Pag-streamline ng Mga Pagtatasa ng Buwis sa Ari-arian

Isipin kung ang isang Ms. Jenkins ay nagbebenta ng kanyang tahanan sa San Francisco sa isang malapit na kaibigan sa kalahati ng presyo ($500,000) ng kung ano ang maaari niyang ibenta sa bukas na merkado ($1 milyon). Ano ang magiging epekto sa mga buwis sa ari-arian?

Dapat tasahin ng Opisina ng Assessor kung magkano ang dapat bayaran ng bagong may-ari sa mga buwis sa ari-arian tuwing may paglilipat ng ari-arian. Ngunit ang batas ng estado ay nag-aatas sa opisina na tanggapin ang halaga sa pamilihan bilang paunang halaga para sa mga buwis sa ari-arian. Maraming beses, ang presyo ng pagbebenta ay sumasalamin sa halaga ng merkado ngunit mayroon ding mga pagbubukod, tulad ni Ms. Jenkins. Kaya, paano mo malalaman kung ang presyo ng pagbebenta ay ang halaga sa pamilihan ng isang ari-arian?

Ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at halaga sa pamilihan ay maaaring makaapekto sa kita ng Lungsod. Ang mga buwis sa ari-arian ay isa sa pinakamahalagang pinagmumulan ng kita para sa lokal at estadong pamahalaan. Halos isang-katlo ng Pangkalahatang Pondo ng Lungsod ay nagmumula sa mga buwis sa ari-arian, pagsuporta sa mga serbisyo ng Lungsod, tulad ng kaligtasan ng publiko, mga parke, mga aklatan, kalusugan, at mga serbisyo sa kapitbahayan. Gamit ang halimbawa sa itaas, ang kaibigan ni Ms. Jenkins ay dapat magbayad ng humigit-kumulang $10,000 (ipagpalagay na ang rate ng buwis na 1% ng $1M) hindi $5K (1% ng $500K) sa mga buwis sa ari-arian bawat taon.

Ang pagtatasa ng isang ari-arian sa halaga ng pamilihan ay tinitiyak din ang pagiging patas. Isipin kung ang kapitbahay ni Ms. Jenkins ay bumili ng katulad na bahay sa malapit sa parehong oras. Magbabayad sana ang kapitbahay ng dalawang beses nang mas malaki sa mga buwis sa ari-arian kumpara sa kaibigan ni Ms. Jenkins kung tinanggap ng opisina ng Assessor ang presyo ng pagbebenta bilang bagong tinasang halaga ng ari-arian.

Kaya narito ang hamon. Kapag libu-libong paglilipat ng ari-arian ang pinoproseso sa Tanggapan ng Assessor bawat taon, ano ang pinakamahusay na paraan upang matukoy ang mga ari-arian kung saan ang presyo ng pagbebenta ay hindi nagpapakita ng halaga sa pamilihan?

Background: Nire-reset ng Assessor ang halaga ng ari-arian sa rate ng merkado pagkatapos ibenta

Sa ilalim ng Proposisyon 13 (1978), sa sandaling magpalit ng kamay ang isang ari-arian, dapat i-reset ng Assessor ang tinasang halaga ng ari-arian sa halaga sa pamilihan. Ang proseso ay tinatawag na muling pagtatasa.

Ang mga sertipikadong appraiser ng estado sa Tanggapan ng Assessor ay may pananagutan sa muling pagtatasa ng mga ari-arian na ito pagkatapos ng mga paglilipat. Ang mga appraiser na ito ay may malalim na kaalaman sa merkado ng real estate ng Lungsod. Ginagamit nila ang ekspertong kaalamang ito na sinamahan ng maraming tool para magsagawa ng pagsusuri sa merkado upang matukoy:

1. Ang presyo ng pagbebenta ay ang halaga sa pamilihan, O
2. Ang presyo ng pagbebenta ay hindi halaga sa pamilihan at nagtatalaga ng bagong halaga

Sa panahon ng proseso, maingat na idodokumento ng mga appraiser ang kanilang pangangatwiran, upang ang mga may-ari ng ari-arian ay maaaring labanan ang halaga kung hindi sila sumasang-ayon. Nakakaubos ng oras ang trabaho. Kasama ang aktibong real estate market ng Lungsod, tumaas ang pila sa trabaho sa muling pagtatasa, na lumilikha ng malaking backlog ng mga kaso.

Ang backlog na ito ay nangangahulugan na ang mga nagbabayad ng buwis ay nahaharap sa kawalan ng katiyakan tungkol sa kung magkano ang kanilang utang sa mga buwis at kung makakatanggap sila ng maraming taon ng mga catch-up na bill. Nangangahulugan din ang mga pagkaantala na ang Lungsod ay hindi makakakolekta ng mga buwis sa ari-arian sa tamang oras at maaaring ipagsapalaran ang kita kung muling magpalit ng kamay ang pagmamay-ari ng ari-arian bago maglabas ng mga bagong singil.

Tanong sa Serbisyo: Maaari ba nating i-streamline ang mga pagtatasa ng ari-arian habang tinitiyak ang isang patas na proseso?

Upang makatulong na mabawasan ang kanilang pila sa trabaho, kailangan ng Assessor's Office na hatiin ang mga benta ng ari-arian sa dalawang bucket nang mas mahusay:

1. Mga paglilipat ng ari-arian kung saan ang presyo ng pagbebenta ay kumakatawan sa halaga sa pamilihan
2. Mga paglilipat ng ari-arian kung saan ang presyo ng pagbebenta ay hindi kumakatawan sa halaga sa pamilihan

Ito ay mas mahirap kaysa sa hitsura nito. Ang mga ari-arian ay lubhang pabagu-bago - dalawang bahay na magkatabi ay maaaring may ibang presyo ng mga benta dahil sa kasaysayan ng ari-arian, mga katangian nito, at marami pang ibang salik.

Medyo nag-iiba-iba ang presyo sa bawat square foot - kahit sa parehong lugar.

Ang ginawa namin: Lumilikha ang isang istatistikal na modelo ng hinulaang presyo para sa bawat pagbebenta ng ari-arian

Nakabuo ang DataScienceSF ng tatlong modelo ng regression na bumubuo ng "hulaang presyo" batay sa maraming salik, simula sa kung ito ay isang condominium, multi-family home, o single-family home. Sa bawat kaso, gumagamit ang modelo ng data kung kailan at saan ibinebenta ang property, at mga detalye ng property tulad ng taon na ginawa at square feet upang makabuo ng hula.

Ang hinulaang presyo ng isang bahay ay apektado ng maraming salik.

Pagpapatupad: Ang mga limitasyon ay nag-flag ng mga benta na nangangailangan ng buong pagtatasa

Ang mga modelo ay tumatakbo sa bagong data upang makabuo ng mga hula sa presyo sa isang bi-lingguhang batayan. Pagkatapos ay hinahati nito ang mga katangian sa dalawang listahan:

1. Mga presyo ng pagbebenta na akma sa loob ng isang partikular na hanay ng hinulaang presyo
2. Mga presyo ng pagbebenta na ibang-iba sa hinulaang presyo.

Ang unang listahan ay napupunta sa isang pangkat ng mga appraiser na nagsasagawa ng mga karagdagang pagsusuri at kalidad ng kasiguruhan upang matukoy kung ang anumang mga ari-arian ay dapat mangailangan ng karagdagang pagsusuri. Kung hindi, ang mga presyo ng pagbebenta ay tinatanggap at nakatala bilang mga bagong halaga. Ang pangalawang listahan ay nahahati at itatalaga sa mga appraiser para sa isang buong muling pagtatasa.

Ang bagong proseso ay nag-streamline sa pagtatasa ng mga benta na mukhang tipikal
Ang bagong modelo ay nagresulta sa mahigit 250 kaso na inalis mula sa pila sa trabaho noong Marso 30, 2018. Ang mga kasong ito ay kumakatawan sa humigit-kumulang $407 milyon sa purong halaga ng roll (hindi dapat ipagkamali sa karagdagang halaga na kailangan pa ring kalkulahin).