Nuevas modificaciones a la ordenanza relativa a los traspasos de bonos de obligación general

Recientemente se aprobó una ley que modifica la Ordenanza sobre el alquiler para disponer que los Bonos de obligación general transferidos de los propietarios a los inquilinos se calculen en función del monto que haya aumentado la tasa del impuesto a la propiedad debido al pago de los bonos de obligación general desde la fecha de mudanza del inquilino (o el año fiscal 2005-06, lo que ocurra más tarde). La ley también permite a los inquilinos solicitar una exención del pago de la totalidad de los Bonos de obligación general transferidos en función de dificultades económicas. Las modificaciones a la Ordenanza sobre el alquiler entran en vigor el 10 de junio de 2024 y se aplican a los Bonos de obligación general transferidos que entren en vigor el 1 de julio de 2024 o después.

Fondo

La Ordenanza sobre el Alquiler limita los aumentos de alquiler para los inquilinos residenciales, pero permite a los propietarios “trasladar” a sus inquilinos una parte del cambio en los impuestos a la propiedad que sea el resultado del pago de ciertas categorías de bonos de obligación general (“Bonos Elegibles”). Específicamente, los propietarios pueden trasladar el 100% del cambio en el impuesto a la propiedad que resulte de los bonos emitidos por la Ciudad entre 1996 y 1998; el 50% del cambio que resulte de los bonos emitidos por la Ciudad después de 2002; y el 50% del cambio que resulte de los bonos emitidos por el Distrito Escolar Unificado de San Francisco o el Distrito de Colegios Comunitarios de San Francisco después de 2006. El Contralor calcula una tasa de traspaso para toda la Ciudad cada año, en base al monto de la tasa de impuesto a la propiedad en ese año que sea atribuible a los Bonos Elegibles. El propietario no está obligado a presentar una petición ante la Junta de Alquiler para la aprobación del Traspaso de la Medida de Bonos. Sin embargo, el propietario debe utilizar la Hoja de trabajo de la Junta de alquiler para calcular el aumento de alquiler. Para imponer el aumento de alquiler, se debe proporcionar al inquilino una copia de la Hoja de trabajo completa además de un aviso por escrito del aumento de alquiler. 

¿Qué cambia esta legislación?

La legislación cambió la forma en que el Contralor calcula las tasas de transferencia de los inquilinos. En lugar de utilizar una tasa de transferencia estándar para todos los inquilinos basada en el costo total de los Bonos Elegibles que se están reembolsando, los propietarios ahora deben identificar una tasa de transferencia específica para cada inquilino, que depende de la fecha de mudanza del inquilino. La tasa de transferencia de cada inquilino se basa en una comparación de cuánto ha aumentado la parte de la tasa del impuesto a la propiedad que paga los bonos de obligación general de las tres entidades emisoras de bonos (el "Factor de Bonos") entre el año en curso y el año en que el inquilino se mudó a la unidad (o el Año Fiscal 2005-06, lo que sea más tarde). A menos que el Factor de Bonos del año en curso sea mayor que el Factor de Bonos del año en que comenzó el arrendamiento, no está disponible la Medida de Transferencia de Bonos. Sin embargo, si el Factor de Bonos ha aumentado desde el año en que comenzó el arrendamiento, el propietario puede transferir a ese inquilino la parte del aumento que fue atribuible a los Bonos Elegibles. La Junta de Alquiler ha actualizado las Hojas de Trabajo de Transferencia de Medidas de Bonos en función de los Factores de Bonos calculados por la oficina del Contralor para ayudar a los propietarios e inquilinos a calcular las tasas de transferencia de inquilinos. Estos cambios solo se aplican a las Transferencias de Medidas de Bonos que entran en vigencia por primera vez el 1 de julio de 2024 o después, y no afectan a las Transferencias de Medidas de Bonos que entraron en vigencia antes de esa fecha. 

Además, la legislación permite a los inquilinos buscar alivio del pago de la totalidad del Bono de Obligación General mediante la presentación de una Solicitud de Dificultades Financieras del Inquilino .