Petición de determinación de conformidad con la Sección 6.14 y/o Costa-Hawkins

La Ordenanza de Alquileres de San Francisco no regula la renta inicial de un nuevo arrendamiento, por lo que los arrendadores pueden fijar las rentas para los nuevos arrendamientos al precio de mercado. El arrendador también puede tener derecho a aumentar la renta al precio de mercado en ciertas situaciones de convivencia cuando los inquilinos originales ya no viven en la unidad. Las disposiciones aplicables en este caso son la Sección 6.14 del Reglamento o la Sección 1954.53(d) del Código Civil de la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins.

La Sección 6.14 y la Ley Costa-Hawkins pueden ser muy complejas. Por ello, se recomienda encarecidamente a propietarios e inquilinos que consulten con un abogado sobre la posibilidad de aplicar un aumento de alquiler según la Sección 6.14 o un aumento de alquiler según la Ley Costa-Hawkins en determinadas situaciones. La siguiente descripción ofrece solo una visión general del alcance de ambas disposiciones.

La Sección 6.14 de las Normas y Reglamentos establece un aumento ilimitado de la renta para los ocupantes restantes cuando el último ocupante original desocupa la unidad, siempre que el arrendador haya notificado oportunamente a todos los ocupantes restantes mediante un aviso 6.14 por escrito. Un aviso 6.14 adecuado debe informar a cada ocupante posterior que el arrendador puede imponer un aumento de renta sin límite cuando el último inquilino original desocupa la unidad. El aviso 6.14 debe notificarse a cada ocupante posterior dentro de un plazo razonable después de que el arrendador tenga conocimiento o debiera haber tenido conocimiento de la ocupación. Generalmente, sesenta días se considera razonable. Se puede notificar un aviso 6.14 a cualquier ocupante posterior, ya sea subarrendatario o coinquilino.

La Ley Costa-Hawkins establece que, cuando el último ocupante original ya no reside permanentemente en la unidad, el arrendador podrá aumentar la renta en cualquier cantidad a un subarrendatario o cesionario legal que no residiera en la unidad antes del 1 de enero de 1996. Por lo tanto, un subarrendatario que residía en la unidad antes del 1 de enero de 1996 no está sujeto a dicho aumento de renta. Además, cualquier coarrendatario que se haya mudado después del ocupante original no está sujeto a dicho aumento de renta, independientemente de cuándo se haya mudado. Un coarrendatario es una persona que tiene un acuerdo verbal o escrito con el arrendador, o a quien este ha tratado como inquilino mediante la aceptación del alquiler u otra conducta.

Existen varias distinciones claras entre la Sección 6.14 y la Ley Costa-Hawkins. Por ejemplo, la Sección 6.14 establece que se puede imponer un aumento de renta ilimitado a los ocupantes posteriores que sean coinquilinos, subarrendatarios o cesionarios, independientemente de cuándo se mudaron. Los aumentos de renta de la Ley Costa-Hawkins se limitan a los subarrendatarios o cesionarios que se mudaron después del 1 de enero de 1996. Además, la Sección 6.14 exige la notificación por escrito al ocupante posterior cuando se mude a la unidad por primera vez. Dichas notificaciones no son un requisito previo para un aumento de renta de la Ley Costa-Hawkins. Finalmente, la Sección 6.14 exige que el último ocupante original desaloje la unidad, mientras que la Ley Costa-Hawkins solo exige que el último ocupante original deje de residir permanentemente en la unidad.

El arrendador no está obligado a presentar una solicitud ante la Junta de Alquileres para la aprobación de un aumento de renta conforme a la Sección 6.14 o la Sección 1954.53(d) de Costa-Hawkins. Sin embargo, si el arrendador no está seguro de si un aumento de renta está justificado, puede presentar una solicitud ante la Junta de Alquileres para que se determine si una o ambas secciones autorizan dicho aumento. El inquilino también puede presentar una solicitud alegando un aumento de renta ilegal si considera que dicho aumento conforme a la Sección 6.14 o la Sección 1954.53(d) de Costa-Hawkins no está justificado.

La petición del propietario para una determinación de conformidad con la Sección 6.14 y/o Costa-Hawkins debe presentarse en un formulario proporcionado por la Junta de Alquileres y debe ir acompañada de una declaración que explique por qué el propietario cree que un aumento del alquiler está justificado. De manera similar, la petición del inquilino debe presentarse en un formulario proporcionado por la Junta de Alquileres. Para obtener una copia de cualquiera de los formularios de petición, haga clic aquí (formulario del propietario) o aquí (formulario del inquilino) o visite el Centro de formularios en nuestro sitio web. Los formularios también están disponibles en nuestra oficina.

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