Sección 37.10B Acoso de inquilinos.
(a) Ningún propietario, ni ningún agente, contratista, subcontratista o empleado del propietario realizará ninguna de las siguientes acciones de mala fe:
(1) Interrumpir, finalizar o no proporcionar los servicios de vivienda requeridos por contrato o por las leyes estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad;
(2) No realizar las reparaciones y el mantenimiento requeridos por el contrato o por las leyes estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad;
(3) No ejercer la debida diligencia al completar las reparaciones y el mantenimiento una vez realizados o no seguir los protocolos apropiados de reparación, contención o remediación de la industria diseñados para minimizar la exposición al ruido, polvo, plomo, pintura, moho, asbesto u otros materiales de construcción con impactos potencialmente dañinos para la salud;
(4) Abusar del derecho del propietario de acceder a una unidad de vivienda de alquiler tal como lo establece la ley;
(5) Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe una unidad de vivienda de alquiler mediante fraude, intimidación o coerción; por ejemplo y sin limitación, al intentar recuperar la posesión de una unidad de alquiler que está exenta de las limitaciones de aumento de alquiler según la Sección 37.3(d) o la Sección 37.3(g) por medio de un aumento de alquiler que se impone con la intención de defraudar, intimidar o coaccionar al inquilino para que desocupe la unidad de alquiler eludiendo la Sección 37.9(a), 37.9A, 37.9B o 37.9C, en cuyo caso la evidencia de mala fe puede incluir, entre otros, lo siguiente: (1) el aumento de alquiler fue sustancialmente superior a las tarifas de mercado para unidades comparables; (2) el aumento de alquiler se produjo dentro de los seis meses posteriores a un intento de recuperar la posesión de la unidad; y (3) otros factores que un tribunal o la Junta de Alquiler puedan considerar relevantes;
(6) Intentar obligar al inquilino a desalojar con ofertas de pagos para desalojar que estén acompañadas de amenazas o intimidación;
(7) Continuar ofreciendo pagos para desalojar después de que el inquilino haya notificado al propietario por escrito que ya no desea recibir más ofertas de pagos para desalojar;
(8) Amenazar al inquilino, con palabras o gestos, con daño físico;
(9) Violar cualquier ley que prohíba la discriminación basada en la raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, lugar de nacimiento, estatus migratorio o de ciudadanía, religión, edad, paternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, SIDA u ocupación real o percibida por un niño menor de edad;
(10) Interferir con el derecho de un inquilino al uso y disfrute tranquilo de una unidad de vivienda de alquiler según lo define la ley de California;
(11) Negarse a aceptar o reconocer la recepción del pago legal del alquiler de un inquilino;
(12) Negarse a cobrar un cheque de alquiler por más de 30 días;
(13) Interferir con el derecho a la privacidad del inquilino;
(14) Solicitar información que viole el derecho a la privacidad de un inquilino, incluyendo, entre otros, el estado de residencia o ciudadanía o el número de seguro social;
(15) Otros actos u omisiones repetidos de tal importancia que interfieran o perturben sustancialmente la comodidad, el reposo, la paz o la tranquilidad de cualquier persona con derecho legal a ocupar dicha unidad de vivienda y que causen, es probable que causen o tengan la intención de causar que cualquier persona con derecho legal a ocupar una unidad de vivienda desocupe dicha unidad de vivienda o renuncie a cualquier derecho en relación con dicha ocupación.
(b) Nada de lo dispuesto en esta Sección 37.10B se interpretará como que impide el desalojo legal de un inquilino por medios legales apropiados.
(do) Aplicación y sanciones.
(1) Junta de alquilerLa violación de las Secciones 37.10B(a)(1) – (3) es una disminución sustancial y significativa de los servicios según se define en la Sección 37.2(g) y los inquilinos pueden presentar una petición ante la Junta de Alquiler para una reducción del alquiler.
(2) Sanción penalCualquier persona que sea declarada culpable de violar esta Sección será culpable de un delito menor y, tras ser declarada culpable, será castigada con una multa de no más de mil dólares o con prisión en la Cárcel del Condado por no más de seis meses, o con ambas penas, multa y prisión.
(3) Acción civilCualquier persona, incluida la Ciudad, podrá hacer cumplir las disposiciones de esta Sección mediante una acción civil. La carga de la prueba en tales casos será la preponderancia de la evidencia. Una violación de este Capítulo podrá alegarse como defensa afirmativa en una acción de desalojo ilícito.
(4) MandatoCualquier persona que cometa un acto, se proponga cometer un acto o participe en cualquier patrón y práctica que viole esta Sección 37.10B podrá ser objeto de una orden judicial por cualquier tribunal de jurisdicción competente. Una persona agraviada, el Procurador de la Ciudad o cualquier persona o entidad que represente de manera justa y adecuada los intereses de la clase protegida podrá interponer una acción de interdicto en virtud de esta subsección.
(5) Sanciones y otras compensaciones monetarias. Cualquier persona que viole o ayude o incite a otra persona a violar las disposiciones de esta Sección es responsable por cada una de esas ofensas por daños monetarios de no menos de tres veces los daños reales sufridos por una parte agraviada (incluidos los daños por angustia mental o emocional), o por daños estatutarios por la suma de mil dólares, lo que sea mayor, y cualquier otra compensación que el tribunal considere apropiada. En el caso de una adjudicación de daños por angustia mental o emocional, dicha adjudicación solo se triplicará si el juez de los hechos determina que el propietario actuó en violación consciente o en desprecio imprudente de la Sección 37.9, 37.10A o 37.10B de este documento. Además, un demandante vencedor tendrá derecho a honorarios y costos de abogado razonables de conformidad con la orden del tribunal. El juez de hechos también puede otorgar daños punitivos a cualquier demandante, incluida la Ciudad, en un caso apropiado según lo define la Sección 3294 del Código Civil. Los recursos disponibles bajo esta Sección se sumarán a cualquier otro recurso existente que pueda estar disponible para el inquilino o la Ciudad.
(6) Defensa de demandas de desalojo. En cualquier acción para recuperar la posesión de una unidad de alquiler sujeta al Capítulo, a menos que la única base del aviso de desalojo sea la Sección 37.9(b), el tribunal otorgará al inquilino honorarios de abogados y costos razonables incurridos en la defensa de la acción al determinar que el inquilino es la parte ganadora según la Sección 1032(a)(4) del Código de Procedimiento Civil.
(d) Divisibilidad. Si alguna disposición o cláusula de esta Sección 37.10B o Sección 37.2(g), o la aplicación de la misma a cualquier persona o circunstancia es considerada inconstitucional o de otra manera inválida por cualquier tribunal de jurisdicción competente, dicha invalidez no afectará otras disposiciones de esta Sección 37.10B o Sección 37.2(g) y todas las cláusulas de estas Secciones se declaran separables.
[Sección 37.11: modificada por Ordenanza N.° 339-80, vigente a partir del 2 de agosto de 1980; Ordenanza N.° 362-80, vigente a partir del 6 de septiembre de 1980; derogada por Ordenanza N.° 20-84, vigente a partir del 18 de febrero de 1984]
[Agregado por la Proposición M, vigente a partir del 19 de diciembre de 2008; Revisado por Larson contra. CCSF (2011) 192 Cal. App. 4th 1263, en el que el Tribunal de Apelaciones eliminó las secciones 37.10B(a)(7) y 37.10B(c)(6), y limitó los recursos de la Junta de Alquiler bajo la sección 37.10B(c)(1) a las violaciones de las secciones 37.10B(a)(1)-(3); enmendado por Ordenanza N° 005-19, vigente a partir del 25 de febrero de 2019; modificada por Ordenanza N° 296-19, vigente a partir del 20 de enero de 2020]
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