Descripción general
La Sección 37.9E de la Ordenanza de Alquileres, vigente a partir del 7 de marzo de 2015, regula los acuerdos de compra entre propietarios e inquilinos de unidades residenciales de alquiler que están sujetas a la Ordenanza de Alquileres.
Un “contrato de compra” es un acuerdo en el cual se le paga a un inquilino dinero o se le da otra contraprestación (por ejemplo, una exención del alquiler) para que desocupe una unidad de alquiler.
Un acuerdo para resolver una demanda pendiente por retención ilícita no constituye un "acuerdo de compra" a los efectos de la Sección 37.9E y no está sujeto a los mismos requisitos que se describen a continuación. Tenga en cuenta que la Ordenanza N.° 36-20, que amplió el término "Acuerdo de compra" para incluir acuerdos para resolver acciones de retención ilícita que se presenten dentro de los 120 días posteriores al inicio de las negociaciones de compra, fue prohibida por el Tribunal Superior el 11 de diciembre de 2020.
Procedimientos
El propietario debe cumplir con los siguientes procedimientos antes de iniciar cualquier discusión o negociación con un inquilino sobre la posibilidad de celebrar un acuerdo de compra (ya sea que la discusión sea por escrito o verbal):
- Paso 1: Divulgación previa a la compra al inquilino: antes de comenzar las negociaciones de compra, el propietario debe proporcionar primero a cada inquilino de la unidad de alquiler un Formulario de divulgación de negociaciones previas a la compra completo. El propietario debe conservar una copia de cada formulario de divulgación firmado durante cinco años, junto con un registro de la fecha en que el propietario proporcionó la divulgación a cada inquilino.
- Paso 2: Notificación previa a la compra a la Junta de alquiler: después de entregar a cada inquilino el formulario de divulgación anterior, pero antes de comenzar las conversaciones de compra con el inquilino, el propietario debe presentar un formulario de divulgación de Declaración del propietario sobre la entrega de negociaciones previas a la compra completo ante la Junta de alquiler.
Ambos formularios de precompra están disponibles en el Centro de formularios en el sitio web de la Junta de Alquiler.
Momento
Un acuerdo de compra podrá ejecutarse no antes de 30 días después de que comiencen las negociaciones de compra.
Para ser efectivo, el acuerdo de compra debe cumplir con los requisitos de la Sección 37.9E(f) de la Ordenanza de Alquiler, que, entre otras cosas, requiere que el acuerdo sea por escrito y contenga una declaración de que el inquilino puede cancelar el acuerdo en cualquier momento antes del día 45 después de que todas las partes hayan firmado el acuerdo.
Un acuerdo de compra que no cumpla con los requisitos de la Sección 37.9E(f) es ineficaz y el inquilino puede rescindirlo en cualquier momento.
El inquilino puede cancelar el contrato de compraventa dentro de los 45 días posteriores a su firma por todas las partes, informando por escrito al propietario que ha cancelado el contrato (o mediante una declaración de efecto similar). La notificación de cancelación del inquilino puede entregarse al propietario en mano, por correo postal o por correo electrónico.
Presentaciones ante la Junta de Alquileres
El propietario debe presentar una copia del contrato de compraventa totalmente firmado ante la Junta de Alquiler dentro de los 14 días posteriores a que expire el plazo del inquilino para cancelar el contrato (es decir, dado que el inquilino tiene 45 días para cancelar, el contrato de compraventa debe presentarse entre 46 y 59 días después de que todas las partes hayan firmado el contrato).
Si el propietario no presenta el acuerdo antes del día 59, el inquilino puede presentar una copia y también tendrá la opción de anular cualquier lenguaje del acuerdo en el que el inquilino renunció a sus derechos o liberó reclamos.
El propietario no está obligado a presentar un acuerdo de compra que haya sido cancelado por el inquilino.
La Sección 37.9E especifica diversos recursos y sanciones contra un propietario por la violación de los requisitos anteriores que pueden hacerse cumplir mediante una acción civil en un tribunal estatal. Además, la capacidad de un propietario para convertir un edificio en condominios puede verse afectada por un Acuerdo de Compra de conformidad con el Código de Subdivisión.
Datos de compra
Todos los contratos de compraventa presentados ante la Junta de Alquileres se publican en una base de datos de búsqueda que está disponible para el público en nuestra oficina. Sin embargo, toda la información sobre la identidad de los inquilinos se elimina antes de publicarse en la base de datos.
Puede obtener datos adicionales sobre los acuerdos de compra presentados ante la Junta de Alquiler, incluidos los montos y la cantidad de inquilinos, visitando la página de Datos de Compra de la Ciudad .
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