Đơn giản hóa việc thẩm định thuế tài sản

Hãy tưởng tượng nếu cô Jenkins bán căn nhà ở San Francisco của mình cho một người bạn thân với giá bằng một nửa (500.000 đô la) so với giá mà cô có thể bán trên thị trường mở (1 triệu đô la). Thuế tài sản sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?

Văn phòng thẩm định phải đánh giá số tiền mà chủ sở hữu mới phải trả cho thuế tài sản mỗi lần có sự chuyển nhượng tài sản. Nhưng luật tiểu bang yêu cầu văn phòng phải chấp nhận giá trị thị trường là giá trị ban đầu cho thuế tài sản. Nhiều lần, giá bán phản ánh giá trị thị trường nhưng cũng có những trường hợp ngoại lệ, như bà Jenkins. Vậy, làm sao bạn có thể biết được giá bán có phải là giá trị thị trường của một bất động sản hay không?

Sự chênh lệch giữa giá bán và giá trị thị trường có thể ảnh hưởng đến doanh thu của Thành phố. Thuế tài sản là một trong những nguồn thu quan trọng nhất đối với chính quyền địa phương và tiểu bang. Gần một phần ba Quỹ chung của Thành phố đến từ thuế tài sản, hỗ trợ các dịch vụ của Thành phố, chẳng hạn như an toàn công cộng, công viên, thư viện, y tế và dịch vụ khu phố. Sử dụng ví dụ trên, bạn của cô Jenkins phải trả khoảng 10.000 đô la (giả sử mức thuế là 1% của 1 triệu đô la) chứ không phải 5.000 đô la (1% của 500.000 đô la) tiền thuế tài sản mỗi năm.

Đánh giá một bất động sản theo giá thị trường cũng đảm bảo tính công bằng. Hãy tưởng tượng nếu người hàng xóm của bà Jenkins mua một ngôi nhà tương tự gần đó cùng lúc. Người hàng xóm đó sẽ phải trả gấp đôi tiền thuế tài sản so với bạn của bà Jenkins nếu văn phòng thẩm định chấp nhận giá bán là giá trị thẩm định mới của bất động sản.

Vậy thì thách thức ở đây là gì. Khi hàng nghìn giao dịch chuyển nhượng bất động sản được xử lý tại Văn phòng thẩm định giá mỗi năm, cách tốt nhất để xác định những bất động sản có giá bán không phản ánh giá trị thị trường là gì?

Bối cảnh: Người định giá đặt lại giá trị tài sản theo giá thị trường sau khi bán

Theo Đề xuất 13 (1978), khi một bất động sản đổi chủ, Người định giá phải thiết lập lại giá trị định giá của bất động sản đó theo giá thị trường. Quá trình này được gọi là định giá lại.

Những người thẩm định được chứng nhận của tiểu bang tại Văn phòng thẩm định có trách nhiệm thẩm định lại các bất động sản này sau khi chuyển nhượng. Những người thẩm định này có kiến thức sâu rộng về thị trường bất động sản của Thành phố. Họ sử dụng kiến thức chuyên môn này kết hợp với một loạt các công cụ để tiến hành phân tích thị trường nhằm xác định:

1. Giá bán là giá trị thị trường, HOẶC
2. Giá bán không phải là giá trị thị trường và gán một giá trị mới

Trong quá trình này, người thẩm định cẩn thận ghi lại lý do của họ, để chủ sở hữu bất động sản có thể phản đối giá trị nếu họ không đồng ý. Công việc này tốn nhiều thời gian. Kết hợp với thị trường bất động sản sôi động của Thành phố, hàng đợi thẩm định lại đã tăng lên, tạo ra tình trạng tồn đọng đáng kể các vụ việc.

Sự tồn đọng này có nghĩa là người nộp thuế phải đối mặt với sự không chắc chắn về số tiền họ nợ thuế và liệu họ có nhận được nhiều năm hóa đơn bù trừ hay không. Sự chậm trễ cũng có nghĩa là Thành phố không thể thu thuế tài sản đúng hạn và có thể gặp rủi ro về doanh thu nếu quyền sở hữu tài sản lại đổi chủ trước khi hóa đơn mới được phát hành.

Câu hỏi dịch vụ: Chúng ta có thể đơn giản hóa việc thẩm định tài sản trong khi vẫn đảm bảo quy trình công bằng không?

Để giúp giảm bớt khối lượng công việc phải xử lý, Văn phòng thẩm định cần chia doanh số bán bất động sản thành hai nhóm hiệu quả hơn:

1. Chuyển nhượng tài sản trong đó giá bán thể hiện giá trị thị trường
2. Chuyển nhượng tài sản khi giá bán không phản ánh giá trị thị trường

Điều này khó hơn vẻ bề ngoài. Bất động sản có tính biến động cao - hai ngôi nhà cạnh nhau có thể có giá bán rất khác nhau do lịch sử của bất động sản, đặc điểm của nó và nhiều yếu tố khác.

Giá mỗi feet vuông thay đổi khá nhiều - ngay cả trong cùng một khu vực.

Những gì chúng tôi đã làm: Một mô hình thống kê tạo ra giá dự đoán cho mỗi lần bán bất động sản

DataScienceSF đã phát triển ba mô hình hồi quy tạo ra "giá dự đoán" dựa trên nhiều yếu tố, bắt đầu bằng việc đó là chung cư, nhà nhiều hộ gia đình hay nhà ở gia đình đơn lẻ. Trong mỗi trường hợp, mô hình sau đó sử dụng dữ liệu về thời điểm và địa điểm bán bất động sản, cùng các chi tiết về bất động sản như năm xây dựng và diện tích để tạo ra dự đoán.

Giá dự kiến của một ngôi nhà bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố.

Thực hiện: Ngưỡng đánh dấu doanh số yêu cầu đánh giá đầy đủ

Các mô hình chạy trên dữ liệu mới để tạo ra dự đoán giá trên cơ sở hai tuần một lần. Sau đó, nó chia các thuộc tính thành hai danh sách:

1. Giá bán nằm trong phạm vi nhất định của giá dự đoán
2. Giá bán rất khác so với giá dự kiến.

Danh sách đầu tiên được chuyển đến một nhóm thẩm định viên thực hiện các cuộc kiểm tra bổ sung và đảm bảo chất lượng để xác định xem bất kỳ tài sản nào có cần phân tích bổ sung hay không. Nếu không, giá bán được chấp nhận và ghi nhận là giá trị mới. Danh sách thứ hai được chia nhỏ và giao cho các thẩm định viên để đánh giá lại toàn bộ.

Quy trình mới hợp lý hóa việc đánh giá doanh số bán hàng trông có vẻ bình thường
Mô hình mới đã giúp xóa hơn 250 trường hợp khỏi hàng đợi xử lý tính đến ngày 30 tháng 3 năm 2018. Những trường hợp này có giá trị thực tế khoảng 407 triệu đô la (không nên nhầm lẫn với giá trị bổ sung vẫn cần được tính toán).