Pangkalahatang-ideya ng Just Cause Evictions

Upang mapaalis ang isang nangungupahan mula sa isang paupahang unit na sakop ng Rent Ordinance, ang isang may-ari ng lupa ay dapat na may "makatwirang dahilan" na dahilan na siyang nangingibabaw na motibo para ituloy ang pagpapaalis. Tandaan na ang pag-expire lamang ng isang kasunduan sa pag-upa o pagbabago sa pagmamay-ari ay hindi bumubuo ng "makatarungang dahilan" para sa pagpapaalis.

Ang 16 na dahilan lamang ng mga dahilan para sa pagpapaalis sa ilalim ng Ordinansa Seksyon 37.9(a) ay nakabuod sa ibaba:

1. Hindi pagbabayad ng upa, nakagawiang huli na pagbabayad ng upa, o madalas na bounce na mga tseke;
2. Pagkabigong gamutin ang isang malaking paglabag sa isang kasunduan sa pag-upa o pag-upa;
3. Istorbo o malaking panghihimasok sa kaginhawahan, kaligtasan, o kasiyahan ng may-ari o iba pang mga nangungupahan sa gusali, na ang likas na katangian ay dapat na malubha, nagpapatuloy o umuulit sa kalikasan;
4. Ilegal na paggamit ng isang unit ng pagrenta, hindi kasama ang (a) ang pag-okupa lamang ng isang hindi nararapat na unit ng pagrenta o (b) isang paglabag sa panandaliang batas sa pagrenta ng San Francisco (Kabanata 41A) na pinagaling ng nangungupahan sa loob ng 30 araw ng nakasulat na abiso ng may-ari;
5. Ang nangungupahan ay tumanggi, pagkatapos ng nakasulat na kahilingan ng may-ari, na magsagawa ng nakasulat na pagpapalawig o pag-renew ng isang nag-expire na kasunduan sa pag-upa para sa isang karagdagang termino ng katulad na tagal at sa ilalim ng mga tuntunin na materyal na kapareho ng nakaraang kasunduan;
6. Ang nangungupahan ay tumanggi, pagkatapos ng nakasulat na abiso na huminto, na pahintulutan ang may-ari ng lupain na makapasok sa inuupahang unit ayon sa kinakailangan ng batas ng estado o lokal;
7. Ang tanging nangungupahan na naninirahan sa unit sa pagtatapos ng termino ng kasunduan sa pag-upa ay isang subtenant na hindi inaprubahan ng may-ari. (Tandaan na ang pag-apruba ay hindi kailangang nakasulat at maaaring ipahiwatig mula sa pag-uugali ng may-ari);
8. Owner-occupancy o, sa limitadong pagkakataon, occupancy ng isang miyembro ng immediate family ng landlord;
9. Hinahangad ng may-ari na mabawi ang pagmamay-ari nang may mabuting loob upang maibenta ang unit alinsunod sa isang condominium conversion na inaprubahan sa ilalim ng ordinansa ng subdivision ng San Francisco;
10. Para i-demolish o kung hindi man ay permanenteng alisin ang rental unit mula sa paggamit ng pabahay;
11. Upang magsagawa ng mga pagpapahusay sa kapital o gawaing rehabilitasyon na gagawing pansamantalang hindi matitirahan ang yunit habang ginagawa ang trabaho – dapat pahintulutan ang nangungupahan na muling sakupin ang yunit kaagad pagkatapos makumpleto ang trabaho;
12. Upang magsagawa ng malaking rehabilitasyon ng isang gusali na hindi bababa sa 50 taong gulang at mahalagang hindi matitirahan, sa kondisyon na ang halaga ng iminungkahing trabaho ay hindi bababa sa 75% ng halaga ng bagong konstruksyon;
13. Upang bawiin ang lahat ng paupahang unit sa isang gusali mula sa rental market sa ilalim ng Ellis Act ng estado;
14. Upang magsagawa ng lead remediation/abatement work na kinakailangan ng San Francisco Health Code Articles 11 o 26;
15. Upang buwagin o kung hindi man ay permanenteng alisin ang paupahang unit mula sa paggamit ng pabahay alinsunod sa mga tuntunin ng isang kasunduan sa pagpapaunlad na pinasok ng Lungsod sa ilalim ng Kabanata 56 ng Administrative Code ng San Francisco;
16. Kung saan ang kasunduan sa paninirahan na “ Good Samaritan ” ng nangungupahan ay nag-expire na, at naghatid ang may-ari ng abiso ng pagpapaalis sa loob ng 60 araw pagkatapos ng pag-expire ng kasunduan. Nangyayari ang pangungupahan ng “Good Samaritan” kapag ang isang nangungupahan ay nawalan ng tirahan mula sa isang inuupahang unit dahil sa isang emerhensiya o sakuna at sumang-ayon ang may-ari na bigyan ang nangungupahan ng pansamantalang kapalit na yunit sa pinababang upa.

Kailangan din ng landlord ng "makatwirang dahilan" na dahilan para tanggalin o alisin ang access sa ilang partikular na serbisyo sa pabahay , kabilang ngunit hindi limitado sa mga pasilidad ng garahe, pasilidad ng paradahan, driveway, storage space, at laundry room. Gayunpaman, ang isang landlord na sumunod sa mga kinakailangan ng Ordinansa Seksyon 37.2(r) ay maaaring pansamantalang mag-alis ng ilang partikular na serbisyo sa pabahay , kabilang ang paradahan at storage space, para maisagawa ang retrofit na trabaho sa Kodigo na kailangan ng retrofit na trabaho .

Ang ilang mga pangungupahan na hindi kasama sa mga limitasyon sa pagtaas ng upa ng Ordinansa ay napapailalim pa rin sa mga probisyon ng pagpapaalis ng Ordinansa, at ang mga nangungupahan sa mga kategoryang ito ay maaari lamang paalisin para sa isa sa mga kadahilanang "makatwirang dahilan" na nakalista sa Ordinansa. Kabilang dito ang mga pangungupahan sa mga bagong gawang unit ng paupahan na unang nakakuha ng Certificate of Occupancy pagkatapos ng Hunyo 13, 1979, mga pangungupahan na kwalipikado para sa pagtaas ng upa sa ilalim ng Costa-Hawkins Rental Housing Act, at ilang pangungupahan kung saan ang renta ay kinokontrol ng ibang ahensya ng gobyerno.

Dahil ang mga pagpapalayas ay masalimuot na paglilitis, ang mga panginoong maylupa ay dapat magpatuloy nang may pag-iingat at humingi ng payo ng isang abogado bago hilingin sa isang nangungupahan na lumipat o subukan ang pagpapaalis. Kung ang kasero ay nagpapalayas o nagtangkang paalisin ang isang nangungupahan nang labag sa batas, ang may-ari ay maaaring sumailalim sa malaking sibil at/o kriminal na pananagutan. Bagama't hindi kami makakapagbigay ng legal na payo o makakapag-refer sa iyo sa mga indibidwal na abogado, ikalulugod ng staff na idirekta ka sa naaangkop na mga mapagkukunan para sa payo at tulong. Ang isang listahan ng mga mapagkukunan ay makukuha sa pamamagitan ng Referral Listing o sa aming opisina.

Mga Tag: Paksa 201