(A)-(B) del Código Civil de California.
(1) Cuando el contrato de alquiler anterior se dio por terminado mediante un aviso de terminación del contrato de alquiler emitido de conformidad con la Sección 1946.1 del Código Civil de California que indique el motivo para la recuperación de la posesión de conformidad con las Secciones 37.9(a)(8), (9), (10), (11) o (14) de este Código. A los efectos de la terminación del contrato de alquiler de conformidad con la Sección 37.9(a)(9), el alquiler inicial de la unidad puede ser fijado por un comprador de buena fe posterior por el valor del condominio.
(2) Cuando el contrato de alquiler anterior se haya rescindido debido a un cambio en los términos del contrato de alquiler notificado de conformidad con la Sección 827 del Código Civil de California, excepto un cambio en el alquiler permitido por la ley. Dentro de los 10 días posteriores a la notificación de rescisión basada en un cambio en los términos del contrato de alquiler de conformidad con la Sección 827 del Código Civil, el propietario deberá notificar a la Junta por escrito el alquiler mensual que el inquilino estaba pagando cuando el propietario le dio la notificación al inquilino, y proporcionar una copia de la notificación a la Junta al inquilino.
(3) Cuando el propietario rescindió o no renovó un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que preveía una limitación del alquiler para un inquilino calificado. Cuando un propietario rescinde un programa de asistencia para el alquiler basado en el inquilino, el propietario deberá, dentro de los 10 días posteriores a dar el aviso de terminación del programa al inquilino, notificar a la Junta por escrito el alquiler mensual que el inquilino estaba pagando y el alquiler mensual pagado por el programa al propietario en nombre del inquilino cuando el propietario dio aviso al inquilino, y proporcionar una copia del aviso a la Junta al inquilino.
(gramo) Nueva construcción y rehabilitación sustancial.
(1) El propietario de una vivienda o unidad residencial de nueva construcción que recibió por primera vez un certificado de ocupación después de la fecha de vigencia de la Ordenanza N.° 276-79 (13 de junio de 1979), o que la Junta de Alquileres ha certificado que ha sido sometida a una rehabilitación sustancial, puede establecer las tarifas de alquiler iniciales y todas las tarifas de alquiler posteriores para esa vivienda o unidad, excepto cuando se aplique cualquiera de las siguientes situaciones:
(A) Cuando se apliquen restricciones de alquiler a la vivienda o unidad según las Secciones 37.3(d) o 37.3(f),
(B) Cuando la vivienda o unidad sea una unidad de reemplazo según la Sección 37.9A(b),
(C) Según lo dispuesto para ciertas categorías de unidades en la Sección 37.2(r)(4)(D),
(D) Según lo dispuesto en un acuerdo de desarrollo celebrado por la Ciudad según el Capítulo 56 del Código Administrativo.
(E) La Junta de Supervisores reconoce que, al menos hasta el 5 de noviembre de 2024, las Secciones 1954.52(a)(1)-(2) del Código Civil de California impiden a la Ciudad actualizar la fecha de nueva construcción del 13 de junio de 1979 especificada en esta subsección (g)(1). En caso de que se modifique o derogue la ley estatal en este sentido, dicha nueva fecha de construcción dejará de aplicarse inmediatamente y, por operación de la ley de conformidad con esta subsección (g)(1)(E), se actualizará para reflejar la última fecha que la ley estatal pueda permitir, hasta el 13 de junio de 1994 inclusive. La aplicabilidad de una nueva fecha de construcción actualizada según esta subsección (g)(1)(E) no afectará si una unidad está exenta bajo alguna otra base legal establecida en este Capítulo 37. Si no se aplica ninguna otra exención y una unidad queda cubierta por las limitaciones de aumento de alquiler del Capítulo 37 por operación de esta subsección (g)(1)(E), el alquiler base inicial será el alquiler legal que se aplicó a la fecha de cobertura. Si no había ninguna renta vigente a la fecha de cobertura, entonces la renta base inicial será la primera renta legal vigente después de esa fecha.
[Enmendado por Ordenanza N.º 442-79, en vigor desde el 31 de agosto de 1979; Ordenanza N.º 136-80, en vigor desde el 10 de abril de 1980; Ordenanza N.º 358-80, en vigor desde el 24 de agosto de 1980; Ordenanza N.º 77-82, en vigor desde el 1 de abril de 1982; Ordenanza N.º 268-82, en vigor desde el 10 de julio de 1982; Ordenanza N.º 438-83, en vigor desde el 2 de octubre de 1983; derogado y reemplazado por la Sección 37.3A por Ordenanza N.º 20-84, en vigor desde el 18 de febrero de 1984; renumerado por Ordenanza N.º 338-87, en vigor desde el 13 de septiembre de 1987; enmendado por Ordenanza N.º 338-87, en vigor desde el 13 de septiembre de 1987; No. 102-91, en vigor desde el 20 de abril de 1991; Ordenanza No. 127-91, en vigor desde el 2 de mayo de 1991; enmendada por la Resolución No. 961-92, en vigor desde el 8 de diciembre de 1992; enmendada por la Ordenanza No. 405-96, en vigor desde el 21 de noviembre de 1996; Ordenanza No. 179-98, en vigor desde el 28 de junio de 1998; Ordenanza No. 250-98, en vigor desde el 30 de agosto de 1998; Ordenanza No. 347-99, en vigor desde el 29 de enero de 2000; Ordenanza No. 116-00, en vigor desde el 2 de julio de 2000; enmendada por la Proposición H, en vigor desde el 21 de diciembre de 2000; Ordenanza No. 02-03, en vigor desde el 21 de febrero de 2003; Ordenanza No. No. 107-03, en vigor desde el 22 de junio de 2003. Ord. No. 99-04, en vigor desde el 5 de julio de 2004; Ord. No. 252-06, en vigor desde el 10 de noviembre de 2006; Ord. No. 171-15, en vigor desde el 9 de noviembre de 2015; Ord. No. 119.16, en vigor desde el 31 de julio de 2016; Ord. No. 250-19, en vigor desde el 7 de diciembre de 2019; Ord. No. 296-19, en vigor desde el 20 de enero de 2020; Ord. No. 265-20, en vigor desde el 18 de enero de 2021, operativa desde el 1 de julio de 2022; Ord. No. 172-22, en vigor desde el 4 de septiembre de 2022; Ord. Ordenanza N.° 210-22, vigente a partir del 28 de noviembre de 2022; Ordenanza N.° 91-23, vigente a partir del 26 de junio de 2023; Ordenanza N.° 195-23, vigente a partir del 16 de octubre de 2023; Ordenanza N.° 64-24, vigente a partir del 28 de abril de 2024; Ordenanza N.° 92-24, vigente a partir del 10 de junio de 2024, vigente a partir del 1 de julio de 2024; Ordenanza N.° 248-24, vigente a partir del 24 de noviembre de 2024]
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