Descripción general de los desalojos por causa justa

Para desalojar a un inquilino de una unidad de alquiler cubierta por la Ordenanza sobre alquileres, el propietario debe tener una "causa justa" que sea el motivo principal para solicitar el desalojo. Tenga en cuenta que el mero vencimiento de un contrato de alquiler o un cambio de titularidad no constituye una "causa justa" para el desalojo.

A continuación se resumen las 16 razones de causa justa para el desalojo según la Sección 37.9(a) de la Ordenanza :

1. Falta de pago del alquiler, retraso habitual en el pago del alquiler o cheques sin fondos frecuentes;
2. No subsanar un incumplimiento sustancial de un contrato de alquiler o arrendamiento;
3. Molestia o interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario o de otros inquilinos en el edificio, cuya naturaleza debe ser grave, continua o recurrente;
4. Uso ilegal de una unidad de alquiler, sin incluir (a) la mera ocupación de una unidad de alquiler injustificada o (b) una sola violación de la ley de alquiler a corto plazo de San Francisco (Capítulo 41A) que sea subsanada por el inquilino dentro de los 30 días posteriores a la notificación por escrito del propietario;
5. El inquilino se ha negado, después de una solicitud escrita del propietario, a ejecutar una prórroga o renovación por escrito de un contrato de alquiler vencido por un período adicional de duración similar y en términos que sean sustancialmente iguales a los del contrato anterior;
6. El inquilino se ha negado, después de recibir una notificación por escrito de cese, a permitir que el propietario acceda a la unidad de alquiler como lo exige la ley estatal o local;
7. El único inquilino que reside en la unidad al final del plazo del contrato de alquiler es un subinquilino no aprobado por el propietario. (Tenga en cuenta que la aprobación no necesita ser por escrito y puede estar implícita en la conducta del propietario);
8. Ocupación por parte del propietario o, en circunstancias limitadas, ocupación por parte de un miembro de la familia inmediata del propietario;
9. El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para vender la unidad de acuerdo con una conversión de condominio aprobada bajo la ordenanza de subdivisión de San Francisco;
10. Demoler o, de otro modo, retirar permanentemente la unidad de alquiler del uso habitacional;
11. Para realizar mejoras de capital o trabajos de rehabilitación que harán que la unidad sea temporalmente inhabitable mientras se realizan los trabajos, se debe permitir al inquilino volver a ocupar la unidad inmediatamente después de que se complete el trabajo;
12. Realizar una rehabilitación sustancial de un edificio que tenga al menos 50 años de antigüedad y que sea esencialmente inhabitable, siempre que el coste de la obra propuesta sea al menos el 75% del coste de la nueva construcción;
13. Retirar todas las unidades de alquiler de un edificio del mercado de alquiler conforme a la Ley Ellis del estado;
14. Para realizar trabajos de remediación/eliminación de plomo requeridos por los artículos 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco;
15. Demoler o retirar de forma permanente la unidad de alquiler del uso de vivienda de conformidad con los términos de un acuerdo de desarrollo celebrado por la Ciudad según el Capítulo 56 del Código Administrativo de San Francisco;
16. Cuando el contrato de ocupación del inquilino “ de buen samaritano ” ha expirado y el propietario ha entregado un aviso de desalojo dentro de los 60 días posteriores al vencimiento del contrato. Un contrato de arrendamiento “de buen samaritano” ocurre cuando un inquilino es desplazado de una unidad de alquiler debido a una emergencia o desastre y el propietario acepta proporcionarle al inquilino una unidad de reemplazo temporal a un alquiler reducido.

El propietario también necesita una razón de "causa justa" para quitar o eliminar el acceso a ciertos servicios de la vivienda , incluidos, entre otros, las instalaciones de garaje, estacionamiento, entradas para vehículos, espacios de almacenamiento y lavaderos. Sin embargo, un propietario que haya cumplido con los requisitos de la Sección 37.2(r) de la Ordenanza puede eliminar temporalmente ciertos servicios de la vivienda , incluidos los espacios de estacionamiento y almacenamiento, para realizar el trabajo obligatorio de modernización sísmica de pisos blandos requerido por el Código de Construcción .

Algunos alquileres que están exentos de las limitaciones de aumento de alquiler de la Ordenanza aún están sujetos a las disposiciones de desalojo de la Ordenanza, y los inquilinos en estas categorías solo pueden ser desalojados por una de las razones de "causa justa" enumeradas en la Ordenanza. Esto incluye alquileres en unidades de alquiler de nueva construcción que obtuvieron por primera vez un Certificado de Ocupación después del 13 de junio de 1979, alquileres que son elegibles para un aumento de alquiler según la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins y algunos alquileres en los que el alquiler está regulado por otra agencia gubernamental.

Dado que los desalojos son procedimientos complejos, los propietarios deben proceder con cautela y buscar el asesoramiento de un abogado antes de pedirle a un inquilino que se mude o intentar un desalojo. Si un propietario desaloja o intenta desalojar a un inquilino de manera ilegal, puede estar sujeto a una responsabilidad civil y/o penal sustancial. Si bien no podemos brindarle asesoramiento legal ni derivarlo a abogados individuales, el personal estará encantado de indicarle los recursos adecuados para obtener asesoramiento y asistencia. Hay una lista de recursos disponible a través de la Lista de referencias o en nuestra oficina.

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