資訊頁面

了解所有權變更

所有財產都需要隨著所有權的變化而重新評估，但某些例外情況可能適用。

通知我們的辦公室

如果所有權發生任何變更，請盡快通知我們的辦公室，以避免產生利息和罰款。根據加州法律，如果未提交所有權變更聲明，評估員必須提前八 (8) 年進行評估。未能通知評估員可能會導致評估未能提交的處罰。

任何財產的所有權發生變更（除非所有者死亡），所有者必須在記錄轉讓時提交初步所有權變更報告 (PCOR)。當業主去世時，請在死亡之日起 150 天內向我們的辦公室提交不動產業主死亡表格。

免責聲明：本頁麵包含有關所有權排除變更​​的一般資訊。適用法律很複雜，隨時都可能變更。根據所有權歷史等因素，以下列出的一般排除條款可能不適用。如果您需要法律建議，請聯絡我們的辦公室以取得更多資訊或諮詢律師。

排除情況

需要提出索賠以避免重新評估的所有權變更包括：

  1. 提案 19 ：代際轉移父母對子女、祖父母對孫子女：父母與子女之間以及祖父母對孫子女的主要居住地的轉移，除上述轉移之外的所有其他家庭間轉移均不符合任何重新評估排除的條件。 （例如：兄弟與姊妹、叔叔與姪女、堂兄弟與堂兄弟等）
  2. 提案 19：55歲及以上人士的主要居所轉移評估：年滿 55 歲的人購買替代住宅，該替代住宅將成為該人的主要居住地。在這種情況下，以前住房的基準年價值可能會轉移到新房，以便新房不會被重新評估為其當前的公平市場價值。 
  3. 第 19 號提案：嚴重殘疾人：嚴重殘疾人（僅限身體殘疾或損傷 - 非精神殘疾）購買新的主要住宅。
  4. 當其中一名共同租戶死亡時，兩名共同租戶之間的主要住宅轉讓，前提是：
    1. 兩個共同租戶作為普通租戶或聯名租戶共同擁有該房產 100%。
    2. 兩名共同租戶必須是其中一名共同租戶去世前一年內的記錄所有者。
    3. 在其中一名共同租戶去世前一年內，該房產必須是雙方共同租戶的主要住所。
    4. 倖存的共同租戶必須獲得該房產 100% 的權益。
    5. 倖存的共同租戶必須簽署一份宣誓書，確認他或她在已故共同租戶死亡日期之前連續居住在該住所一年內。
  5. 2000 年 1 月 1 日至 2006 年 1 月 1 日之間發生的註冊同居伴侶之間的不動產轉讓（《收入和稅收法》第 62(p) 條）。如果業主及時提出索賠，縣評估員必須撤銷在此期間註冊同居伴侶之間發生的任何不動產轉讓所導致的任何重新評估。然而，這種逆轉的救濟僅適用於前瞻性的基礎。已註冊的國內合作夥伴將不會收到任何退款。
  6. 如果原始財產是透過政府行為（例如徵用權或反向譴責）徵用的，則購買替代財產。

表格

所有權變更聲明

初步所有權變更報告

所有權變更聲明、房地產所有者死亡

除外情況

以下排除情況無需提交表格：

  1. 丈夫和妻子之間的不動產轉讓，包括為配偶的利益轉入和轉出信託、在契約上增加配偶、配偶死亡時的轉讓以及根據離婚協議或協議進行的轉讓法院命令（《收入和稅收法》第63 條；規則462.220）。
  2. 2006 年 1 月 1 日或之後發生的註冊同居伴侶之間的不動產轉讓，其中包括為合夥人利益轉入和轉出信託、在契約上添加合夥人、合夥人死亡時的轉讓，以及在同居伴侶關係終止時根據和解協議或法院命令進行轉讓（《收入和稅收法》第62(p) 條）。
  3. 僅為了更正擁有不動產所有權的人的姓名而進行的交易或為了完善財產所有權而轉讓不動產的交易（例如，結婚時更改姓名）。
  4. 共有人之間的不動產轉讓，導致持有財產所有權的方法發生變化，但不改變共有人的比例利益，例如共同租賃的分割。
  5. 個人或個人與法人實體之間或法人實體之間的轉讓，例如共同租賃到合夥企業，或合夥企業到公司，僅導致不動產所有權持有方式發生變化，並且轉讓人和受讓人在轉讓的每一件不動產中的所有權權益比例，無論是股票、合夥權益或其他形式，在轉讓後保持不變。
  6. 貸款人不動產擔保權益的設立、轉讓、終止或重新轉讓或僅出於融資目的所需的任何轉讓（例如，共同簽署人）。強烈建議在登記後 6 個月內將所有權歸還給其原始所有者。缺乏或未能依規定歸還所有權可能會導致所有權變更。在這種情況下，評估員可以重新評估該財產。
  7. 信託或抵押貸款受託人的替代品。
  8. 導致建立共同共有的轉讓，其中轉讓人仍是共同共有人之一。
  9. 轉讓聯權共有財產，將財產回饋給共同共有人（即原轉讓人）。
  10. 將不動產轉讓給可撤銷信託，轉讓人保留撤銷信託的權力，或信託是為了轉讓人或轉讓人配偶的利益而設立的。
  11. 將不動產轉移到信託中，該信託可以由同時也是聯權共有人的創建者/設保人撤銷，並且在創建者/設保人去世時將其他聯權共有人指定為受益人。
  12. 為了創造者/設保人或創造者/設保人配偶的利益，將不動產轉讓給不可撤銷的信託。

常見問題

問題：不動產的「現有權益的轉讓」是否僅在出售或購買房產時發生？

答案：否。構成所有權變更的轉讓可以透過任何方式發生，包括但不限於自願、非自願或依法發生的轉讓；透過贈與、贈與、設計、繼承、信託、銷售合約、所有者的新增或刪除或財產結算進行的轉讓。不需要為財產付款或考慮。

Q：所有權變更如何影響財產稅？

答：每個縣評估員辦公室都會審查該縣的所有記錄契約，以確定哪些財產需要根據法律重新評估。縣評估員還可以透過其他方式發現所有權變化，例如業主自我報告、實地檢查、建築許可證審查和報紙。

一旦縣評估員確定所有權發生了變更，提案 13 要求縣評估員重新評估該財產，使其達到所有權變更之日的當前公平市場價值。由於財產稅是根據財產購買時的評估價值計算的，因此當前市場價值高於先前評估的第 13 號提案調整基準年價值將會增加財產稅。相反，如果當前市場價值低於先前評估的第 13 號提案調整基準年價值，則該房產的房產稅將會減少。然而，只有改變所有權的那部分財產才需要重新評估。

例如，如果轉讓了 50% 的財產，評估員將僅按照轉讓之日的當前公平市場價值重新評估該財產的 50%，並從任何現有的 13 號提案基準年價值中扣除 50%。在大多數情況下，當一個人購買住宅時，整個房產的所有權都會發生變化，並且 100% 的房產會被重新評估為其當前市場價值。

Q：我們終於還清了房屋貸款。這是重新評估的原因嗎？

答案：不可以。這不是一項僅僅因為沒有受益使用權轉讓而導致所有權變更的交易。

問題：我和我的兄弟共同擁有兩套投資公寓，但我們現在決定分別持有每間公寓的所有權。如果我將其中一處房產 50% 的所有權轉讓給我的兄弟，而他將另一處房產 50% 的所有權轉讓給我，這兩處房產是否都會重新評估？

答：是的。縣評估員將需要重新評估每個房產 50% 的當前市場價值。這將導致每項財產的 50% 保持其先前的基準年價值，並且每項財產的 50% 獲得新的基準年價值。由於兩套公寓是獨立的評估單位，因此利益不能分割。

問：我根據銷售合約買了一棟房子，但我們沒有記錄。我需要提交任何所有權變更表格嗎？

答：是的。在沒有記錄契約的情況下，加州法律要求業主在房地產或當地評估的活動房屋所有權變更時提交所有權變更聲明 (COS)。在提交契約或其他記錄文件的情況下，契約和某些其他記錄文件必須在記錄時附有初步所有權變更報告（PCOR）；否則，業主可以在其他時間提交 PCOR，但縣記錄員可能會收取 20 美元的提交未附隨文件的 PCOR 費用。如果未提交 PCOR，或填寫不正確，縣評估員可能會向您郵寄 COS。這些表格用於協助評估財產，不供公眾查閱。

問題：如果我將朋友或兄弟姐妹添加為我的房產的聯名租戶，這是否會導致以今天的市場價值重新評估？如果我將他們加入為共同租戶怎麼辦？

答：不會。由於這種排除，您成為「原始轉讓人」。一旦您不再對該房產擁有興趣，屆時整個房產將被重新評估。但是，除非適用排除，否則將某人新增為共同租戶是所有權的變更。

問：我和弟弟幾年前買了一棟房子。我們獲得了聯權租戶的所有權，從那時起就一直住在那裡。如果我的兄弟去世了，他的份額會被重新評估嗎？

答：如果您在您的兄弟去世時向縣評估員提交宣誓書，您可能有資格獲得共同租賃排除。只要您和您的兄弟共同擁有該財產的 100%，並且在死亡之日之前的一年內，您兩人都擁有該財產的所有權並持續居住在該財產中，則倖存的承租人將有資格獲得共同租賃排除。

問題：我和我的家庭伴侶住在我自己的房子裡。我可以將財產所有權權益的一半轉讓給我的合夥人，以便我們可以作為共同租戶持有所有權，而轉讓不會導致所有權重新評估發生變化嗎？

答：是的。如果您已在加州州務卿處登記，則已登記的同居伴侶之間的不動產轉讓不需重新評估。

Q：租賃的變更是否會受到所有權規則變更的影響？

答：是的。以下租賃交易被視為所有權變更：

  • 建立應稅不動產的租賃權益，期限為 35 年或以上（包括書面續約選擇權）。
  • 終止應稅不動產的租賃權益（如果租賃的財產返還給出租人），其原始期限為 35 年或更長（包括書面續約選擇權）。
  • 剩餘期限為 35 年或以上的租賃權益的任何轉讓（包括書面續約選擇權）*。
  • 轉讓（出售）出租人在剩餘期限（包括書面續約選擇權）少於 35 年的租賃的應稅不動產中的權益。
  • 當租賃不動產改變所有權時（如上述 1 至 4），整個財產將被重新評估，包括租賃權和租賃費。

    *只有進行此類租賃或轉讓的財產部分才應被視為所有權發生了變更。例如，購物中心一家商店的合格租賃只需要對該商店進行重新評估。

除外情況包括：

  • 轉讓（出售）出租人在剩餘期限為 35 年或以上（包括續租選擇權）的租賃的應稅不動產中的權益。
  • 將剩餘期限少於 35 年的應稅不動產的租賃權益轉讓給出租人以外的人。
  • 出租人轉讓住宅物業的 ½ 權益，該權益有資格獲得房主 ½ 豁免，前提是承租人擁有該住宅並作為其主要住所居住。

問題：我該如何通知縣評估員我購買了房產？

答： 《收入和稅收法》第 480 條要求任何需繳納地方財產稅且所有權發生變更的不動產的買方按照以下時間表提交所有權變更報告：

  • 如果記錄傳輸：記錄時
  • 若未記錄轉讓或在記錄時未提交所有權變更報告：自轉讓之日起 90 天內
  • 如果所有權變更是由於死亡造成的且沒有遺囑認證：死亡之日起 150 天內
  • 如果所有權變更是由於死亡造成的，並且遺產經過遺囑認證：在提交「清單和評估」的同時

如果該聲明是在記錄時提交的，則所有者可以提交初步所有權變更報告（ BOE 502-A ）。如果在記錄時未提交 PCOR，則所有者必須在指定期限內提交所有權變更聲明 ( BOE-502-AH )。

問題：什麼是初步所有權變更報告和所有權變更聲明？

答：通常，當向縣記錄員記錄財產銷售或轉讓時，也會提交初步所有權變更報告 (PCOR)。 PCOR 是一份兩頁的問卷，要求提供有關財產的轉讓資訊；可能被排除在重新評估之外；參與轉讓的主體；轉移類型；購買價格和銷售條款（如果適用）；以及其他此類相關數據。 PCOR 通常滿足所有權變更報告要求，除非傳回的表格不完整。如果在記錄時受讓人選擇不提交 PCOR，或未記錄轉讓契約，受讓人仍有義務在規定的時限內向縣評估員提交所有權變更聲明 (COS)。如果在提交轉讓文件進行記錄時未提交 PCOR，記錄者可能會收取額外 20 美元的記錄費。 PCOR 應由受讓人簽署並認證。在審查 PCOR 後，縣評估員還可能要求提供有關契約的其他資訊或與轉讓相關的其他事項。如果在記錄轉讓時未提交 PCOR 或 PCOR 不完整，縣評估員通常會將 COS 發送給受讓人。 COS 包含與 PCOR 中相同的問題。當獨特或專業類型財產的受讓人變更所有權時，縣評估員也可以向他們發送 COS。

問：未提交初步所有權變更報告或所有權變更聲明的處罰是什麼？

答：根據《收入和稅收法》第 482 條，如果您未能將所有權變更通知縣評估員，則此類未報告將導致罰款和利息的評估，還可能導致與任何逃稅評估相關的處罰。未根據評估員書面請求提交所有權變更聲明的罰款為 100 美元或轉讓產生的新基準年價值的 10%（以較高者為準），但如果財產符合條件，此類罰款不得超過 5,000 美元如果房產不符合房主豁免資格，則為20,000 美元，除非是故意未提交。

問題：如果我沒有提交所有權變更聲明，逃脫評估的時效是多少？

答：根據《收入和稅收法》第 532(b)(2) 條，如果逃稅評估是由於未能提交所需的所有權變更聲明而導致的，縣評估員必須追溯評估多達八份之前的評估名冊。對於法人實體，縣評估員進行逃逸評估的年資沒有限制。

問題：如果業主在縣評估員要求填寫所有權變更聲明後 90 天內做出答复，但未在轉讓之日起 90 天內做出答复，是否會受到處罰？

答：不會。

問題：我和媽媽、姊姊以聯名租戶的身分購買了一套商業房地產。如果媽媽將她的權益授予我和我妹妹，這種轉讓是否構成所有權變更？

答：是的。您和您的姐姐是唯一剩下的共同共有人，因此自從您媽媽將三分之一的權益轉讓給您和您的姐姐以來，三分之一的財產所有權發生了變化。