Petisyon para sa Determinasyon Alinsunod sa Seksyon 6.14 at/o Costa-Hawkins

Hindi kinokontrol ng Ordinansa sa Pagpapaupa ng San Francisco ang paunang upa para sa isang bagong pangungupahan, kaya ang mga panginoong maylupa ay pinahihintulutan na magtakda ng mga renta para sa mga bagong pangungupahan sa halaga ng merkado. Ang landlord ay maaari ding may karapatan na taasan ang upa sa market rate sa ilang mga ka-roommate na sitwasyon kapag ang orihinal na mga nangungupahan ay hindi na nakatira sa unit. Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 6.14 o Civil Code Section 1954.53(d) ng Costa-Hawkins Rental Housing Act ay ang mga probisyon na maaaring ilapat sa sitwasyong ito.

Seksyon 6.14 at Costa-Hawkins ay maaaring maging napakakumplikado. Para sa kadahilanang iyon, ang mga panginoong maylupa at mga nangungupahan ay mahigpit na hinihikayat na humingi ng legal na payo tungkol sa kung ang isang "6.14 na pagtaas ng upa" at/o isang "Pagtaas ng upa sa Costa-Hawkins" ay magagamit sa mga partikular na sitwasyon. Ang sumusunod na paglalarawan ay nagbibigay lamang ng isang pangkalahatang pangkalahatang-ideya ng saklaw ng dalawang probisyon.

Ang Seksyon 6.14 ng Mga Panuntunan at Regulasyon ay nagbibigay ng walang limitasyong pagtaas ng upa sa mga natitirang nakatira kapag ang huling orihinal na nakatira ay umalis sa unit, hangga't ang may-ari ng lupa ay napapanahong nagsilbi sa lahat ng natitirang mga nakatira na may nakasulat na "6.14 na abiso." Dapat ipaalam ng wastong 6.14 na paunawa sa bawat susunod na nakatira na ang may-ari ay maaaring magpataw ng pagtaas ng upa nang walang limitasyon kapag ang huling orihinal na nangungupahan ay umalis sa unit. Ang 6.14 na abiso ay dapat ihatid sa bawat kasunod na nakatira sa loob ng makatwirang oras pagkatapos malaman o dapat malaman ng may-ari ng lupa ang occupancy. Sa pangkalahatan, ang animnapung araw ay itinuturing na makatwiran. Ang isang 6.14 na paunawa ay maaaring ihatid sa sinumang kasunod na nakatira, kung ang kasunod na nakatira ay isang subtenant o isang co-tenant.

Ibinigay ng Costa-Hawkins na kapag ang huling orihinal na nakatira ay hindi na permanenteng naninirahan sa unit, maaaring taasan ng landlord ang upa sa anumang halaga sa isang legal na subtenant o assignee na hindi naninirahan sa unit bago ang Enero 1, 1996. Kaya, ang isang subtenant na naninirahan sa unit bago ang Enero 1, 1996 ay hindi napapailalim sa naturang pagtaas ng upa. Bilang karagdagan, ang sinumang kasamang nangungupahan na lumipat pagkatapos ng orihinal na naninirahan ay hindi napapailalim sa naturang pagtaas ng upa, hindi alintana kung kailan lumipat ang kasamang nangungupahan. Ang isang kasamang nangungupahan ay isang taong may pasalita o nakasulat na kasunduan sa may-ari, o kung sino ang itinuring ng may-ari bilang isang nangungupahan sa pamamagitan ng pagtanggap ng upa o iba pang asal.

Mayroong ilang malinaw na pagkakaiba sa pagitan ng Seksyon 6.14 at Costa-Hawkins. Halimbawa, itinatadhana ng Seksyon 6.14 na ang walang limitasyong pagtaas ng upa ay maaaring ipataw sa mga susunod na nakatira na mga co-tenant o sublessees o assignees, anuman ang oras na lumipat sila. Ang mga pagtaas ng upa sa Costa-Hawkins ay limitado sa mga sublessee o assignee na lumipat pagkatapos ng Enero 1, 1996. Bilang karagdagan, nangangailangan ng nakasulat na abiso sa Seksyon 14. occupant noong una siyang lumipat sa unit. Ang mga naturang abiso ay hindi kinakailangan sa pagtaas ng upa sa Costa-Hawkins. Sa wakas, hinihiling ng Seksyon 6.14 ang huling orihinal na nakatira na "alisin" ang unit, habang ang Costa-Hawkins ay nangangailangan lamang ng huling orihinal na nakatira na hindi na "permanenteng manirahan" sa unit.

Ang kasero ay hindi kinakailangang maghain ng petisyon sa Rent Board para sa pag-apruba ng pagtaas ng upa alinsunod sa Seksyon 6.14 o Costa-Hawkins Seksyon 1954.53(d). Gayunpaman, kung ang isang may-ari ay hindi sigurado kung ang isang pagtaas ng upa ay makatwiran, ang may-ari ng lupa ay maaaring maghain ng isang petisyon sa Rent Board upang humingi ng pagpapasiya na ang alinman o ang parehong mga seksyon ay nagpapahintulot sa pagtaas ng upa. Ang isang nangungupahan ay maaari ding maghain ng petisyon na nagsasaad ng labag sa batas na pagtaas ng upa kung siya ay naniniwala na ang pagtaas ng upa alinsunod sa Seksyon 6.14 o Costa-Hawkins Seksyon 1954.53(d) ay hindi ginagarantiyahan.

Ang isang petisyon ng panginoong maylupa para sa isang pagpapasiya alinsunod sa Seksyon 6.14 at/o Costa-Hawkins ay dapat na isampa sa isang form na ibinigay ng Rent Board, at dapat na sinamahan ng isang pahayag na nagpapaliwanag kung bakit naniniwala ang may-ari na ang pagtaas ng upa ay makatwiran. Katulad nito, ang isang petisyon ng nangungupahan ay dapat na isampa sa isang form na ibinigay ng Rent Board. Para makakuha ng kopya ng alinman sa petition form, mag-click dito (form ng landlord) o dito (tenant form) o bisitahin ang Forms Center sa aming website. Available din ang mga form sa aming opisina.

Mga Tag: Paksa 329