Đạo luật bảo vệ người thuê nhà California năm 2019 (AB 1482)

Về AB 1482 

• Đạo luật Bảo vệ Người thuê nhà California năm 2019 (AB 1482) là luật toàn tiểu bang có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2020 và hết hạn vào ngày 1 tháng 1 năm 2030. Đạo luật này được sửa đổi bởi SB 567.
• Yêu cầu chủ nhà phải có “lý do chính đáng” để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
• Giới hạn mức tăng tiền thuê nhà hàng năm không quá 5% + CPI địa phương (CPI = tỷ lệ lạm phát) hoặc 10% tùy theo mức nào thấp hơn.
• Người thuê nhà không được từ bỏ quyền được bảo vệ này và bất kỳ thỏa thuận nào của người thuê nhà về việc này đều vô hiệu vì trái với chính sách công.
• Chủ sở hữu có thể phải chịu mức phạt lên đến gấp ba lần số tiền
• Nếu một đơn vị đã tuân theo các quy định về trục xuất và/hoặc tăng tiền thuê nhà tại địa phương của San Francisco, thì đơn vị đó vẫn phải tuân theo các quy định tại địa phương đó và luật toàn tiểu bang không xóa bỏ hoặc thay thế các biện pháp bảo vệ người thuê nhà đó. 

Những gì Hội đồng cho thuê có thể làm 

Người thuê nhà có thể nộp Báo cáo về việc tăng tiền thuê nhà quá mức theo Đạo luật bảo vệ người thuê nhà lên Ban quản lý tiền thuê nhà nếu họ:

• Sống ở San Francisco và
• Tin rằng chủ nhà đã tăng tiền thuê nhà vi phạm AB 1482

Hội đồng cho thuê sẽ:

• Gửi thông báo cho chủ nhà xác nhận đã nhận được báo cáo của bạn
• Hãy cho chủ nhà biết luật áp dụng

Nhưng Rent Board không cung cấp tư vấn pháp lý và không thể thực thi luật tiểu bang hoặc tiến hành phiên điều trần về tranh chấp liên quan đến AB 1482. AB 1482 chỉ có thể được thực thi tại tòa án tiểu bang. Nếu bạn là người thuê nhà, bạn cũng có thể cân nhắc liên hệ với luật sư hoặc tổ chức bảo vệ quyền lợi người thuê nhà địa phương để được giúp đỡ.

Các loại nhà ở được bảo hiểm 

Tất cả nhà ở tại tiểu bang California đều được áp dụng theo AB 1482 trừ khi thuộc một trong các loại miễn trừ sau:

Các đơn vị được miễn trừ khỏi cả quy định “lý do chính đáng” và giới hạn mức tiền thuê nhà

• Các đơn vị được xây dựng trong vòng 15 năm qua (áp dụng theo cơ sở liên tục - tức là một đơn vị được xây dựng vào ngày 1 tháng 1 năm 2006 không được bảo hiểm tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2020, nhưng được bảo hiểm kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2021 trở đi).
• Các đơn vị bị hạn chế bởi văn bản, hạn chế theo quy định hoặc tài liệu ghi chép khác hạn chế khả năng chi trả của các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc trung bình.
• Một số ký túc xá.
• Bất động sản có hai đơn vị, với điều kiện đơn vị thứ hai phải do chủ sở hữu bất động sản đó cư trú trong toàn bộ thời gian thuê.
• Nhà ở gia đình đơn lẻ và chung cư chỉ được miễn nếu cả (A) và (B) đều áp dụng:

(A) tài sản không thuộc sở hữu của một trong những người sau:

• (i) một quỹ tín thác bất động sản, hoặc
• (ii) một công ty, hoặc
• (iii) một LLC có ít nhất một thành viên là công ty.

-----VÀ----

(B) Chủ nhà đã thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản rằng việc thuê nhà không phải tuân theo “lý do chính đáng” và các hạn chế tăng tiền thuê như được mô tả cụ thể trong Bộ luật Dân sự Mục 1946.2(e)(8)(B)(i) và 1947.12(d)(5)(B)(i). Xem bên dưới để biết thêm thông tin.

• Miễn trừ có giới hạn đối với nhà ở gia đình đơn lẻ không áp dụng khi có nhiều hơn một đơn vị nhà ở trên cùng một lô đất hoặc bất kỳ đơn vị nhà ở thứ hai nào trong tòa nhà không thể bán riêng khỏi đơn vị đang xét (chẳng hạn như đơn vị nhà ở cho người thân).     

Các đơn vị được miễn trừ khỏi giới hạn tiền thuê nhà

• Các đơn vị đã phải tuân theo luật kiểm soát tiền thuê nhà tại địa phương, hạn chế mức tăng tiền thuê hàng năm ở mức dưới 5% + CPI.

Các đơn vị được miễn trừ khỏi các quy định “chính đáng”

• Các đơn vị đã phải tuân theo một sắc lệnh địa phương yêu cầu "lý do chính đáng" để chấm dứt hợp đồng thuê và có tính bảo vệ cao hơn luật tiểu bang (chẳng hạn như các biện pháp bảo vệ chống trục xuất theo Sắc lệnh Thuê nhà của San Francisco).
• Nhà ở gia đình đơn lẻ, do chủ sở hữu sinh sống, trong đó chủ sở hữu cho thuê không quá hai phòng ngủ hoặc căn hộ, bao gồm các căn hộ phụ trợ và các căn hộ phụ trợ nhỏ hơn.
• Nhà ở mà người thuê nhà chia sẻ phòng tắm hoặc nhà bếp với chủ nhà, nếu chủ nhà sống tại bất động sản đó như nơi cư trú chính của họ.
• Nhà ở do bệnh viện phi lợi nhuận, nhà thờ, cơ sở chăm sóc mở rộng, cơ sở chăm sóc mở rộng được cấp phép dành cho người cao tuổi hoặc cơ sở lưu trú dành cho người lớn cung cấp.
• Việc lưu trú tạm thời và khách sạn du lịch theo định nghĩa của Bộ luật Dân sự Mục 1940(b).

Các điều khoản trục xuất theo AB 1482

• Các điều khoản trục xuất chỉ áp dụng sau khi tất cả người thuê nhà đã sống trong căn hộ trong 12 tháng trở lên hoặc khi có ít nhất một người thuê nhà đã ở trong căn hộ trong 24 tháng.
• Hợp đồng thuê nhà không được chấm dứt trừ khi chủ nhà có một trong những lý do “chính đáng” được phép, lý do này phải được nêu trong thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
• Lý do “chính đáng” được phân loại thành lý do “có lỗi” hoặc lý do “không có lỗi”. Hỗ trợ di dời là cần thiết cho các vụ trục xuất “không có lỗi”.
• Việc hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê hết hạn không phải là “lý do chính đáng” để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Giới hạn tăng tiền thuê theo AB 1482

• Đối với các đơn vị được bảo hiểm, mức tăng tiền thuê hàng năm được giới hạn không quá 5% cộng với phần trăm thay đổi trong chi phí sinh hoạt cho khu vực mà bất động sản tọa lạc, hoặc 10% tùy theo mức nào thấp hơn. "Phần trăm thay đổi trong chi phí sinh hoạt" có nghĩa là phần trăm thay đổi trong Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) cho Tất cả người tiêu dùng đô thị đối với Tất cả các mặt hàng cho khu vực đô thị mà bất động sản tọa lạc, theo công bố của Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ. Nếu không có chỉ số khu vực, Chỉ số CPI cho Tất cả người tiêu dùng đô thị đối với tất cả các mặt hàng, theo xác định của Bộ Quan hệ Công nghiệp, sẽ được áp dụng ( www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm ).  
• Đối với việc tăng tiền thuê nhà có hiệu lực trước ngày 1 tháng 8 của bất kỳ năm dương lịch nào, tỷ lệ phần trăm thay đổi được tính bằng cách sử dụng số tiền được công bố cho tháng 4 (hoặc tháng 3, nếu không có số tiền nào được công bố cho tháng 4) của năm dương lịch liền trước đó và tháng 4 (hoặc tháng 3) của năm trước đó.
• Đối với việc tăng tiền thuê có hiệu lực vào hoặc sau ngày 1 tháng 8 của bất kỳ năm dương lịch nào, tỷ lệ phần trăm thay đổi được tính bằng cách sử dụng số tiền được công bố cho tháng 4 (hoặc tháng 3, nếu không có số tiền nào được công bố cho tháng 4) của năm dương lịch đó và tháng 4 (hoặc tháng 3) của năm dương lịch liền trước đó.
• Tỷ lệ phần trăm thay đổi phải được làm tròn đến một phần mười gần nhất của một phần trăm.
• Không được tăng quá hai lần trong vòng 12 tháng và tổng số tiền không được vượt quá mức trần 5% + CPI.
• Mức tăng CPI hiện tại áp dụng cho San Francisco (tức là từ ngày 1 tháng 8 năm 2024 đến ngày 31 tháng 7 năm 2025) là 3,8%. Do đó, mức tăng hàng năm tối đa cho các đơn vị chịu AB 1482 hiện là 8,8% (5% + 3,8%). Nếu mức tăng có hiệu lực vào hoặc sau ngày 1 tháng 8 năm 2025, mức tăng CPI khác sẽ được áp dụng. 
• Nếu tiền thuê tăng hơn 5% + CPI trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 3 năm 2019 đến ngày 1 tháng 1 năm 2020, thì vào ngày 1 tháng 1 năm 2020, tiền thuê sẽ trở lại mức tiền thuê vào ngày 15 tháng 3 năm 2019, cộng với mức tăng cho phép là 5% + CPI. Chủ nhà không phải trả lại số tiền thuê nhà đã trả quá mức trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 3 năm 2019 đến ngày 1 tháng 1 năm 2020.
• Tổng tiền thuê mà người thuê phụ trả cho người thuê chính không được vượt quá tiền thuê mà chủ nhà tính.
• Không có giới hạn về giá thuê ban đầu cho một căn hộ trống.

Thông báo bắt buộc theo AB 1482

• Tất cả người thuê nhà trong các đơn vị được luật tiểu bang bảo vệ phải nhận được thông báo giải thích về "lý do chính đáng" và các biện pháp bảo vệ giới hạn tiền thuê. Đối với hợp đồng thuê nhà có trước ngày 1 tháng 7 năm 2020, thông báo phải được cung cấp dưới dạng văn bản cho người thuê nhà chậm nhất là ngày 1 tháng 8 năm 2020 hoặc dưới dạng phụ lục cho hợp đồng cho thuê hoặc thỏa thuận cho thuê. Đối với bất kỳ hợp đồng thuê nhà nào bắt đầu hoặc gia hạn vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 2020, thông báo phải được cung cấp dưới dạng phụ lục cho hợp đồng cho thuê hoặc thỏa thuận cho thuê hoặc dưới dạng thông báo bằng văn bản có chữ ký của người thuê nhà và cung cấp một bản sao cho người thuê nhà. Nội dung thông báo phải ghi: "Luật California giới hạn số tiền thuê nhà của bạn có thể tăng. Xem Mục 1947.12 của Bộ luật Dân sự để biết thêm thông tin. Luật California cũng quy định rằng sau khi tất cả người thuê nhà đã liên tục và hợp pháp chiếm giữ tài sản trong 12 tháng trở lên hoặc ít nhất một trong những người thuê nhà đã liên tục và hợp pháp chiếm giữ tài sản trong 24 tháng trở lên, chủ nhà phải cung cấp tuyên bố lý do trong bất kỳ thông báo nào để chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Xem Mục 1946.2 của Bộ luật Dân sự để biết thêm thông tin.”
• Ngoài ra, chủ sở hữu yêu cầu miễn trừ theo luật vì tài sản là nhà ở gia đình đơn lẻ hoặc chung cư phải cung cấp thông báo bằng văn bản cho người thuê. Đối với hợp đồng thuê có trước ngày 1 tháng 7 năm 2020, thông báo này có thể, nhưng không bắt buộc, phải được cung cấp trong hợp đồng cho thuê. Đối với bất kỳ hợp đồng thuê nào bắt đầu hoặc gia hạn vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 2020, thông báo này phải được cung cấp trong hợp đồng cho thuê. Nếu chủ sở hữu không cung cấp thông báo bắt buộc, thì nhà ở gia đình đơn lẻ hoặc chung cư KHÔNG được miễn trừ khỏi các quy định về "lý do chính đáng" hoặc giới hạn tiền thuê. Ngôn ngữ thông báo phải ghi rõ: "Bất động sản này không phải chịu giới hạn tiền thuê theo Mục 1947.12 của Bộ luật Dân sự và không phải chịu các yêu cầu về lý do chính đáng của Mục 1946.2 của Bộ luật Dân sự. Bất động sản này đáp ứng các yêu cầu của Mục 1947.12 (d)(5) và 1946.2 (e)(8) của Bộ luật Dân sự và chủ sở hữu không phải là bất kỳ đối tượng nào sau đây: (1) quỹ đầu tư bất động sản, theo định nghĩa của Mục 856 của Bộ luật Thuế thu nhập; (2) một công ty; hoặc (3) một công ty trách nhiệm hữu hạn trong đó ít nhất một thành viên là một công ty.”

Thiệt hại

• Chủ sở hữu cố gắng lấy lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê vi phạm nghiêm trọng phần này sẽ phải chịu trách nhiệm với người thuê trong một vụ kiện dân sự đối với tất cả các khoản sau: (A) Thiệt hại thực tế; (B) Theo quyết định của tòa án, phí luật sư và chi phí hợp lý; (C) Khi chứng minh được rằng chủ sở hữu đã hành động cố ý hoặc có hành vi áp bức, gian lận hoặc ác ý, lên đến ba lần thiệt hại thực tế. Một phán quyết cũng có thể được đưa ra để bồi thường thiệt hại trừng phạt vì lợi ích của người thuê đối với chủ sở hữu.
• Chủ sở hữu yêu cầu, chấp nhận, nhận hoặc giữ lại bất kỳ khoản thanh toán tiền thuê nào vượt quá mức tiền thuê tối đa được phép theo phần này sẽ phải chịu trách nhiệm trong một vụ kiện dân sự đối với người thuê mà các khoản thanh toán đó được yêu cầu, chấp nhận, nhận hoặc giữ lại đối với tất cả các trường hợp sau: (A) Biện pháp khắc phục bằng lệnh cấm; (B) Thiệt hại về số tiền mà bất kỳ khoản thanh toán nào được yêu cầu, chấp nhận, nhận hoặc giữ lại vượt quá mức tiền thuê tối đa được phép; (C) Theo quyết định của tòa án, phí và chi phí luật sư hợp lý; (D) Khi chứng minh được rằng chủ sở hữu đã hành động cố ý hoặc có hành vi áp bức, gian lận hoặc ác ý, thiệt hại lên đến gấp ba lần số tiền mà bất kỳ khoản thanh toán nào được yêu cầu, chấp nhận, nhận hoặc giữ lại vượt quá mức tiền thuê tối đa được phép.