Thay thế bạn cùng phòng

Tổng quan

Sắc lệnh Thuê nhà của San Francisco thường cho phép người thuê nhà thay thế bạn cùng phòng sắp chuyển đi và/hoặc tăng số lượng người ở trong đơn vị, ngay cả khi bị cấm theo hợp đồng cho thuê bằng văn bản. Tuy nhiên, không có điều khoản nào trong Sắc lệnh Thuê nhà cho phép người thuê nhà cho thuê lại hoặc chuyển nhượng toàn bộ đơn vị cho người thuê mới vi phạm hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại đơn vị để sử dụng cho mục đích du lịch hoặc tạm thời theo định nghĩa trong Sắc lệnh Cho thuê Ngắn hạn trong thời gian dưới 30 ngày (Xem Mục 41A.5 của Bộ luật Hành chính).

Người thuê nhà có hợp đồng thuê nhà bằng văn bản phải tuân theo các thủ tục được mô tả ở đây để có được sự chấp thuận của chủ nhà trước khi chuyển người thuê mới vào căn hộ. Mặt khác, nếu không có hợp đồng thuê nhà bằng văn bản cho hợp đồng thuê nhà, hoặc nếu hợp đồng không đề cập đến vấn đề cho thuê lại và không bao gồm giới hạn về số lượng người thuê, người thuê nhà không bắt buộc phải có được sự chấp thuận của chủ nhà trước khi chuyển người thuê mới vào căn hộ và các thủ tục sau đây không áp dụng.

Tôi đếm mười bốn ngày như thế nào?

Ví dụ: Người thuê nhà đưa ra yêu cầu bằng văn bản vào ngày đầu tiên của tháng để thay thế người bạn cùng phòng đã chuyển đi hoặc thêm một thành viên gia đình hoặc người ở bổ sung khác vào căn hộ.

• Nếu yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà được chuyển trực tiếp đến chủ nhà, yêu cầu đó được coi là đã được chủ nhà nhận vào ngày gửi (ngày 1) và chủ nhà có thời gian đến ngày 15 để phản hồi.
• Nếu yêu cầu được gửi qua email, yêu cầu được coi là đã nhận sau hai ngày (ngày thứ 3) và chủ nhà có thời gian đến ngày 17 để phản hồi.
• Nếu yêu cầu được gửi qua thư, yêu cầu được coi là đã nhận sau năm ngày kể từ ngày đóng dấu bưu điện (ngày 6) và chủ nhà có thời gian đến ngày 20 để phản hồi.

Chủ nhà có thể yêu cầu bất kỳ thông tin nào về người thuê nhà mới được đề xuất không?

Trong vòng năm ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà, chủ nhà có thể yêu cầu người thuê nhà nộp đơn xin theo mẫu chuẩn đã hoàn thành cho người thuê nhà mới được đề xuất hoặc cung cấp đủ thông tin về người thuê nhà mới để chủ nhà có thể tiến hành kiểm tra lý lịch thông thường, bao gồm họ tên đầy đủ, ngày sinh và thông tin tham khảo nếu được yêu cầu. Mặc dù chủ nhà có thể yêu cầu người thuê nhà mới đáp ứng các tiêu chuẩn ứng dụng hợp lý, thông thường của họ và đồng ý bằng văn bản chịu ràng buộc bởi hợp đồng cho thuê hiện tại giữa chủ nhà và người thuê nhà, nhưng khả năng tín dụng không phải là cơ sở để từ chối yêu cầu của người thuê nhà về một người thuê nhà bổ sung nếu người thuê nhà bổ sung đó không có nghĩa vụ pháp lý phải trả một phần hoặc toàn bộ tiền thuê nhà cho chủ nhà. Do đó, khi người thuê nhà yêu cầu chủ nhà đồng ý cho một người thuê nhà mới không trả tiền thuê nhà trực tiếp cho chủ nhà, chẳng hạn như người thuê phụ, chủ nhà có thể không yêu cầu thông tin tín dụng hoặc thu nhập như một phần của đơn xin hoặc kiểm tra lý lịch.

Nếu chủ nhà yêu cầu thông tin kịp thời từ người thuê mới được đề xuất, thì người thuê nhà có năm ngày dương lịch sau khi nhận được yêu cầu của chủ nhà để cung cấp cho chủ nhà đơn xin của người thuê mới được đề xuất hoặc thông tin kiểm tra lý lịch thông thường. Thời hạn năm ngày bắt đầu tính từ ngày sau khi người thuê nhà thực sự nhận được yêu cầu của chủ nhà. Nếu người thuê nhà không phản hồi trong thời hạn năm ngày, thì chủ nhà có thể từ chối yêu cầu của người thuê nhà trên cơ sở đó. Sau đó, người thuê nhà có thể gửi yêu cầu bằng văn bản mới cho chủ nhà để xin người thuê mới và mốc thời gian 14 ngày sẽ bắt đầu lại.

Khi nào chủ nhà có thể từ chối yêu cầu tìm người thuê mới?

Theo Quy định và Quy tắc của Hội đồng Thuê nhà, Mục 6.15A, 6.15B, 6.15D và 6.15E, chủ nhà phải có cơ sở hợp lý để từ chối yêu cầu của người thuê nhà về người cư trú mới trong căn hộ. Trừ khi người cư trú mới là con nhỏ của người thuê nhà hiện tại, việc chủ nhà từ chối yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà về người cư trú mới có thể được coi là hợp lý trong một số trường hợp, bao gồm nhưng không giới hạn ở những trường hợp sau:

1. nơi mà người thuê mới được đề xuất sẽ có nghĩa vụ pháp lý phải trả một phần hoặc toàn bộ tiền thuê nhà cho chủ nhà và chủ nhà có thể chứng minh rằng người thuê mới không có khả năng tín dụng.
2. khi chủ nhà đã kịp thời yêu cầu người thuê mới hoàn thành mẫu đơn theo mẫu chuẩn của chủ nhà hoặc cung cấp đủ thông tin để chủ nhà tiến hành kiểm tra lý lịch thông thường và người thuê mới không tuân thủ trong vòng năm ngày dương lịch kể từ ngày người thuê thực sự nhận được yêu cầu của chủ nhà.
3. nơi chủ nhà có thể chứng minh rằng người thuê nhà mới được đề xuất đã cố tình trình bày sai sự thật quan trọng trên mẫu đơn chuẩn của chủ nhà hoặc cung cấp thông tin sai lệch đáng kể cho chủ nhà, gây cản trở khả năng tiến hành kiểm tra lý lịch thông thường của chủ nhà.
4. nơi chủ nhà có thể chứng minh rằng người thuê nhà mới được đề xuất gây ra mối đe dọa trực tiếp đến sức khỏe, sự an toàn hoặc an ninh của những cư dân khác trong bất động sản hoặc đến cấu trúc vật lý của bất động sản.

Ngoài ra, chủ nhà cũng có thể từ chối yêu cầu của người thuê nhà về việc có thêm người ở mới nếu việc thêm người ở mới vượt quá số người được phép theo hợp đồng cho thuê hoặc số người trước đó mà chủ nhà cho phép ở trong căn hộ và một trong những điều sau đây là đúng:

1. người thuê nhà bổ sung không phải là thành viên gia đình của người thuê nhà hiện tại và chủ nhà và người thuê nhà cùng sống trong một đơn vị cho thuê, hoặc
2. người thuê nhà bổ sung không phải là thành viên gia đình của người thuê nhà hiện tại và người thuê nhà bổ sung sẽ yêu cầu chủ nhà tăng công suất điện hoặc nước nóng trong tòa nhà, hoặc cải tạo các hệ thống tòa nhà khác hoặc các tiện nghi hiện có và việc thanh toán cho những cải tiến như vậy gây khó khăn về tài chính cho chủ nhà, theo quyết định của Thẩm phán Luật hành chính của Hội đồng thuê nhà, hoặc
3. tổng số người cư trú trong căn hộ (bao gồm cả thành viên gia đình) sẽ vượt quá:

(i) hai người trong một căn hộ studio, ba người trong một căn hộ một phòng ngủ, bốn người trong một căn hộ hai phòng ngủ, sáu người trong một căn hộ ba phòng ngủ hoặc tám người trong một căn hộ bốn phòng ngủ; hoặc

(ii) số lượng tối đa được phép trong đơn vị theo Mục 503 của Bộ luật Nhà ở San Francisco.

Trong mục đích này, “thành viên gia đình” được định nghĩa là con, cha mẹ, cháu, ông bà, anh chị em ruột của người thuê nhà, hoặc vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống của những người thân đó, hoặc vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống của người thuê nhà.

Nếu chủ nhà vô lý từ chối yêu cầu tìm người thuê mới của người thuê nhà thì sao?

Nếu chủ nhà từ chối yêu cầu của người thuê nhà về người thuê mới mà không có lý do chính đáng, người thuê nhà có thể nộp đơn xin giảm dịch vụ lên Hội đồng Thuê nhà để yêu cầu giảm tiền thuê nhà. Ngoài ra, người thuê nhà không thể bị đuổi vì vi phạm hợp đồng thuê nhà bằng văn bản nếu người thuê mới chuyển đến và chủ nhà đã vô lý từ chối đồng ý với người thuê mới.

Nếu người thuê nhà chuyển người mới vào căn hộ mà không có sự đồng ý của chủ nhà thì sao?

Nếu người thuê nhà có hợp đồng thuê nhà bằng văn bản giới hạn hoặc cấm cho thuê lại và người thuê nhà chuyển một người thuê mới vào đơn vị mà không có sự đồng ý của chủ nhà, chủ nhà có thể gửi cho người thuê nhà thông báo bằng văn bản rằng hợp đồng thuê nhà đã bị vi phạm và phải cho người thuê nhà ít nhất mười (10) ngày để khắc phục vi phạm hợp đồng thuê nhà trước khi tiến hành trục xuất. Người thuê nhà có thể khắc phục vi phạm bằng cách gửi yêu cầu bằng văn bản cho chủ nhà về người thuê thêm hoặc bằng cách đuổi người thuê không được chấp thuận khỏi đơn vị. Yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà sẽ bắt đầu mốc thời gian 14 ngày được mô tả ở trên.

Chủ nhà có phải thêm người thuê nhà mới vào hợp đồng cho thuê không?

Ngay cả khi chủ nhà đã chấp thuận cho người thuê mới chuyển đến căn hộ, chủ nhà không bắt buộc phải chấp nhận tiền thuê trực tiếp từ người thuê mới hoặc thêm người thuê mới vào hợp đồng cho thuê. Thay vào đó, chủ nhà có thể tiếp tục chấp nhận toàn bộ tiền thuê từ một hoặc nhiều người thuê hiện tại, những người đóng vai trò là "người thuê chính" liên quan đến người thuê "phụ" mới. Nhìn chung, người thuê phụ là người thuê không có thỏa thuận với chủ sở hữu và trả tiền thuê cho người thuê chính, người được coi là "chủ nhà" về mặt pháp lý.

Chủ nhà có thể tăng tiền thuê nhà vì có người thuê mới không?

Chủ nhà không được tăng tiền thuê căn hộ dựa trên việc thay thế người thuê cũ hoặc thêm người thuê mới, ngay cả khi người thuê đồng ý.

Tuy nhiên, nếu tất cả những người thuê nhà ban đầu đã rời khỏi căn hộ và những người thuê còn lại là những người thuê lại chuyển đến vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1996, thì chủ nhà có thể được phép tăng tiền thuê theo giá thị trường.

Thẻ: Chủ đề 151