Desalojos para demoler o retirar permanentemente una unidad del uso habitacional

Información general

Un propietario puede desalojar a un inquilino de conformidad con la Sección 37.9(a)(10) de la Ordenanza si el propietario busca de buena fe y sin motivos ulteriores demoler o retirar permanentemente la unidad de alquiler del uso habitacional. El propietario debe haber obtenido todos los permisos necesarios antes de entregar el aviso de desalojo, incluidos los permisos necesarios para retirar una unidad de vivienda "ilegal". Además, el Código Civil de California 1940.6 requiere que el propietario notifique al inquilino antes de solicitar a cualquier agencia pública un permiso para demoler una unidad residencial.

Requisitos de notificación

Además de los requisitos generales de notificación de desalojo , existen requisitos específicos para las notificaciones de desalojo cuando el propietario busca demoler o retirar permanentemente la unidad del uso habitacional, que incluyen:

• El propietario debe obtener todos los permisos necesarios para la obra antes de dar el aviso de desalojo al inquilino.
• El aviso de desalojo debe indicar el alquiler legal actual de la unidad.
• El aviso debe informar al inquilino sobre su derecho a recibir pagos por reubicación, incluida una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para inquilinos elegibles que sean personas mayores o discapacitadas y para hogares con niños. También se debe adjuntar al aviso una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza sobre alquileres en relación con el derecho del inquilino a recibir pagos por reubicación.
• El aviso debe incluir una advertencia de que el inquilino debe avisar al propietario por escrito dentro de los 30 días si el inquilino reclama un estado protegido de conformidad con la Sección 37.9(j) de la Ordenanza de Alquiler, y que no hacerlo se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido.
• El aviso debe presentarse ante la Junta de Alquiler, acompañado de un comprobante de entrega al inquilino, dentro de los diez días posteriores a la entrega del aviso al inquilino.

Pagos por reubicación

Los propietarios deben pagar los gastos de reubicación a los inquilinos que sean desalojados para que el propietario demuele o retire permanentemente la unidad del uso habitacional. Consulte aquí los montos de pago de reubicación actuales (también hay una lista de los montos de pago de reubicación disponible en la oficina de la Junta de Alquiler). Cada ocupante autorizado, independientemente de su edad, que haya residido en la unidad durante al menos un año, tiene derecho a un pago de reubicación hasta un monto máximo de pago permitido por unidad. Además, cada inquilino de edad avanzada que tenga 60 años o más, y cada inquilino discapacitado, y cada hogar con uno o más niños menores, tiene derecho a un pago adicional. Cada año a partir del 1 de marzo de 2007, el monto de estos pagos de reubicación, incluidos los gastos máximos de reubicación por unidad, se ajusta por inflación.

El propietario debe notificar por escrito a todos los ocupantes de la unidad sobre sus derechos de reubicación antes de la fecha de notificación del aviso de desalojo y también debe proporcionar una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. Dicha notificación debe incluir una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para los inquilinos elegibles que sean mayores o discapacitados y para los hogares con niños. El propietario debe presentar una copia de esta notificación ante la Junta de Alquiler dentro de los 10 días posteriores a la notificación del aviso, junto con una copia del aviso de desalojo y una prueba de la notificación al inquilino. Dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la reclamación del inquilino por el pago adicional debido a la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar, el propietario debe informar a la Junta de Alquiler por escrito sobre la reclamación del inquilino y si el propietario disputa o no la reclamación. Sin embargo, la Junta de Alquiler no tiene autoridad para aceptar o decidir peticiones relacionadas con la reclamación de un inquilino por gastos de reubicación adicionales basados en la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar. Dichas disputas deben resolverse en otro foro.

La mitad del pago de reubicación requerido debe pagarse en el momento en que se notifica el desalojo, y la segunda mitad debe pagarse cuando se desocupe la unidad. Cualquier pago adicional requerido debido a la edad o discapacidad de un inquilino, o debido a un hogar con un niño menor, debe pagarse dentro de los quince días calendario posteriores a la recepción por parte del propietario de la notificación por escrito del inquilino sobre el derecho al pago de reubicación adicional junto con la evidencia de respaldo, y la segunda mitad debe pagarse cuando se desocupe la unidad.

Estatus de protección durante el año escolar para hogares con niños menores y empleados escolares

El propietario no puede desalojar a un inquilino de la unidad para demolerla o retirar permanentemente la unidad del uso habitacional durante el año escolar si un niño menor de 18 años o una persona que trabaja en una escuela en San Francisco (un "educador") reside en la unidad de alquiler, es inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad, y el inquilino ha residido en la unidad durante 12 meses o más.

Todo inquilino que alegue tener un estatus de protección debe notificar al propietario dicho estatus dentro de los 30 días de haber recibido un aviso de desalojo o una solicitud por escrito del propietario para que declare el estatus de protección del inquilino. El inquilino también debe incluir pruebas que respalden su afirmación de tener un estatus de protección. Si el inquilino no presenta una declaración dentro del período de 30 días, se considerará que ha admitido que no tiene un estatus de protección. El propietario puede impugnar la afirmación de un inquilino de tener un estatus de protección mediante la presentación de una petición ante la Junta de Alquileres o mediante un procedimiento de desalojo en el tribunal.

A los efectos de determinar si un inquilino tiene un estatus protegido, se aplican las siguientes definiciones:

“Relación de custodia” significa, con respecto a un niño y un inquilino, que el inquilino es el tutor legal del niño, o tiene una declaración jurada de autorización de cuidador reconocida por el tribunal para el niño, o ha brindado cuidado de custodia a tiempo completo del niño de conformidad con un acuerdo con el tutor legal del niño o el cuidador reconocido por el tribunal y ha estado brindando ese cuidado durante al menos un año o la mitad de la vida del niño, lo que sea menor.

“Educador” significa cualquier persona que trabaja en una escuela en San Francisco como empleado o contratista independiente de la escuela o del órgano de gobierno que tiene jurisdicción sobre la escuela, incluidos, entre otros, todos los maestros, asistentes de aula, administradores, personal administrativo, consejeros, trabajadores sociales, psicólogos, enfermeras escolares, patólogos del habla, conserjes, guardias de seguridad, trabajadores de cafetería, especialistas en relaciones comunitarias, enlaces de asistencia y bienestar infantil y consultores de apoyo al aprendizaje.

“Relación familiar” significa que la persona es el padre, abuelo, hermano, hermana, tía o tío del niño o educador, o el cónyuge o pareja de hecho de dichas relaciones.

“Escuela” significa cualquier centro de cuidado infantil autorizado por el estado, guardería familiar autorizada por el estado y/o cualquier institución pública, privada o parroquial que brinde instrucción educativa para estudiantes en cualquiera o todos los grados desde el jardín de infantes hasta el duodécimo grado.

“Año escolar” significa el primer día de instrucción del semestre de otoño hasta el último día de instrucción del semestre de primavera, según se publica en el sitio web del Distrito Escolar Unificado de San Francisco para cada año.

Limitaciones de alquiler por cinco años

De conformidad con la Sección 37.3(f) de la Ordenanza, vigente a partir del 9 de noviembre de 2015, durante cinco años después del vencimiento del aviso de desalojo para demoler o retirar permanentemente una unidad de alquiler del uso de vivienda, el alquiler base inicial para el arrendamiento posterior no puede exceder el alquiler legal vigente en el momento en que se terminó el arrendamiento anterior, más cualquier aumento de alquiler anual disponible según la Ordenanza de Alquiler.

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